Résiliation bail un an ferme

Je viens de me pencher sur l'un des arrêtés qui règlemente les cités universitaires (donc, les CROUS) (arrêté du 21 juillet 1970) et un article dit bien que le droit d'occupation est précaire et révocable : ce qui tend à laisser penser qu'on peut révoquer le "bail" ... maintenant, rien n'est dit au sujet des "indemnités", mais si la loi dit que le "bail" est révocable, il n'y a aucune raison qui justifie qu'il doit y avoir indemnisation lorsqu'on révoque ! en tout cas, me semble-t-il !

Merci Forez, je suis tout à fait d'accord avec l'analyse de l'ADIL !

Le plus important, c'est ça : "Les deuxième et troisième alinéas du I de l'article 15 leur sont applicables lorsque le congé émane du locataire."

Conclusion : le locataire d'un logement HLM, quelque soit le régime, étudiant ou non, meublé ou pas, bénéficie des dispositions de la loi de 1989 en ce qui concerne la résiliation. Et si nécessaire, il faut également consulter la convention liant le bailleur à l'Etat pour appuyer l'idée qu'une résiliation reste possible et ne peut être interdite.

ça ne m'agace pas ... mais je ne vois pas ce que les points soulevés changent au problème. Par exemple, que le contrat de location soit librement rédigé en meublé n'empêche pas qu'il doit quand même respecter certaines règles, comme le bail commercial d'ailleurs qui est "libre" lui aussi mais qui doit également respecter certaines règles ...

Vous faites une mauvaise lecture de 632-3, le chapitre n'est pas applicables au logement faisant l'objet d'une convention avec l'Etat. Cela vise les conventions relatives aux modalités d'attribution et d'occupation du logement. Voyez vous dans le chapitre (de 3 articles) des alinéas relatifs aux modalités d'attribution d'un logement ? Cela tend à montrer que vous n'interpréter l'article conformément à ce qu'il souhaite vraiment indiquer.

Accessoirement, je pense qu'on peut toujours invoquer que la clause est abusive. Après, le juge appréciera s'il est d'accord avec une telle vision.

Pouvez vous nous dire qui vous a fait ce bail?

Sur le site d'Efidis, il est noté que ses résidences groupées sous le nom de Studefi sont un HLM ("Le présent site Internet est édité par EFIDIS, société anonyme d'HLM"). En outre, leur bail cite le CCH (et non le CCA) où, pour les HLM, il est dit que "La location est consentie à titre précaire et révocable à tout moment par le bailleur."

Or, si le bailleur peut révoquer la location à tout moment, alors le locataire également sinon le contrat ne serait pas équilibré (comme l'a souligné Bailleurx tout à l'heure !) ...

d'autre part, je ne vois nulle part d'article L 442-3-4 dans le CCH dans la partie dédiée aux HLM : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006159074/2012-12-12/

vous êtes sûr des références ?

autre confirmation au regard du statut d'HLM :

"Le locataire qui veut quitter un logement HLM est soumis à la même réglementation que le locataire qui souhaite quitter un logement du parc privé (loi du 6 juillet 1989, art. 15-I). Il n'a pas de raison à fournir. En revanche, il doit respecter un délai de préavis pendant lequel il doit continuer à régler son loyer."

https://www.droitissimo.com/immobilier/location-hlm/bail-hlm/quel-delai-preavis-quitter-votre-logement-social-hlm

Pour les meublés, c'est pareil : le locataire peut partir quand il veut (CCH)

Donc, la clause est pour moi clairement abusive mais apparaît dans beaucoup de contrats de bail de résidences étudiantes, il s'agirait de faire le ménage.

Bon, je sors les articles intégraux pour y voir plus clair ! :)

Article L 442-8 :

Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 €.

Le premier alinéa n'est pas applicable aux logements-foyers mentionnés à l'article L. 633-1.

