Etat des lieux de sortie contradictoire

Bonjour,

J'ai louer ma maison via une agence immobiliere sans avoir aucun contrat avec celle-ci.
Apres avoir donne son preavis d'un mois, la locataire a demande a plusieurs reprise d'allonger son preavis, ce dont j'ai accepter sous conditions que les loyers soient paye a temps, que le logement soit mise a dispposition aux visites comme stipule dans le bail et qu'elle me previenne au minimum 10 jours avant son depart pour que je puisse prevenir et organiser avec une personne me representant pour l'etat des lieux de sortie.

Aucunes de ces conditions n'ont ete respectes! Ce qui a rendu les visites pour les futures location tres difficile. Donc, perte d'argent consequent puisque je n'ai pu trouve aucun locataire pour la remplacer.

Plusieurs email de confirmations lui ont ete envoye pour l'avertir de la date et l'heure exacte pour l'etat des lieux de sortie.
La locataire n'a respecter aucunes de mes conditions et ne s'etait pas presenter au rdv pour l'etat des lieux fixe comme convenu mais a decide de le faire avec l'agence immo (tres proche de la locataire ) qui n'a aucun droit sur le bail. Je n'ai recu aucune information a ce sujet.

L'etat des lieux de sortie est completement contradictoire vis a vis de l'etat de la maison laisse apres son depart.
Un email lui a ete envoye pour lui demander de me contacter pour le faire a l'amiable sans succes.

Dois-je contacter un huissier a cet effet, en sachant que je lui avais deja prevenu que sans sa presence a la date du rdv, je serai dans l'obligation de faire appel a un huissier et que les frais lui seront impute a cet effet?
Est-ce la bonne demarche pour demander le remboursement des frais de reparations ?
Merci pour votre aide.