L'investissement en EHPAD est il intéressant en bien d'occasion
jy22
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Utilisateur anonyme - 15 déc. 2017 à 20:32
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11 réponses
Bonjour jy22
On peut dire que l'EHPAD a "le vent en poupe" depuis 2/3 ans. Tant du côté des CGP que des investisseurs, le coup de rabot sur les niches fiscales et produits de "défiscalisation" les ont emmené à se pencher sur le statut de LMNP et, de facto, sur l'EHPAD.
Pour travailler sur l'EHPAD depuis plus de 10ans, je peux vous confirmer que cette tendance n'est pas sans dangers: des pseudo-conseillers et des investisseurs utilisent le censi-bouvard de l'EHPAD à tout va sans aucune maîtrise des contraintes de l'EHPAD, de sa fiscalité, etc...
Je vous confirme que le prix de revente d'une part d'EHPAD dépend directement du rendement annoncé (mais pas que...).
De manière générale, le rendement attendu sur le marché secondaire doit être plus important que celui du neuf. Pourquoi ? car l'établissement nécessitera probablement des travaux, des mises aux normes, car les frais de notaire sont plus élevés que dans le neuf, etc...
Pourtant l'achat dans le marché secondaire comporte certains avantages: établissement en exploitation et donc; visibilité et loyers immédiats.
Mais la rentabilité n'est pas le seul facteur. l'investisseur, sur le marché secondaire, portera également une attention particulière aux charges usuelles, à la prise en charge par le preneur (le gestionnaire) des art 605 et 606 du Code civil, le renouvellement du mobilier, les remises aux normes et assurances à la charge de l'exploitant.
C'est donc bien le rendement net de toutes charges (celles énoncées + la TF) et la prise en charge des éventuelles dépenses extraordinaires (art605 et 606) qui déterminera effectivement votre prix de revente.
Exemple: si l'on achète en neuf avec un rendement de 5% puis revente après 10ans après 3 revalorisations (triennales, à l'ICC) de loyers, l'opération ne génère ni plus value ni moins-value. Si plus-value il y a, celle-ci s'acquiert généralement après 10ans de détention et correspond à la variation de l'ICC et donc, des loyers(ou de l'indice servant de référence dans votre bail: plafonné, IRL EHPAD, etc..).
A votre question "certains gestionnaires baissent leurs loyers"?: OUI, et je préciserai même du côté des premiers gestionnaires français....
MAIS il est tout à fait possible de se prémunir de ce risque:
- par l'historique du gestionnaire: une vision sur au moins 2 reconductions de baux (donc plus de 25ans d'expérience)
- par un bail initial de 12ans ferme (et non de 9ans): démontrant l'engagement du gestionnaire.
- par les charges incombant au preneur dans le bail commercial (gage de sa gestion)
- par son Chiffre d'affaire annuel et son évolution. Sur ce point, il est important que la SARL de gestion soit une filiale à 100% de la société mère.
- par son Capital et sa participation: sur ce dernier point et pour reprendre l'adage "être dans le même bâteau".
Ainsi, il existe des gestionnaires remplissant ces nombreux critères et comme évoqué plus haut, ce n'est pas (que) le rendement qui prime lorsque l'on investit en EHPAD.
Le maître mot, étant donné que vous serez (et pendant longtemps) lié au gestionnaire, est justement la qualité du gestionnaire.
Avant de proposer à mes clients des investissements en EHPAD, je faisais des recherches pour y investir moi-même. D'ailleurs je ne connaissais rien à l'EHPAD à cette époque... et je peux vous garantir que j'ai effectué de nombreuses recherches (et même formations, réunions, etc..) avant de trouver un gestionnaire répondant à tous mes critères de recherche: tous ceux évoqués ci-dessus, pas en Bourse, priorité d'occupation, territoire national, agréments, conventions tripartites, etc...
L'investissement en EHPAD (d'ailleurs comme dans de nombreux LM(N)P) nécessite un gros travail de recherche en amont afin de maîtriser tous les tenants et aboutissants.
