Régularisation des charges par un nouvel propriétaire

Question

Bonjour, 

J'ai un contrat de location à vide depuis 3 ans pour une chambre, qui était géré par une agence immobilière. Pendant ces 3 ans, j'ai payé une somme forfaitaire de charges (62 € par mois), bien que dans le contrat il est écrit "provisions sur charges" et l'agence n'a jamais fait de régularisation. Elle m'avait dit également que l'électricité était comprise.

En début de cette année, ma chambre ainsi que 5 autres chambres se trouvant sur le même palier ont été vendues et j'ai donc un nouveau propriétaire qui gère lui-même ses locations.
Il vient de m'envoyer la régularisation des charges pour 2011, y compris pour l'électricité, la taxe d'ordure ménagère ainsi que les frais pour le nettoyage des parties communes des chambres (au total 650 € en plus des 744 € que j'ai déjà payé). Bien qu'il y a donc au total 6 chambres qui appartiennent à ce propriétaire, il a divisé les frais pour l'eau et pour l'électricité par 4, puisqu'en 2011 il n'y avait que 4 chambres occupées. Je trouve que c'est énorme, plus de 50 € de charges en plus par mois pour une chambre de 12m2.

Je viens d'apprendre sur ce site qu'il est illégal de revendre de l'électricité. Est-ce le cas également pour des petites surfaces comme des chambres ? Bien que j'ai un contrat de location à vide. Il faut préciser qu'il y a 6 compteurs dans le couloir qui tournent mais ne sont pas relevés par EDF, car la relève se fait sur un compteur EDF à part qui n'est pas accessible (d'après le propriétaire) mais dont elle m'a envoyé les factures.

Donc ma question principale : a t'il le droit de régulariser les charges et l'électricité pour 2011 qu'il n'avait en fait pas payés, étant donné qu'il n'était pas propriétaire en 2011 et que les factures sont au nom de l'ancien propriétaire ? Je conçois qu'il peut faire la régularisation pour 2012, mais pour 2011, cela me semble un peu illogique. 

Je vous remercie d'avance pour votre aide.

Cordialement,

marmenard · Answer

Bonjour  
 En cas de vente de votre logement le bail continue et inchangé pour le nouveau proprio  
 je vous conseille vivement de lire ce lien sur les charges  
http://vosdroits.service-public.fr/F947.xhtml#N100F6   
Vous trouverez en fin de lien un modèle de lettre pour votre proprio à lui faire en reco AR et en garder un double  
 Vous demanderez au proprio de respecter la loi avant une convocation au juge  de votre tribunal  
 D'autre par en location  vous devez être en toutes charges comprises du point de vue électricité car la revente en est interdite  Vous devez avoir votre compteur le choix du fournisseur, votre abonnement et en payer les factures
En charges tout bénéfice est interdit car c'est un simple remboursement   
 Vous disposez de 5 ans pour réclamer un trop payé via le tribunal ,après une demande amiable en reco Ar au proprio sans réponse 
 Et c'est manifestement un marchand de de sommeil 
 Consultez votre ADIL   : http://www.anil.org/votre-adil/

Britby · Answer

Merci à nouveau pour votre réponse détaillée. Je vais réécrire au proprio pour l'informer de ce qu'il n'a pas le droit, puisqu'il ne voulait pas entendre qu'il ne pouvait pas me faire la régularisation des charges pour 2011. 
L'ancien proprio justement ne m'a pas fait payer l'électricité.
Bonne journée.

Britby · Answer

Bonjour,

Je reviens pour mon sujet concernant la régularisation des charges pour 2011 par mon proprio, alors qu'il n'est propriétaire que depuis février 2012.
Après lui avoir envoyé un courrier comme quoi il ne peut pas réclamer les charges pour 2011, il me répond aujourd'hui comme suit par mail :
"Veuillez trouver ci-joint la procuration signée par le propriétaire du logement en 2011 qui m'autorise à effectuer une telle régularisation. Sa procuration clore donc le débat en question et c'est bien moi qui réalise la régularisation de charges 2011." 
Cette procuration (non manuscrite) a été établie et signée par l'ancien propriétaire le 31 oct. 2012, donc a priori, il a dû la lui demander après qu'il a reçu mon courrier. Mais je pense que cette procuration n'est pas valable, puisque la vente s'était effectué en février 2012.
Merci à nouveau pour vos conseils.

marmenard · Answer

Re   
Émettez de doutes au sujet de cette lettre et demandez un mot  manuscrit de l'ancien proprio et une photocopie de sa carte d'identité avec ces termes   
 M xxxx votre propriétaire  jusqu'au XXXX donne pouvoir  à M XXX nouveau propriétaire de demandez en son nom une régulation soit me devoir la somme de xxx 
Votre ancien proprio possède votre nom et adresse et la loi ne s'oppose pas à le faire seul le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé. 
Prévenez que sans réponse:  
  Vous déposerez plainte pour tentative d'arnaque et faux et usage de faux 
Une régulation nécessite en plus la mise à disposition des éléments de vérification de la demande 
Mais vous êtes en location avec un forfait de charges (62 € par mois)
 Donc électricité comprise je ne vois pas ce qu'il pense régulariser
 Je vous rappelle que la revente d'électricité est interdite

Britby · Answer

Merci beaucoup pour votre réponse rapide.

En ce qui concerne les charges, dans mon contrat c'est marqué "provision sur charges" et qu'elles peuvent faire l'objet d'une régularisation, bien que l'ancien proprio ne l'a pas fait pendant les 3 ans précédants.
Le nouveau proprio avait bien envoyé les documents du syndic, mais si j'enlève l'electricité et la taxe d'ordures ménagères (que j'ai payé à l'agence en 2011 - puisque la location était gérée par une agence - je ne connais donc pas l'adresse de l'ancien proprio), il reste déjà bcp moins à payer : env. 260,- au lieu de 650,-. 
Mais je vais lui demander ce que vous m'avez conseillé, car je trouve curieux qu'il a pu demander si vite à l'ancien proprio. Je me suis demandée aussi s'il ne l'avait pas fait lui-même.

marmenard · Answer

Re 
Votre ancien proprio est suffisamment grand garçon pour réclamer sans intermédiaire
 Ce que dit la loi :
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.

Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.

Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.

Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble. Pendant le mois qui suit, il doit tenir à la disposition des locataires toutes les pièces justificatives.

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