Vente d'un terrain attenant à une maison [Résolu]

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23 septembre 2012
- - Dernière réponse :  Yuksel - 4 févr. 2019 à 19:22
Bonjour,
nous avons vendu notre habitation principale et séparé une parcelle vendue à part. Notre notaire nous a dit en février 2012 que nous ne payerions pas de plus value, puisqu'il s'agit de la vente de l'habitation principale. La maison a été signée et vendue sans plus-value.
Mais aujourd'hui, date de signature de la parcelle, il nous annonce que nous allons devoir payer une taxe sur la plus-value, qui représente 20% de la valeur de vente, parce que la legislation a changé.
Notre argument pour annuler la vente est que nous n'avons pas été informés de cette taxe et que donc le prix de vente fixé au départ n'était donc pas bon. Il nous dit que selon la promesse de vente, nous sommes obligés de tenir notre engagement.
Comment soit annuler la vente soit passer au travers de cette taxe (promesse de vente signée en fev 2012) ???????
Nous avons de notre coté signé pour l'achat d'une maison en comptant sur la rentrée d'argent de la vente du terrain, elle ne couvre maintenant plus tous les frais...
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17 février 2019
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Merci
Bonjour,

Votre notaire vous a dit que vous ne paieriez pas de plus value sur la vente de votre maison.

Le terrain étant vendu à part, il y a bien une plus value à payer puisqu'il ne peut constituer, en aucune façon, votre résidence principale.

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kasom
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15 février 2019
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Bonjour Val

J'ai eu la même première idée, mais après réflexion je ne pense pas que la réponse soit bonne

quel dommage que les gens oublient trop souvent d'être polis , ça ne motive pas ...
Valenchantée
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17 février 2019
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Bonjour Kasom,

Ben c'est bête : je ne saurai pas à quoi tu penses !!
kasom
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vente concomitante ....
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Merci
La politesse est une chose qui se savoure.......
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23 septembre 2012
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Merci
C'est compliqué là...
La vente du terrain était subordonnée à l'accord des acheteurs de la maison pour tout ce qui relevait de la servitude de passage, portail commun etc... il n'y a pas eut d'acte de propriété en notre nom concernant la parcelle vendue : on a été propriétaire de la maison sur un grand terrain, puis vendeur d'un lot maison et d'un autre lot terrain. vente concomitante non ?
Juridiquement, le terrain n'était donc pas détaché de la maison, enfin je crois...
Valenchantée
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17 février 2019
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Oui, en effet, cela me semble bien une vente concomitante dans cette situation.
corionne
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23 septembre 2012
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merci beaucoup, je re dis : j'enfile mes baskets et je cours aux impots lundi, je vous tiens au courant avant de fermer le sujet.
KASOM, avez-vous les références de la loi dont vous parlez, j'aimerais bien faire la nique à mon cher notaire Jean-Charles-Edouard, pour qu'il ait lui aussi des poussées d'urticaire. Je note aussi dans un coin que cette parcelle vendue à part pouvait ne pas avoir le statut de jardin privatif. A vérifier dans l'acte d'échange : en 2008, on a échangé une parcelle avec une autre qui appartenait à notre voisin horticulteur...
j'adore les problèmes de droit mais là...
feloxe
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17 février 2019
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Oui mais une vente concomitante doit se faire le même jour ou a dates trés rapprochées.
Si la maison a été vendue en février et le terrain en septembre il y a plus de 6 mois d'écart et la vente n'est plus concomitante
Valenchantée
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17 février 2019
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bé voui, mais justement Corionne dit que la mise en vente des deux biens s'est fait en même temps ! d'autres part, en navigant, j'ai vu qu'on parlait aussi de délai raisonnable ... ce n'est pas la vente qui compte mais la mise en vente : la maison pouvant être plus longue à trouver preneur que le terrain ou vice versa ...
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samedi 27 novembre 2010
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25 janvier 2019
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Merci
Bonjour,

Les références à l'article 150 version 2010 ne sont plus valables en 2012.

Dans une instruction du 17 avril 2012, (BOI 8 M-3-12)l'administration fiscale précise qu'un terrain à bâtir, détaché par un particulier au moment de la vente de sa résidence principale, ne peut bénéficier du régime spécial d'exonération d'impôt sur les plus values.

Cette récente instruction propre à la plus-value immobilière dissipe enfin les incertitudes relatives à la notion de dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale appliquée aux terrains à bâtir.

Depuis cette instruction le doute n'est plus permis. Cette question est désormais tranchée.

Toute vente de terrain à bâtir réalisée par un particulier est désormais susceptible d'être taxée au titre de l'impôt sur les plus values.
La circonstance que le terrain soit attenant à la résidence principale ne modifie pas le régime d'imposition

Elle précise que dans le cas où un vendeur cède à deux acquéreurs distincts, sa résidence principale, d'une part, et un terrain bâtir détaché, d'autre part, ce dernier ne peut donner lieu à exonération de plus-value qu'à hauteur de la surface du terrain occupée par des locaux et aires de stationnement, cours, passages et voies d'accès à l'habitation et ses annexes.

L'administration fiscale précise qu'un terrain à bâtir, détaché par un particulier au moment de la vente de sa résidence principale, ne peut bénéficier du régime spécial d'exonération d'impôt sur les plus values.

Il doit en être ainsi dès lors que le terrain détaché et vendu en même temps que la résidence principale est qualifié de terrain à bâtir au regard de la TVA immobilière.

