Donnation ou avance sur héritage

Bonjour,

Ma mère étant âgée (veuve) dispose de l'usufruit de sa maison. Elle a deux enfants, mon frère et moi.
Etant de moins en moins autonome, nous (mon conjoint, mon frère et moi-même) avons décidé avec elle qu'elle vende sa maison afin de venir habiter dans une dépendance accolée à notre maison (dont nous sommes propriétaires).
La construction de cette dépendance sera financée par ma mère pour une somme de 45000€.
Cette somme va donc "s'ajouter" à la valeur de notre maison, cependant nous n'en bénéficieront pas (cela bénéficiera à nos enfants à notre mort à la rigueur..).
Ma mère ne voulant pas faire d'inégalité entre ses 2 enfants souhaiterais donner 45000€ à mon frère (sauf qu'il en disposerait donc en liquide, sans avoir l'inconvénient de la construction et de ce que cela implique...).

Cette somme doit-elle être déclarée chez un notaire ? Y-a-t-il des frais ?
Est-ce considéré comme une partie d'héritage que je ne toucherai pas à la mort de ma mère ?
Est-il possible de le considérer comme un simple don qui n'a rien à voir avec l'héritage, car si nous ne construisions pas cette dépendance, l'argent servirait de toute façon à payer une maison de retraite (qu'elle refuse).
Quelle part serait accordée à chaque enfant dans les 2 cas ?

Pour information le prix de vente de sa maison s'élève à 135000€, ses comptes personnels sont d'environ 50000€.

J'attends vos réponses avec impatience.
Cordialement