"Article L 442-8-4 :

Par dérogation à l'article L. 442-8 et nonobstant les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1, les organismes mentionnés à l'article L. 411-2 (ce sont les SA à loyer modéré entre autres) peuvent louer des logements meublés ou non meublés à un ou plusieurs étudiants, aux personnes de moins de trente ans ou aux personnes titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation. Ces locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée d'un an. Il peut toutefois être renouvelé dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat.

En cas de location d'un même logement à plusieurs personnes, un contrat de location unique est signé par l'ensemble des colocataires qui consentent à une clause de solidarité inscrite dans ce contrat.

Tout changement de colocataire fait l'objet d'une autorisation préalable du bailleur et d'une information de la commission d'attribution mentionnée à l'article L. 441-2.

Le nombre de logements pouvant être attribués dans les conditions prévues aux alinéas précédents est mentionné dans la convention d'utilité sociale prévue à l'article L. 445-1.A défaut d'une telle convention, le bailleur fixe ce nombre après accord du représentant de l'Etat dans le département et consultation des établissements publics de coopération intercommunale disposant d'un programme local de l'habitat adopté. Cet avis est réputé favorable s'il n'a pas été donné dans un délai de deux mois.

Ces logements sont attribués par la commission d'attribution mentionnée à l'article L. 441-2."

"Article R 442-3-4 :

Le contrat de location mentionné à l'article L. 442-8-4 peut être renouvelé par période d'un an sous réserve que le ou les locataires répondent, à la date du renouvellement, aux conditions mentionnées à cet article et au 3° de l'article R. 441-1 et rappelées dans le contrat.

Le bailleur, lorsqu'il ne souhaite pas renouveler le contrat, notifie sa décision par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou la signifie par acte d'huissier aux locataires trois mois au moins avant le terme du contrat.

En l'absence de cette notification, le ou les locataires qui souhaitent renouveler le contrat communiquent au bailleur, au plus tard un mois avant son terme, les justificatifs prouvant qu'ils répondent toujours aux conditions pour être logés dans le logement. Lorsque le ou les locataires n'ont pas fourni ces justificatifs dans ce délai, le contrat n'est pas renouvelé.

Lorsque le contrat est conclu avec plusieurs locataires, le remplacement de l'un d'entre eux par un nouveau locataire est sans effet sur la durée du contrat qui se poursuit jusqu'à son terme."

Bon, ça ne nous apprend pas grand chose et montre seulement qu'effectivement, le contrat peut être renouvelé sous certaines conditions ...

Il n'y a rien au sujet du congé donné par le locataire et de son préavis, sauf quand le locataire prend un nouveau logement dans un autre organisme conventionné où il est dit que "par dérogation à la loi du 6 juillet 1989, le préavis sera alors d'un mois" (au lieu de trois)

Ce qui me laisse penser que si rien n'est précisé dans ce chapitre sur les HLM sur les autres cas de congés, c'est la loi du 6 juillet 89 qui s'applique ... or cette loi prévoit bien que le locataire peut partir à tout moment ...

De toute façon, c'est un meublé (loi Borloo) et CCH

C'est une résidence principale (jurisprudence)

--> C'est un logement conventionné qui ne s'oppose pas au droit du congé à n'importe quel moment de la part du locataire ...

Si on dit le contraire, qu'on me le prouve par une loi, une règle, un décret ... chais pas quoi mais kekchose !

Et enfin, la DGCCRF a publié un texte dénonçant certaines clauses abusives : http://www.conso.net/images_news/consoinfo/DGCCRF_loc_etud_08-2010.pdf

telles que :

. les clauses réclamant une indemnité en cas de résiliation anticipée du contrat
. les clauses interdisant la résiliation à tout moment du contrat

paragraphe 2.6.2

Enfin, toutes mes lectures sur le Net en arrivent à la même conclusion (excepté pour le droit Belge qui introduit cette notion d'indemnité en cas de rupture anticipée : faites donc attention à bien vérifier qu'il s'agit du droit français quand vous piocher des trucs sur Google !)

heu juste pour mettre en core mon grain de sel

Article L 442-8 :
le phrase que vous citez

il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 €.  

bon j'ai aussi un peu fouillé
donc les règles générales Article L632-1ne s'appliquent pas logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.



