Droit de passage

Question

Bonjour, 

Lors de l'acquisition de ma maison (ancienne ferme d'exploitation), sur l'acte de vente, il est noté qu'il n'y avait aucun droit de passage, hors, je me vois contrainte de "céder" une partie de mon terrain parce qu'en fait, il y en avait un.

Je sais que le notaire a obligation de faire une recherche, mais je ne sais si il l'a fait.

Je souhaiterai savoir contre qui je dois me retourner et aussi comment calculer les indemnités que l'on me doit, en sachant que si j'avais su que j'avais ce droit de passage, je n'aurai pas accepté la vente.

Puis-je demander la résolution de la vente, ainsi que le montant des travaux que j'ai fait dans cette ferme?

Peut-on appeler l'acte des propriétaires (veuve et enfants) comme du faux et de l'usage de faux?

Merci

ginto5 · Answer

De quel droit de passage s'agit-il ?
Si c'est un droit de passage pour sortir les récoltes, celui-ci n'a pas à être mentionné, il est implicite, car selon la loi, une parcelle ne peut pas être enclavée et un propriétaire bénéficie automatiquement d'un droit de passage pour exploiter une parcelle.

S'il s'agit d'un droit de passage pour habitation, celui-ci doit figurer dans l'acte de vente.

domdo76 · Answer

Bonjour

Ce "droit de passage" n'était notifié nulle part ? 

"Je sais que le notaire a obligation de faire une recherche, mais je ne sais si il l'a fait. "

Quelles recherches ??????  le notaire se base sur l'acte de propriété que lui a remis le vendeur dans lequel est d'ailleurs spécifié l'antériorité de la propriété du bien et sur les matrices cadastrales  . 
Si aucun "droit de passage" est indiqué, comment voulez-vous qu'il le sache ???


"je me vois contrainte de "céder" une partie de mon terrain parce qu'en fait, il y en avait un." 
qui vous y oblige ? avez-vous la preuve réelle de cette servitude ?

"Je souhaiterai savoir contre qui je dois me retourner et aussi comment calculer les indemnités que l'on me doit, en sachant que si j'avais su que j'avais ce droit de passage, je n'aurai pas accepté la vente."
il faut d'abord savoir d'où vient exactement cette "erreur" ?


"Puis-je demander la résolution de la vente, ainsi que le montant des travaux que j'ai fait dans cette ferme? "
Vous pouvez toujours mais c'est le juge qui décidera si le fait d'avoir cette servitude empêche la jouissance normale du bien !  Pas sur du tout d'avoir gain de cause !

par contre vous pouvez demander un dédommagement, le propriétaire du fonds subissant une servitude de passage peut réclamer une indemnité proportionnelle aux dommages occasionnés : dépréciation du terrain, dommages matériels, divers troubles et nuisances causés. L'indemnité peut être payée sous forme de capital ou par fractions périodiques.
mais vérifiez d'abord en fonction des documents en votre possession si cette indemnité n' a pas déjà été versé avant ?!

Il faudrait un peu plus de données concrètes pour mieux vous répondre

cordialement

rio loco · Answer

Bonjour. Bien que l'article 1641 du code civil donne à l'acquéreur le choix entre deux options, résolution de la vente ou diminution du prix, c'est en définitive la juridiction saisie  qui a le dernier mot entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire, en fonction de l'estimation de la gravité du vice invoqué. "Saisie d'une action rédhibitoire à titre principal et d'une action estimatoire à titre subsidiaire,une juridiction peut, appréciant souverainement la gravité du vice invoqué, estimer qu'il n'était pas de nature à justifier la résolution de la vente, mais était suffisamment grave pour justifier une diminution du prix.
Dans votre cas et à mon avis, vous n'avez aucune chance qu'une action rédhibitoire aboutisse. Quant à l'action estimatoire (réduction du prix)il manque des éléments pour se prononcer.

Fab67 · Answer

Bonjour,  

Si vous avez acheté une ferme, vous êtes probablement entouré d'exploitations et il s'agit peut-être d'un chemin d'exploitation ?  

Si ce n'est pas le cas, on vous a en effet caché une chose importante lors de la vente et vous pouvez obtenir réparation.  

S'il s'agit d'un chemin d'exploitation, il ne figure pas sur l'acte de propriété.   
Il ne s'agit donc pas de faux et usage de faux.  
Prouver qu'une chose qui n'a pas besoin d'être écrite vous a été cachée va être très compliqué.  

Si le chemin est visible, il aurait fallu vous renseigner auprès de vos voisins.  
Si invisible car plus utilisé, les anciens propriétaires n'étaient peut-être pas au courant de son existence ? S'ils l'étaient, ils peuvent très bien prétendre vous avoir informé lors de la visite.   
Il me semble malheureusement donc fort peu probable que vous ayez un recours quelconque contre qui que ce soit, ni l'exploitant, ni l'ancien propriétaire.  

Quand au chemin, vous pouvez demander à le déplacer là où c'est le moins pénalisant pour vous, sans que ça ne le devienne pour l'exploitant.   
Son entretien doit être effectué par toutes les personnes qui l'utilisent, et pas par vous seul.   
C'est une bonne piste pour récupérer votre bout de terrain : ce chemin peut disparaître si toutes les personnes susceptibles de l'utiliser acceptent officiellement de renoncer à ce droit. Parfois ceux qui ont un second accès acceptent de renoncer pour se désengager de la participation à l'entretien.  

En ce qui concerne les chemins d'exploitation, une vieille photo ou quelques témoignages suffisent à prouver son existence, même s'il n'est plus utilisé pendant plus de 30 ans et que les terrains ne sont plus enclavés. En effet, un chemin d'exploitation, du moment qu'il a existé, ne sera pas supprimé par le simple fait qu'il n'a plus d'utilité.  

Cordialement,

SamMystic · Answer

Je sais par l'expert es cours que j'ai vu, que le notaire a pour obligation de faire une recherche (trou de mémoire sur le terme). 
Sur mon acte d'acquisition, il est noté que l'acquéreur (la veuve et ses enfants) atteste qu'il n'y a aucun droit de passage.
J'ai acheté cette ferme pour l'exploiter en temps qu'élevage canin (nous sommes déclarés depuis un bon nombre d'année), car isolée de tout voisinage. Je souhaite avoir qqs molosses et pour se faire, il me faut clôturer l'endroit sur 2m de hauteur. 
Cette ferme a donc été acquise pour l'exploiter dans un sens bien précis. Au début mon mari était là, nous avions fait des parcs pour les chiens, mais maintenant, il part à la semaine, je reste donc seule (handicapée) avec mon garçon de 9ans.
En fait, le chemin prête à confusion, car il fait aussi le tour d'un bâtiment. A ce moment, le reste était en herbe, donc "caché". Il y a un terrain qui se trouve enclavé au milieu du terrain qui appartenait au total au même propriétaire. Celui-ci nous a vendu un morceau de celui-ci, SANS droit de passage, et louant l'autre à un agriculteur pour ses vaches. Puis ensuite à vendu celui-ci.
Il pourrait y avoir juste un transfert de terrain afin que personne ne soit léser, ou qu'il passe par le champ agricole, mais non, il veut à tout prix passer par le notre.
Faisant de l'élevage de molosses depuis bien avant l'acquisition de cette ferme, je pensais pouvoir un jour clore en entier celle-ci pour avoir mes chiens en liberté dedans, mais avec un droit de passage, cela devient impossible. Cette acquisition n'était donc pas pour nous si nous avions su qu'il y avait un droit de passage.

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