L'investissement en EHPAD est il intéressant en bien d'occasion
jy22
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Bonjour,
je souhaite investir en EHPAD ...
y a t'il des pièges à éviter?
voir des bons plans ?
les vendeurs ont ils accès à la revente entre particuliers vu qu'il n'y a jamais d'annonces de publiées mais que des agences se sont spécialisées dans ce domaine ?
merci pour toutes les réponses qui m'éclaireront certainement
je souhaite investir en EHPAD ...
y a t'il des pièges à éviter?
voir des bons plans ?
les vendeurs ont ils accès à la revente entre particuliers vu qu'il n'y a jamais d'annonces de publiées mais que des agences se sont spécialisées dans ce domaine ?
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11 réponses
Bonjour jy22
On peut dire que l'EHPAD a "le vent en poupe" depuis 2/3 ans. Tant du côté des CGP que des investisseurs, le coup de rabot sur les niches fiscales et produits de "défiscalisation" les ont emmené à se pencher sur le statut de LMNP et, de facto, sur l'EHPAD.
Pour travailler sur l'EHPAD depuis plus de 10ans, je peux vous confirmer que cette tendance n'est pas sans dangers: des pseudo-conseillers et des investisseurs utilisent le censi-bouvard de l'EHPAD à tout va sans aucune maîtrise des contraintes de l'EHPAD, de sa fiscalité, etc...
Je vous confirme que le prix de revente d'une part d'EHPAD dépend directement du rendement annoncé (mais pas que...).
De manière générale, le rendement attendu sur le marché secondaire doit être plus important que celui du neuf. Pourquoi ? car l'établissement nécessitera probablement des travaux, des mises aux normes, car les frais de notaire sont plus élevés que dans le neuf, etc...
Pourtant l'achat dans le marché secondaire comporte certains avantages: établissement en exploitation et donc; visibilité et loyers immédiats.
Mais la rentabilité n'est pas le seul facteur. l'investisseur, sur le marché secondaire, portera également une attention particulière aux charges usuelles, à la prise en charge par le preneur (le gestionnaire) des art 605 et 606 du Code civil, le renouvellement du mobilier, les remises aux normes et assurances à la charge de l'exploitant.
C'est donc bien le rendement net de toutes charges (celles énoncées + la TF) et la prise en charge des éventuelles dépenses extraordinaires (art605 et 606) qui déterminera effectivement votre prix de revente.
Exemple: si l'on achète en neuf avec un rendement de 5% puis revente après 10ans après 3 revalorisations (triennales, à l'ICC) de loyers, l'opération ne génère ni plus value ni moins-value. Si plus-value il y a, celle-ci s'acquiert généralement après 10ans de détention et correspond à la variation de l'ICC et donc, des loyers(ou de l'indice servant de référence dans votre bail: plafonné, IRL EHPAD, etc..).
A votre question "certains gestionnaires baissent leurs loyers"?: OUI, et je préciserai même du côté des premiers gestionnaires français....
MAIS il est tout à fait possible de se prémunir de ce risque:
- par l'historique du gestionnaire: une vision sur au moins 2 reconductions de baux (donc plus de 25ans d'expérience)
- par un bail initial de 12ans ferme (et non de 9ans): démontrant l'engagement du gestionnaire.
- par les charges incombant au preneur dans le bail commercial (gage de sa gestion)
- par son Chiffre d'affaire annuel et son évolution. Sur ce point, il est important que la SARL de gestion soit une filiale à 100% de la société mère.
- par son Capital et sa participation: sur ce dernier point et pour reprendre l'adage "être dans le même bâteau".
Ainsi, il existe des gestionnaires remplissant ces nombreux critères et comme évoqué plus haut, ce n'est pas (que) le rendement qui prime lorsque l'on investit en EHPAD.
Le maître mot, étant donné que vous serez (et pendant longtemps) lié au gestionnaire, est justement la qualité du gestionnaire.