il semble qu'il y ai 2 types de conventions possibles avec l'état pour la location de logements

elle obéissent a des règles différentes


dans celui ci
Conventions conclues entre l'Etat et les bailleurs de logements en application de l'article L351-2
http://droit-finances.commentcamarche.net/legifrance/11-code-de-la-construction-et-de-l-habitation/35397/conventions-conclues-entre-l-etat-et-les-bailleurs-de-logements-en-application-de-l-article-l351-2-4
ils parlent de préavis de 3 mois pouvant être réduit à 1



et dans l'autre cas de figure qui est celui là (je n'ai pas trouvé d'article récapitulatif sur droit-fianance il faut donc tout lire....)
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000038833969/2019-09-01/


et lorsqu'on lit les article suivant
on fini par arriver
à celui qui vous intéresse Article L353-15


https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000020459161/2012-12-13/

Les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l'article 40 de cette loi

donc allons à articles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-10-29/

(faire dérouler la liste)
article 40qui lui même dit au chapitre III

III.-Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15, du paragraphe e de l'article 17 et du premier alinéa de l'article 22 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.
L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.
Les deuxième et troisième alinéas du I de l'article 15 leur sont applicables lorsque le congé émane du locataire.
Les dispositions de l'article 16, des paragraphes a, b, c et d de l'article 17, des articles 18 et 19, du premier alinéa de l'article 20 et des cinq premiers alinéas de l'article 23 

article 15 qui dit donc chapitre I deuxieme alinea

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois 

et toujours chapitre I triosieme alinea

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

donc en conclusion le fait qu'il y ai une convention sur ce logement ne priverait pas le locataire d'un droit a préavis bien au contraire puisque ces baux obéissent justement à une reglementation (mais il faudrait savoir laquelle)

c'est VAL qui va se frotter les mains...
mais quand il n'y a pas de convention avec état resterait a démontrer que les contrats de location de meublé librement rédigés entre 2 personnes ne pourraient pas inclure des clauses contraire à la conditions quelles soient compensés par une obligation équilibrée faites au propriétaire.....

bonne journée

Les articles L 632 ne s'appliquent de toute façon qu'à "certains meublés" !

La convention en question ne vous apportera rien : elle ne concerne que le statut "social" de l'organisme logeur.

Le logement HLM est en fait régi par différentes lois : loi du 6 juillet 89, CCH, loi Borloo, Loi Boutin qui, elle-même, modifie certaines règles de la Loi du 6 juillet 89, du CCH (et accessoirement : du code de l'urbanisme et du Code Général des Impôts, comme la loi Borloo).

Nulle part vous ne trouverez que le locataire doit une indemnité en cas de rupture "anticipée" du bail. D'ailleurs, la loi Boutin prévoit, au contraire, pour les étudiants, de ramener le préavis de trois mois légal à un mois dans certaines conditions. Ceci veut bien dire que le locataire est toujours en droit de donner son congé à tout moment, sous réserve d'un préavis, dont la durée dépend de la situation.

En résumé, si l'on se réfère à toutes ces lois, et tenant compte du préavis réduit à un mois par les différentes modifications apportées à ce qui a été largement inspiré par la loi du 6 juillet 1989, on en arrive toujours à la même conclusion : " Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois"

http://www.gerancecenter.com/location_meublee.htm

On dit que la location meublée est "libre", c'est aussi faux que de dire que le bail commercial est "libre" : ils sont tous deux régis par des lois et pour ce qui concerne la location meublée, elle a été modifiée en vue d'une protection élargie du locataire. Demander des indemnités pour une rupture ayant lieu avant la fin du bail va à l'encontre de cet esprit là.

peut être
cessez de payer jusqu'à ce qu'on vous donne un texte de loi prouvant ce qu'on vous annonce
envoyez par LRAR
ou demander l'intervention d'un consiliateur

Votre fille a donné son congé par lettre RAR et respecté le préavis ?

