Sous-évalutation (volontaire?) des charges locatives

Question

Bonjour,

j'occupe un appartement dans un immeuble neuf (je suis le premier locataire) depuis Novembre 2011.
Le loyer mensuel est de 950€ (883 + 67€ de provision de charges).
J'ai reçu il y a 1 semaine une lettre de régularisation de charges pour l'année 2012 :
636.11€ de charges en plus + TOM de 309€ = 945.11€
(concernant l'année 2011, la lettre indique qu'ils m'en font "cadeau" ....)

Pour la TOM, pas de soucis. Par contre la régularisation de charges me semble excessive.
J'ai envoyé une lettre à mes propriétaires pour avoir le détail complet aujourd'hui.

En attendant leur réponse, j'ai fait le tour de mes voisins et l'un m'a fait part d'une chose "étonnante".
Il a aussi reçu une régularisation il y a 2 mois. En demandant le détail, l'agence par qui il passe lui a fourni le détail complet y compris l'estimation qui avait été faite en 2011. (Comme il s'agissait d'un immeuble neuf, tout le monde est "premier locataire")
Dans cette estimation, une somme relative à son appartement apparait bien, environ 90€/mois. Mais cette somme est supérieure du double de la somme qu'il payait en provision sur charge. Cependant, cette somme correspond bien à ce qu'il a du payer au final. 
Quand il a aménagé, l'agence/proprio avait donc fait une estimation des charges de 90€ pour lui mais n'en demandait que 45€/mois. (Ces chiffres sont donnés pour l'appart' de mon voisin, plus petit que le mien)
L'appartement étant relativement cher, je suppute une tentative de d'aguicher le locataire avec un loyer relativement plus bas que le montant réel.

En attendant une réponse de la part de mon propriétaire, je m'affaire à récupérer toutes les informations possibles.
Dans quelles mesures je peux indiquer à mon propriétaire que les charges n'auraient jamais du être de ce montant si bas dès le début ?
Puis-je faire valoir une clause quelconque si jamais je reçoit bien une estimation qui était plus élevée que ce que j'ai payé ?

Je suis conscient que le locataire doit payer ses charges mais j'aurai aimer le savoir avant. Le loyer que je paye est dans le haut de la fourchette de prix que je pouvais me permettre ! Et je ne pouvais pas me douter d'un tel montant de charges ! (55m² + terrasse de 15m², garage avec box fermé, ascenseur, eau compris. Le reste est à ma charge avec le chauffage et EDF, il n'y a pas de gardien)

maverick64 · Answer

Bonsoir,

A partir du moment où il est mentionné sur votre bail qu'il s'agit d'une provision sur charges, il est difficile de porter une réclamation. S'agissant d'un immeuble neuf, il n'est pas possible au propriétaire d'avoir le recul suffisant pour estimer qu'il vous a trompé.
Je comprends que cela soit très cher pour vous...en ce cas, envisagez de déménager.
Cordialement

hyperboleske · Answer

Merci pour cette réponse.
Même si l'estimation faite en 2011 avec le contrat d'entretien de l'ascenseur, de l'entreprise de nettoyage qui sont les charges les + importantes fournissaient un montant alors connu ?

marmenard · Answer

Bonjour
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement

Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.

marmenard · Answer

Re et aussi + TOM de 309€
La taxe Enlèvement ordure ménagère est payée totalement par le propriétaire avec sa taxe foncière,vers le mois d'octobre et il dispose du droit de la répercuter en charges sur son ou ses  locataires au prorata de votre location car ce sont bien vos ordures ménagères 
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
Article VIII. - Impositions et redevances Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Pour un locataire elle est payable au temps d' occupation du logement  à calculer par le proprio et à vérifier par vous
 Il est indispensable avant de payer d'en avoir une copie et de vérifier l'adresse de la demande , en principe la votre  (ceci particulièrement dans le cas ou le proprio loue plusieurs logements)
 Une  vérification de la somme demandée est aussi possible aux impôt , déjà vu des proprios qui font payer à leur locataire leur propre Taxe poubelle

hyperboleske · Answer

Merci Marmenard mais je sais tout cela. :)

Ce qui m'embête, c'est que l'agence et les propriétaires avaient déjà fait une estimation des charges pour l'année 2012 et un document de fin 2011 donne un montant cohérent avec ce qui est demandé maintenant à régulariser.

Je vais redemander le document que mon voisin a reçu.

En effet, ce document est une estimation des charges pour l'année 2012. Et le montant est tout a fait cohérent avec le montant que l'on me demande de régulariser.
Je n'ai plus les montants exacts mais pour mon voisin (qui était dans le même cas que moi) :
- Charges estimées dans le document 2011 de l'agence : 1080€, soit 90€/mois
- Charges mensuelles réglée comme provision : 45€/mois
- demande de régularisation en 2013 pour les charges 2012 : 540€

Il est clair que fin 2011, les propriétaires ou l'agence avaient une idée du montant des charges. Les plus gros budgets sont le contrat d'ascenseur et le contrat d'entretien/ménage qui étaient signés pour l'année 2012 étaient connus d'avance.

bailleurx · Answer

je suppute une tentative de d'aguicher le locataire avec un loyer relativement plus bas que le montant réel oui c'est une pratique courante, mais quand il n'y a pas de recul c'est un peu le risque, tout dépend si c'est géré directement par des particuliers ou si c'est des grosse agence type cita ou belavia car eux ont du recul et de l'expérience mais ils le font effectivement exprès