Avant de proposer à mes clients des investissements en EHPAD, je faisais des recherches pour y investir moi-même. D'ailleurs je ne connaissais rien à l'EHPAD à cette époque... et je peux vous garantir que j'ai effectué de nombreuses recherches (et même formations, réunions, etc..) avant de trouver un gestionnaire répondant à tous mes critères de recherche: tous ceux évoqués ci-dessus, pas en Bourse, priorité d'occupation, territoire national, agréments, conventions tripartites, etc...
L'investissement en EHPAD (d'ailleurs comme dans de nombreux LM(N)P) nécessite un gros travail de recherche en amont afin de maîtriser tous les tenants et aboutissants.
Si vous avez des questions plus précises, n'hésitez pas à les poster ici et je tâcherai d'y répondre...
On peut dire que l'EHPAD a "le vent en poupe" depuis 2/3 ans. Tant du côté des CGP que des investisseurs, le coup de rabot sur les niches fiscales et produits de "défiscalisation" les ont emmené à se pencher sur le statut de LMNP et, de facto, sur l'EHPAD.
Pour travailler sur l'EHPAD depuis plus de 10ans, je peux vous confirmer que cette tendance n'est pas sans dangers: des pseudo-conseillers et des investisseurs utilisent le censi-bouvard de l'EHPAD à tout va sans aucune maîtrise des contraintes de l'EHPAD, de sa fiscalité, etc...
Je vous confirme que le prix de revente d'une part d'EHPAD dépend directement du rendement annoncé (mais pas que...).
De manière générale, le rendement attendu sur le marché secondaire doit être plus important que celui du neuf. Pourquoi ? car l'établissement nécessitera probablement des travaux, des mises aux normes, car les frais de notaire sont plus élevés que dans le neuf, etc...
Pourtant l'achat dans le marché secondaire comporte certains avantages: établissement en exploitation et donc; visibilité et loyers immédiats.
Mais la rentabilité n'est pas le seul facteur. l'investisseur, sur le marché secondaire, portera également une attention particulière aux charges usuelles, à la prise en charge par le preneur (le gestionnaire) des art 605 et 606 du Code civil, le renouvellement du mobilier, les remises aux normes et assurances à la charge de l'exploitant.
C'est donc bien le rendement net de toutes charges (celles énoncées + la TF) et la prise en charge des éventuelles dépenses extraordinaires (art605 et 606) qui déterminera effectivement votre prix de revente.
Exemple: si l'on achète en neuf avec un rendement de 5% puis revente après 10ans après 3 revalorisations (triennales, à l'ICC) de loyers, l'opération ne génère ni plus value ni moins-value. Si plus-value il y a, celle-ci s'acquiert généralement après 10ans de détention et correspond à la variation de l'ICC et donc, des loyers(ou de l'indice servant de référence dans votre bail: plafonné, IRL EHPAD, etc..).
A votre question "certains gestionnaires baissent leurs loyers"?: OUI, et je préciserai même du côté des premiers gestionnaires français....
MAIS il est tout à fait possible de se prémunir de ce risque:
- par l'historique du gestionnaire: une vision sur au moins 2 reconductions de baux (donc plus de 25ans d'expérience)
- par un bail initial de 12ans ferme (et non de 9ans): démontrant l'engagement du gestionnaire.
- par les charges incombant au preneur dans le bail commercial (gage de sa gestion)
- par son Chiffre d'affaire annuel et son évolution. Sur ce point, il est important que la SARL de gestion soit une filiale à 100% de la société mère.
- par son Capital et sa participation: sur ce dernier point et pour reprendre l'adage "être dans le même bâteau".
Ainsi, il existe des gestionnaires remplissant ces nombreux critères et comme évoqué plus haut, ce n'est pas (que) le rendement qui prime lorsque l'on investit en EHPAD.
Le maître mot, étant donné que vous serez (et pendant longtemps) lié au gestionnaire, est justement la qualité du gestionnaire.
Avant de proposer à mes clients des investissements en EHPAD, je faisais des recherches pour y investir moi-même. D'ailleurs je ne connaissais rien à l'EHPAD à cette époque... et je peux vous garantir que j'ai effectué de nombreuses recherches (et même formations, réunions, etc..) avant de trouver un gestionnaire répondant à tous mes critères de recherche: tous ceux évoqués ci-dessus, pas en Bourse, priorité d'occupation, territoire national, agréments, conventions tripartites, etc...