Comment contacte t on un conciliateur??
Merci

on contacte un conciliateur en demandant au tribunal d'instance ou en trouver un sur votre secteur

petite question qui me semble-t il ne vous à pas déjà été posée
est il noté dans le bail qu'il s'agit de son habitation principale?

oui,pourquoi ?

Donc vous payez jusqu'à la fin du préavis, point. Reste l'état des lieux et la remise des clés si pas fait. Renvoyez leur une lettre avec les infos que vous avez eues, à savoir : nul texte de loi ne prévoit d'indemnité, par contre, en HLM comme ailleurs quand il s'agit d'une habitation à destination de résidence principale, le locataire est libre de donner son congé quand il le souhaite. S'ils ne sont pas d'accord, comme le dit Bailleurx : qu'ils le prouvent par des textes.

Convoquez votre bailleur par lrar a l'état des lieux le 15 décembre on est déja le 14 donc mettez le 18 décembre .Précisez lui que si il ne vient pas vous lui déposerez les clefs chez Maitre X huissier de justice,a lui de les récuperer

Avez-vous eu des retours depuis ?

Je suis dans la même situation, avec la même société. Ce qu'ils font est absolument illégal. Je ne sais pas jusqu'où ils comptent aller avec un tel comportement. C'est inadmissible.

demandez immédiatement au tribunal l'intervention d'un médiateur

Permettez vous que nous en discutions par messages privés ?

Bonjour Forez,

Je ne comprends pas qu'on puisse vous dire de telles choses !

Etant donné que votre bail est assujetti au CCH, votre fils a bien le droit de partir quand il le veut puisque c'est justement le CCH qui le dit ! Un comble que ceux qui disent le contraire se réclament du CCH !!

Article Article L632-1 du CCH : "Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois."
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000037670730/2018-11-25/

Pour info : l'avis d'un avocat ! : "Le locataire, quant à lui, peut résilier son contrat à tout moment. Il devra respecter le préavis obligatoire d'un mois" --> https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/regime-juridique-location-meublee-6476.htm

à notre sens la loi par l'article Article Article L632-1 du CCH : est tout simplement opposable

je me demande donc dans quelle mesure une contrat stipulant qu'il est dérogatoire à la loi peut être valable

Lorsqu'il s'agit d'un logement meublé, l'article L 632-1 est applicable sans contestation possible. Lorsqu'il s'agit d'un logement meublé ET conventionné, ca semble moins évident. Il semble que certains bailleurs tentent de forcer les locataires à rester dans les locaux pendant toute la durée du bail en jouant sur les incertitudes juridiques qui pèse sur la question. Cela me semble très contestable mais finalement, ni eux ni le locataire n'ont de fondements juridiques claires leur permettant d'agir ainsi.

L'article en question n'a pas mentionné d'exception pour les logements conventionnés. On applique la loi et comme disent certains juges : "on n'ajoute pas de condition à loi" ...

Si, L 632-3 du CCH écarte l'application des dispositions du chapitre aux logements conventionnés.

Non a aucun endroit du bail, il n'est fait mention de meublé .
Néanmoins, le site internet et les documents envoyés par le bailleur disent que les appartements sont meublés.

Et bien répondez lui documents à l'appui que l'appartement est meublé. Et montrez la détermination qu'est la votre, de mener votre action jusqu'au bout.

supprimé
remplacé par
post suivant

je relativise nos propos
car je viens de trouver ce document
http://www.developpement-durable.gouv.fr/LO048-1-Contrats-de-location.html

Le dispositif de protection des locataires des logements meublés mis en place par le code de la construction et de l'habitation ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'état portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution (hôtels sociaux et autres...)

Oui, mais c'est quoi les "conditions d'occupation" ? ce sont les conditions auxquelles il faut répondre pour pouvoir occuper le logement (nombre d'occupants par m2 par exemple) ! cela ne concerne pas le préavis de départ !