 Le loyer mensuel est de 950€ (883 + 67€ de provision de charges)
contrat d'entretien de l'ascenseur, de l'entreprise de nettoyage ,  garage avec box fermé, ascenseur, eau compris.  le chauffage et l'electricité sont en plus à votre charges ?

régularisation de charges pour l'année 2012 : 
636.11€ de charges en plus + TOM de 309€ = 945.11€ c'est sur ca fait quand même assez cher de charges environs 120€ / mois pour même pas avoir le chauffage, mais bon si c'est une belle prestation avec gardien , jardinier, arrosage... il faut pas non plus rêver... le petit personnel et les assenceurss, ca coute...


concernant l'année 2011, la lettre indique qu'ils m'en font "cadeau" ....)c'est dejà sympa et réjouissez vous qu'ils n'aient pas attendu 5 ans pour faire le rappel total, comme ils en la possibilité, moi c'est surtout ça que je trouve super malhonnête

 demandez un étalement de la dette et surtout partez vite...

hyperboleske · Answer

oui c'est une pratique courante, mais quand il n'y a pas de recul c'est un peu le risque, tout dépend si c'est géré directement par des particuliers ou si c'est des grosse agence type cita ou belavia car eux ont du recul et de l'expérience mais ils le font effectivement exprès 

La location s'est faite par une agence qui était promoteur de l'immeuble à l'époque puis la gestion a été donnée à mon propriétaire.

le chauffage et l'electricité sont en plus à votre charges ? 
Oui, tout à fait. (c'est une clim réversible)


c'est sur ca fait quand même assez cher de charges environs 120€ / mois pour même pas avoir le chauffage, mais bon si c'est une belle prestation avec gardien , jardinier, arrosage... il faut pas non plus rêver... le petit personnel et les assenceurss, ca coute... 
Le jardin est tout petit, l'entretien n'a pas été fait pendant 6 mois mais le contrat était signé. C'est eux qui l'ont choisi malheureusement.

c'est dejà sympa et réjouissez vous qu'ils n'aient pas attendu 5 ans pour faire le rappel total, comme ils en la possibilité, moi c'est surtout ça que je trouve super malhonnête 

Je suppose, via divers témoignages et constatations, qu'il n'y a pas eu de charges sur le dernier trimestre 2011. La remise des clefs n'a été faite que début 2012 il me semble. L'agence/promoteur à l'époque nous fournissais gracieusement l'electricité via un "compteur chantier".


demandez un étalement de la dette et surtout partez vite...

On va l'envisager car le dernier appel de loyer ne comporte pas d'augmentation des charges.

maylin27 · Answer

Bonjour,
demander a consulter TOUS les jusitifcatifs comme c'est votre droit car ils doivent etre a votre disposition durant 1 mois après avoir reçu la regul de charges par poste et avec la clés de répartition.(en co pro par tantième ou millième) 
Vous verrez ainsi si l'agence vous répercutue UNIQUEMENT les charges mentionnées au décret 87 ou si un des postes a fait explosé les prévisions.

Cordialemenet

PSD · Answer

Bonjour,    Il faut voir le justificatif des charges qu'envoie le syndic au propriétaire, et regarder si on ne vous fait payer que les "charges locatives" ou "charges récupérables" (sur le locataire).

En effet, le bailleur reçoit les charges à payer, mais il ne peut pas tout faire payer au locataire, une bonne partie reste .... à sa charge.  Notamment : honoraires du syndic, assurance de la copropriété (rien à voir avec l'assurance du locataire), les réparations éventuelles.  Et cette part du bailleur n'est pas négligeable loin de là.

Il y a aussi l'étage qui intervient, et la surface du logement, c'est d'après cela que sont calculés les millièmes du logement. Donc plus on a de millièmes, plus on participe aux charges.

Lorsqu'on achète du neuf et qu'on demande au promoteur : "à combien se monteront les charges approximativement ??"  souvent c'est minimisé.

En tout cas vous ne pouvez pas grand chose, et en plus s'il y a l'eau de la ville, vous faites varier les charges suivant votre conso.

A noter que la TOM, est élevée, mais pas extraordinaire, mais c'est un impôt.....

Chaque mois, ne paie pas des "charges", mais une PROVISION pour charges, c'est à dire un acompte.

En général, on n'a pas intérêt à essayer de calculer assez juste cette provision, du moins autant que faire se peut, car les locataires n'apprécient guère des sommes qui s'ajoutent surtout si elles sont importantes.

hyperboleske · Answer

Merci les gens, mais tout cela je le sait ;)

Ce qui m'embête, comme je l'ai dit, c'est que je pense que les propriétaires étaient au courant du montant des charges pour l'année 2012 car mon voisin a eu en main un document avec l'estimation.
Et cette estimation était tout à fait cohérente avec ce qu'il a du payer finalement. Si cette estimation avait été prise en compte dans la provision de charges,  il n'aurai eu une regulation que de 100 ou 110€. Or il a payé + de 500€ de régulation...
Les postes les plus importants sont l'ascenseur et le ménage des parties communes. Les contrats avec les sociétés en charge de cela avait déjà été signés fin 2011 donc les montant connus début 2012 au moment de la signature de nos bails mais cela n'a pas été pris en compte dans les montant de la provision de charges.

hyperboleske · Answer

J'ai vérifié un truc sur mon contrat de location : les espaces verts ne sont pas cochés, donc ne font pas partis des charges récupérables.
C'est au moins ça, donc j'attend de voir si le détails des charges tiens compte d'un jardinier.

Sous-évalutation (volontaire?) des charges locatives

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