L'investissement en EHPAD (d'ailleurs comme dans de nombreux LM(N)P) nécessite un gros travail de recherche en amont afin de maîtriser tous les tenants et aboutissants.
Si vous avez des questions plus précises, n'hésitez pas à les poster ici et je tâcherai d'y répondre...
bonjour
très peu d'activité en ces jours de vacances...
je viens d'apprendre que certains gestionnaires avaient une tendance à baisser les loyers très fortement lors du renouvellement des baux...
ce qui casse la rentabilité annoncée
ce qui sous entendrai que le bien perds de la valeur car son prix de vente est fonction du loyer
quelqu'un à t'il des infos à ce sujet?
merci d'avance
très peu d'activité en ces jours de vacances...
je viens d'apprendre que certains gestionnaires avaient une tendance à baisser les loyers très fortement lors du renouvellement des baux...
ce qui casse la rentabilité annoncée
ce qui sous entendrai que le bien perds de la valeur car son prix de vente est fonction du loyer
quelqu'un à t'il des infos à ce sujet?
merci d'avance
Bonjour,
De manière générale, l'achat en ehpad est une bonne solution puisque qu'il s'agit d'un investissement hyper sécurisé.
C'est un marché très porteur, ou il y aura de plus en plus de personnes concernées.
Après qu'elle est l'objectif de votre achat ?
Il y a deux façons d'investir, soit sur du neuf soit sur de l'ancien.
Vous avez le site d'information générale qui peux aussi vous aider, il s'agit de http://www.ehpad-fr.org
Bonne recherche.
De manière générale, l'achat en ehpad est une bonne solution puisque qu'il s'agit d'un investissement hyper sécurisé.
C'est un marché très porteur, ou il y aura de plus en plus de personnes concernées.
Après qu'elle est l'objectif de votre achat ?
Il y a deux façons d'investir, soit sur du neuf soit sur de l'ancien.
Vous avez le site d'information générale qui peux aussi vous aider, il s'agit de http://www.ehpad-fr.org
Bonne recherche.
Bonsoir kasom,
Je me permets de répondre à ce sujet qui est toujours d'actualité...
Le bail commercial est un contrat avec un début et un terme. Les conditions du bail commercial sont donc applicables durant cette durée. Vous soulignez un moment important de la vie d'un bail qui est la fin d'une période. Ce moment "charnière" est, il est vrai, souvent propice à une renégociation des conditions du bail (notamment le niveau des loyers). Il ne faut pas oublier qu'un EHPAD est avant tout un centre de profit (comme le souligne justement loco2). Cela signifie qu'il doit pouvoir vivre de son exploitation et reverser des loyers au propriétaire. Tous les gestionnaires d'EHPAD (même les plus reconnus Orpea, Korian, DomusVi), discutent des termes du bail au moment de le renouveler.
Pour les investisseurs qui ont un profil "prudentiel", il est plutôt recommandé d'investir dans des EHPAD occasion bénéficiant de baux "récents" voit de nouveaux baux. Dans tous les cas, un bail commercial aura toujours une fin et le sujet du renouvellement (et de ses conditions) se posera à nouveau le moment venu.
Ce site (parmi d'autres) évoque tous les sujets autour de l'investissement en EHPAD dans
lien supprimé par la modération
Je me permets de répondre à ce sujet qui est toujours d'actualité...
Le bail commercial est un contrat avec un début et un terme. Les conditions du bail commercial sont donc applicables durant cette durée. Vous soulignez un moment important de la vie d'un bail qui est la fin d'une période. Ce moment "charnière" est, il est vrai, souvent propice à une renégociation des conditions du bail (notamment le niveau des loyers). Il ne faut pas oublier qu'un EHPAD est avant tout un centre de profit (comme le souligne justement loco2). Cela signifie qu'il doit pouvoir vivre de son exploitation et reverser des loyers au propriétaire. Tous les gestionnaires d'EHPAD (même les plus reconnus Orpea, Korian, DomusVi), discutent des termes du bail au moment de le renouveler.