D'autre part, je suis tombée là dessus : "Conditions d'occupation des logements conventionnés privés : Les logements conventionnés doivent être loués nus, à titre de résidence principale, c'est à dire occupés 8 mois par an."
http://www.developpement-durable.gouv.fr/LO092-Conditions-d-occupation-du.html

Et là dessus : "Le congé donné par le locataire d'un logement HLM conventionné : Le locataire peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier à tout moment en cours de bail avec un préavis de 3 mois, ou d'un mois dans les conditions de droit commun." ... si le locataire peut partir à tout moment d'un HLM conventionné, je ne vois pas pourquoi ce serait différent avec un bailleur privé !

Et là dessus : "La location meublée n'est pas spécifiquement réglementée. Cependant, dés lors que le logement loué constitue la résidence principale de l'occupant, celui-ci bénéficie d'une protection minimum figurant dans le Code de la construction et de l'habitation (Code de la construction et de l'habitation : art L 632-1, L 632-2 et L 632-3). Cette réglementation est d'ordre public (le bail ne peut y déroger)."
http://www.developpement-durable.gouv.fr/LO048-1-Contrats-de-location.html

Ca pourra largement appuyer une action contre le bailleur. Le contrat entre l'Etat et l'organisme ne peut servir de fondement à une action en justice, mais ca peut être une preuve que le bailleur tente de trompez son monde. De plus, peut être aura t-il peur que l'Etat se retourne contre lui et rompt la convention pour non respect des clauses de la convention. C'est plutôt une bonne nouvelle.

Votre bailleur est-il un organisme d'habitat social (HLM)?
Si c'est le cas il doit être lié avec l'état comme le bailleur avec lequel j'ai signé le bail de mon fils.
Serait-il possible que vous me passiez la convention signé entre le bailleur et l'état car cette convention doit être généralisée à tous les bailleurs sociaux HLM.

Vos bailleurs se foutent de vous !

Edpy, j'allais justement conseiller à Forez de consulter la convention signée par son bailleur, qui, je vous en informe, doit être annexée au bail !

Les dispositions de la loi de 89 et du CCH étant d'ordre public, votre bailleur ne peut pas s'y soustraire par contrat ! Si résidence principale en logement vide : préavis de 3 mois (pouvant être réduit), si résidence principale en meublé : préavis d'un mois. Point. On ne peut pas y déroger !


Forez : votre logement est-il bien destiné à la résidence principale du locataire ? c'est un point essentiel. Le bail en fait-il mention ?

Si oui, votre bailleur se fout de vous (ou il ne connaît pas la loi !) : soit ce logement est meublé et le bail est régi par le CCH, soit le logement est vide et le bail relève de la loi de 89 ! Là, votre bailleur vous dit que le logement est vide mais qu'il relève du CCH ! il vous raconte n'importe quoi !

Oui il peut, rien ne l'empêche de ne pas respecter avec vous sa convention avec l'Etat. Néanmoins, l'Etat pourra agir contre le bailleur s'il sait qu'il ne respecte pas la convention qu'il a signé avec lui et d'autre part, vous pourrez toujours soutenir en justice la mauvaise foi du bailleur qui viole la loi (en ce qu'il vous refuse le préavis) et la convention signé avec l'Etat (en ce qu'il vous bloque dans le logement, ce qui est contraire à la philosophie du logement social et d'autre part, car il vous refuse le préavis qui y est indiqué).

ben en voilà une bonne nouvelle
bien sur que non le bail ne peut pas aller à l'encontre de la convention
et un petit chantage à dénonciation de pratique illicites (risque de perte de convention = remboursement immédiat des subvention perçues) serait sans doute un très bon argument....
quel sont les articles de loi qui régissent cette convention SVP?

Bonjour

Allez, j'y ajoute mon grain de sel et de la lecture !! je savais bien que j'avais déjà vu ce truc quelque part !!!! :-))

https://www.amf.asso.fr/m/document/fichier.php?FTP=LES_LOGEMENTS_SOCIAUX_CONVENTIONNES_243.pdf&id=7635

oui mais ceci ne concerne que des logement nus
et il n'est pas fait mention de l'article L631 (comme stipulé dans le bail de ces personnes)

je voudrais vraiment bien connaitre les ref de cette convention

Merci Domdo !