Si vous avez des questions plus précises, n'hésitez pas à les poster ici et je tâcherai d'y répondre...
On peut dire que l'EHPAD a "le vent en poupe" depuis 2/3 ans. Tant du côté des CGP que des investisseurs, le coup de rabot sur les niches fiscales et produits de "défiscalisation" les ont emmené à se pencher sur le statut de LMNP et, de facto, sur l'EHPAD.
Pour travailler sur l'EHPAD depuis plus de 10ans, je peux vous confirmer que cette tendance n'est pas sans dangers: des pseudo-conseillers et des investisseurs utilisent le censi-bouvard de l'EHPAD à tout va sans aucune maîtrise des contraintes de l'EHPAD, de sa fiscalité, etc...
Je vous confirme que le prix de revente d'une part d'EHPAD dépend directement du rendement annoncé (mais pas que...).
De manière générale, le rendement attendu sur le marché secondaire doit être plus important que celui du neuf. Pourquoi ? car l'établissement nécessitera probablement des travaux, des mises aux normes, car les frais de notaire sont plus élevés que dans le neuf, etc...
Pourtant l'achat dans le marché secondaire comporte certains avantages: établissement en exploitation et donc; visibilité et loyers immédiats.
Mais la rentabilité n'est pas le seul facteur. l'investisseur, sur le marché secondaire, portera également une attention particulière aux charges usuelles, à la prise en charge par le preneur (le gestionnaire) des art 605 et 606 du Code civil, le renouvellement du mobilier, les remises aux normes et assurances à la charge de l'exploitant.
C'est donc bien le rendement net de toutes charges (celles énoncées + la TF) et la prise en charge des éventuelles dépenses extraordinaires (art605 et 606) qui déterminera effectivement votre prix de revente.
Exemple: si l'on achète en neuf avec un rendement de 5% puis revente après 10ans après 3 revalorisations (triennales, à l'ICC) de loyers, l'opération ne génère ni plus value ni moins-value. Si plus-value il y a, celle-ci s'acquiert généralement après 10ans de détention et correspond à la variation de l'ICC et donc, des loyers(ou de l'indice servant de référence dans votre bail: plafonné, IRL EHPAD, etc..).
A votre question "certains gestionnaires baissent leurs loyers"?: OUI, et je préciserai même du côté des premiers gestionnaires français....
MAIS il est tout à fait possible de se prémunir de ce risque:
- par l'historique du gestionnaire: une vision sur au moins 2 reconductions de baux (donc plus de 25ans d'expérience)
- par un bail initial de 12ans ferme (et non de 9ans): démontrant l'engagement du gestionnaire.
- par les charges incombant au preneur dans le bail commercial (gage de sa gestion)
- par son Chiffre d'affaire annuel et son évolution. Sur ce point, il est important que la SARL de gestion soit une filiale à 100% de la société mère.
- par son Capital et sa participation: sur ce dernier point et pour reprendre l'adage "être dans le même bâteau".
Ainsi, il existe des gestionnaires remplissant ces nombreux critères et comme évoqué plus haut, ce n'est pas (que) le rendement qui prime lorsque l'on investit en EHPAD.
Le maître mot, étant donné que vous serez (et pendant longtemps) lié au gestionnaire, est justement la qualité du gestionnaire.
Avant de proposer à mes clients des investissements en EHPAD, je faisais des recherches pour y investir moi-même. D'ailleurs je ne connaissais rien à l'EHPAD à cette époque... et je peux vous garantir que j'ai effectué de nombreuses recherches (et même formations, réunions, etc..) avant de trouver un gestionnaire répondant à tous mes critères de recherche: tous ceux évoqués ci-dessus, pas en Bourse, priorité d'occupation, territoire national, agréments, conventions tripartites, etc...
L'investissement en EHPAD (d'ailleurs comme dans de nombreux LM(N)P) nécessite un gros travail de recherche en amont afin de maîtriser tous les tenants et aboutissants.
Si vous avez des questions plus précises, n'hésitez pas à les poster ici et je tâcherai d'y répondre...
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