Pour les investisseurs qui ont un profil "prudentiel", il est plutôt recommandé d'investir dans des EHPAD occasion bénéficiant de baux "récents" voit de nouveaux baux. Dans tous les cas, un bail commercial aura toujours une fin et le sujet du renouvellement (et de ses conditions) se posera à nouveau le moment venu.
Ce site (parmi d'autres) évoque tous les sujets autour de l'investissement en EHPAD dans
lien supprimé par la modération
En réalité la fin de la première période se passe assez simplement.
Il y a un renouvellement du bail.
Exploitant de l'EHPAD analyse ses comptes : c'est-à-dire qu'il regarde si la somme versée aux investisseurs (les loyers) est convenable par rapport à son chiffre d'affaires.
Si c'est le cas le bail renouvelé dans les mêmes conditions de loyer.
Si l'exploitant estime que le montant des loyers versés est trop important (c'est-à-dire qu'il met en péril l'équilibre économique de son centre de profit qui EHPAD) une discussion sera ouverte entre l'investisseur et l'exploitant afin de revoir le loyer éventuellement à la baisse.
https://www.leguidedupatrimoine.com/Ehpad-arnaque.php
La règle d'or c'est de ne jamais oublier qu'un EHPAD est un centre de profit.
Si l'investisseur désire éviter ce type de problématique est une solution extrêmement simple : acheter une chambre médicalisée à la revente dont le bail a déjà été renégocié au moins une fois auprès d'un exploitant.
https://www.leguidedupatrimoine.com/Ehpad_revente.php#Ehpad-revente
Bien sûr il y a d'autres sites qui parle de cela
Il y a un renouvellement du bail.
Exploitant de l'EHPAD analyse ses comptes : c'est-à-dire qu'il regarde si la somme versée aux investisseurs (les loyers) est convenable par rapport à son chiffre d'affaires.
Si c'est le cas le bail renouvelé dans les mêmes conditions de loyer.
Si l'exploitant estime que le montant des loyers versés est trop important (c'est-à-dire qu'il met en péril l'équilibre économique de son centre de profit qui EHPAD) une discussion sera ouverte entre l'investisseur et l'exploitant afin de revoir le loyer éventuellement à la baisse.
https://www.leguidedupatrimoine.com/Ehpad-arnaque.php
La règle d'or c'est de ne jamais oublier qu'un EHPAD est un centre de profit.
Si l'investisseur désire éviter ce type de problématique est une solution extrêmement simple : acheter une chambre médicalisée à la revente dont le bail a déjà été renégocié au moins une fois auprès d'un exploitant.
https://www.leguidedupatrimoine.com/Ehpad_revente.php#Ehpad-revente
Bien sûr il y a d'autres sites qui parle de cela
Bonjour
Qu'avez vous compris du fonctionnement d'un contrat en EHPAD ? qu'est ce que vous acheter exactement ??
on pourrait commencer par là .....
Qu'avez vous compris du fonctionnement d'un contrat en EHPAD ? qu'est ce que vous acheter exactement ??
on pourrait commencer par là .....
Bonjour,
je me permets de répondre à votre question
vous achetez une chambre dans une résidence médicalisée qui est exploitée par un professionnel de la santé.
Cette acquisition est validée chez votre notaire.
Dans certains cas vous êtes propriétaires de votre chambre ainsi que des parties communes. Dans d'autres cas vous êtes propriétaires de votre chambre et l'exploitant est propriétaire des parties communes.
je me permets de répondre à votre question
vous achetez une chambre dans une résidence médicalisée qui est exploitée par un professionnel de la santé.
Cette acquisition est validée chez votre notaire.
Dans certains cas vous êtes propriétaires de votre chambre ainsi que des parties communes. Dans d'autres cas vous êtes propriétaires de votre chambre et l'exploitant est propriétaire des parties communes.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question
Bonjour
pour ma part je pense qu'il y a deux cas :
- le neuf qui est "un achat de défiscalisation" et donc hors de prix... et de plus il faut avoir besoin de défiscaliser
- l'occasion qui peut être considéré comme un investissement, c'est ce coté qui qui semble intéressant
pour avoir fouillé un peu partout cela peut être une alternative à l'immobilier classique si le gérant est fiable
pour ma part je pense qu'il y a deux cas :
- le neuf qui est "un achat de défiscalisation" et donc hors de prix... et de plus il faut avoir besoin de défiscaliser
- l'occasion qui peut être considéré comme un investissement, c'est ce coté qui qui semble intéressant
pour avoir fouillé un peu partout cela peut être une alternative à l'immobilier classique si le gérant est fiable
justement que se passe t'il?
actuellement c'est silence radio personne n'en parle et pourtant les premières ventes en neuf remontent dans les années fin 80 début 90 pour ce que j'en sais.
il y a le recul nécessaire pour le savoir....
actuellement c'est silence radio personne n'en parle et pourtant les premières ventes en neuf remontent dans les années fin 80 début 90 pour ce que j'en sais.
il y a le recul nécessaire pour le savoir....
soit le contrat est reconduit pour une nouvelle période, avec une très grosse baisse, soit le "propriétaire " des droits pour l'Epad change de batiment, vous vous retrouvez avec des chambres qui ne valent plus rien
Dans la réalité des faits c'est un peu différent.
Comme rappelé sur un autre post : un EHPAD est un centre de profit.
Il y a donc de belles histoires à raconter sur les ventes de chambre médicalisée et naturellement des histoires un peu moins belles.
Si le ratio loyer/chiffre d'affaires de l'exploitant est positif il n'yaura en aucun cas de figure de baisse des loyers.
Si le ratio loyer/chiffre d'affaires de l'exploitant lui est défavorable alors l'exploitant sera en droit de demander une renégociation à la baisse du loyer versé.
Comme rappelé sur un autre post : un EHPAD est un centre de profit.
Il y a donc de belles histoires à raconter sur les ventes de chambre médicalisée et naturellement des histoires un peu moins belles.
Si le ratio loyer/chiffre d'affaires de l'exploitant est positif il n'yaura en aucun cas de figure de baisse des loyers.
Si le ratio loyer/chiffre d'affaires de l'exploitant lui est défavorable alors l'exploitant sera en droit de demander une renégociation à la baisse du loyer versé.
bonsoir Kasom
en tant que modérateur vous devez avoir des exemples à me donner ...
sinon cela voudrait dire que vos affirmations n'ont de valeur que l'intérêt que vous leur portez...
pour ma part je n'ai aucun apriori, mais je n'ai trouvé aucun exemples correspondant à vôtre description ....
pourtant elle semble réaliste mais demande confirmation...
avez vous des exemples concrets à donner?
je suis conscient que ce monde est un monde de requins... c'est la raison pour laquelle j'ai ouvert la discussion afin d'éclairer ma lanterne mais aussi celle des autres .
Pour l'instant vous êtes le seul à me répondre....
à croire que ce sujet n'intéresse personne... à moins que ce sujet soit censuré ou limité à des personnes initiées et faisant partie d'un cercle très très fermé dont je ne fais pas partie...
j'espère que vous comprenez mes interrogations et qu'avec plaisir vous y répondrez
cdlt
jy22
en tant que modérateur vous devez avoir des exemples à me donner ...
sinon cela voudrait dire que vos affirmations n'ont de valeur que l'intérêt que vous leur portez...
pour ma part je n'ai aucun apriori, mais je n'ai trouvé aucun exemples correspondant à vôtre description ....
pourtant elle semble réaliste mais demande confirmation...
avez vous des exemples concrets à donner?
je suis conscient que ce monde est un monde de requins... c'est la raison pour laquelle j'ai ouvert la discussion afin d'éclairer ma lanterne mais aussi celle des autres .
Pour l'instant vous êtes le seul à me répondre....
à croire que ce sujet n'intéresse personne... à moins que ce sujet soit censuré ou limité à des personnes initiées et faisant partie d'un cercle très très fermé dont je ne fais pas partie...
j'espère que vous comprenez mes interrogations et qu'avec plaisir vous y répondrez
cdlt
jy22
bonjour
DCI vous a aimablement répondu sur une grande partie de vos interrogations ( avec le tact qui le caractérise, je suis beaucoup plus caustique )
sur le reste, je préfère en rester là ,
utilisez le moteur de recherche du forum ( la question déjà été abordée ) ou notre ami gogol, ou un autre intervenant vous fera part de son expérience
cordialement
DCI vous a aimablement répondu sur une grande partie de vos interrogations ( avec le tact qui le caractérise, je suis beaucoup plus caustique )
sur le reste, je préfère en rester là ,
utilisez le moteur de recherche du forum ( la question déjà été abordée ) ou notre ami gogol, ou un autre intervenant vous fera part de son expérience
cordialement
Bonjour,
"à moins que ce sujet soit censuré ou limité à des personnes initiées et faisant partie d'un cercle très très fermé dont je ne fais pas partie... "
Suspicion inutile et sans objet.
Le simple fait que cette discussion soit ouverte et visible prouve qu'il n'y a aucune censure ni limite, sinon celle de la bienséance et du respect d'autrui.
Après... Reste la disponibilité des intervenants bénévoles et les limites de leurs connaissances en la matière.
"à moins que ce sujet soit censuré ou limité à des personnes initiées et faisant partie d'un cercle très très fermé dont je ne fais pas partie... "
Suspicion inutile et sans objet.
Le simple fait que cette discussion soit ouverte et visible prouve qu'il n'y a aucune censure ni limite, sinon celle de la bienséance et du respect d'autrui.
Après... Reste la disponibilité des intervenants bénévoles et les limites de leurs connaissances en la matière.
bonjour
je prend bien note de votre réponse ...
sauf qu'elle ne répond pas à mes interrogations ...
quel(s) établissement(s) à (ont)été fermé(s) au bout d'une vingtaine d'années?
vos affirmations semblent gratuites et sans fondement!
un forum quel qu'il soit se doit d'être honnête et les affirmations fondées sur des faits , la crédibilité du forum en dépend
pour ma part je surf sur le net pour avoir des infos ....
et seules les infos avec des sources fondées et vérifiables sont dignes d'intérêt
je vous demande donc d'être explicite et de nous donner des exemples pour lever toutes confusions.
pour ma part je considérerai la fermeture de ce sujet comme abusive (et sans doute pas le seul) au vu des discutions entamées
à votre décharge c'est vrai que le sujet n'est pas facile..... mais je pense qu'il va susciter d'autres réactions car je pense avoir mis un doigt là ou ça fait mal.... raisons pour laquelle il faut faire vivre ce sujet
j'invite d'autres forumeurs à prendre part à la discutions car du nombre sortiront les idées
ce qui permettra d'éclairer tout le monde y compris moi qui suis en pleines interrogations
merci de votre compréhension
je prend bien note de votre réponse ...
sauf qu'elle ne répond pas à mes interrogations ...
quel(s) établissement(s) à (ont)été fermé(s) au bout d'une vingtaine d'années?
vos affirmations semblent gratuites et sans fondement!
un forum quel qu'il soit se doit d'être honnête et les affirmations fondées sur des faits , la crédibilité du forum en dépend
pour ma part je surf sur le net pour avoir des infos ....
et seules les infos avec des sources fondées et vérifiables sont dignes d'intérêt
je vous demande donc d'être explicite et de nous donner des exemples pour lever toutes confusions.
pour ma part je considérerai la fermeture de ce sujet comme abusive (et sans doute pas le seul) au vu des discutions entamées
à votre décharge c'est vrai que le sujet n'est pas facile..... mais je pense qu'il va susciter d'autres réactions car je pense avoir mis un doigt là ou ça fait mal.... raisons pour laquelle il faut faire vivre ce sujet
j'invite d'autres forumeurs à prendre part à la discutions car du nombre sortiront les idées
ce qui permettra d'éclairer tout le monde y compris moi qui suis en pleines interrogations
merci de votre compréhension
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