L'administration fiscale interprète donc de façon restrictive la notion de dépendance immédiate et nécessaire.

La partie du jardin vendue par le propriétaire de sa résidence principale à une personne physique pour édifier une maison à usage d'habitation ne sera donc pas exonérée de l'impôt sur la plus-value immobilière.

Seule consolation, le régime d'exonération général reste applicable.

La vente d'un terrain à bâtir, ou de tout autre bien immobilier, sera totalement exonérée de l'imposition au titre des plus values s'il est détenu depuis plus de 30 ans par le vendeur.

Un inspecteur des impots est tenu d'appliquer ces dispositions
Valenchantée a donné la réponse au début
Valenchantée
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17 février 2019
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Merci Lucini de mettre fin à nos insupportables incertitudes ... :)
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23 septembre 2012
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Merci
bon j'avais envoyé un message mais je n'ai pas validé ;-)
je reprends : d'abord, franchement, si j'ai oublié de vous mettre la formule de politesse qui s'impose, c'est que je suis un peu débordée par le stress là. Désolée, alors donc je confirme : "Merci d'avance pour vos réponses" et ça vient du coeur !

Pour comprendre le problème juridique, voilà la suite :
Mon notaire n'a pas reparlé de la legislation sur les ventes concomitentes de la résidence principale ce mois-ci, alors que c'etait le texte sur lequel on se basait en fevrier pour affirmer qu'on ne payerait pas de plus-value. La loi a changé dit-il, mais je ne sais pas si c'est ce texte qui a changé ou bien celui sur le taux d'imposition,
ou bien au pire, les deux ?
feloxe
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17 février 2019
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Oui mais la Kasom la maison a été vendue et le terrain a été détaché et vendu plus tard et pas a la même personne.

Donc la plus value est due.

De plus l'exinération est passée de 15 a 30 ans il serait interessant de savoir depuis quand Corionne possédait le bien.
Valenchantée
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17 février 2019
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Bonjour à tous,

Justement, c'est la question que je me pose ... si la division entre la maison et le terrain a été effectuée en bonne et due forme par un acte notarié avant la mise en vente ... peut-on encore parler de vente concomittante où là, il me semble qu'il s'agit de vendre en même temps mais séparément la maison et le terrain ?

Je signale au passage que la Loi de février 2012 n'a rien changé (ni rien inventé) au sujet des ventes concomitantes dont les dispositions existaient déjà d'une part par la jurisprudence, d'autre part par le CGI ... j'ai relevé un texte de 2008 qui en parle déjà ...
feloxe
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17 février 2019
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Corionne nous dit que les ventes n'ont pas été faites en même temps donc effctivement le terrain est eligible a la plus value .
Valenchantée
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17 février 2019
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Si justement, elles ont été faites "à part" (le terrain dissocié de la maison) mais bien en même temps, voir réponse de Corionne : "Les deux biens ont été mis en vente en même temps, on changeait de région."
ok, gros mercis à tous, même si j'aurais voulu m'en sortir un peu mieux. Je vend ce terrain, je ne passe pas par la case départ et ne touche pas les 20 000 euros ; j'arrete de jouer d'ailleurs, c'est nul le monopoly.
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23 septembre 2012
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Merci
Vous m'enlevez une épine du pied Cher Maitre, je cours de ce pas chez mon percepteur et je vous tiens au courant - biz
ha bon mince, je n'avais pas vu la réponse de feloxe, je retire ce que je viens de rire.
Exact, le terrain n'a pas été vendu à la même personne. On avait deux acheteurs qui devaient signer le même jour au début de l'année, mais l'acheteur du terrain n'est pas venu. Après quelques poussées d'urticaire, on a trouvé un autre acheteur, les 2 promesses ont été signées à 2 mois d'intervalle maxi. Ventes non concomitantes à votre avis ?
Les deux biens ont été mis en vente en même temps, on changeait de région.

L'exonération de + value qui passe de 15 à 30 ans ne concerne-t-elle pas la vente de terrains (ou/et maisons ?) autres que la résidence principale ?
feloxe
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17 février 2019
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A partir du moment ou vous détachez un terrain il n'est plus considéré comme faisant partie de votre résidence principale et répond donc a la loi de la plus value.
Valenchantée
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17 février 2019
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mais comment le vendre à une personne distincte sans le "détacher"? pis ça veut dire quoi "détacher" ? établir une division ? décider simplement de vendre les deux biens séparément (cadastralement, ça se passe comment) ?
feloxe
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17 février 2019
8771 -
En fait même avec les nouveaux textes les terrains détachés ne bénéficient pas de l'exonération de la plus value mais seulement les dépendances tels caves ,garages et terrain permettant l'accés au logement.

On peut par exemple vendre un appart a Mme X et le garage de cet appart a Mr y sans payer de plus value a condition de vendre le même jour ou a dates trés rapprochées.


Bulletin officiel des impots N°47 du 19 avril 2012

22. Immeubles exclus du champ de l'exonération. Les cessions portant sur des biens immobiliers qui ne
constituent pas des logements ou sur des droits réels démembrés relatifs à ces biens ne peuvent pas bénéficier
de l'exonération.
Tel est notamment le cas des cessions :
- de terrains à bâtir ;
- de locaux à usage professionnel, industriel, commercial ou artisanal. En cas de cession de locaux à
usage mixte, seule la fraction de la plus-value afférente à la partie privative peut bénéficier de l'exonération ;
- de parts de sociétés ou de groupements de toute nature à prépondérance immobilière (groupement
foncier agricole, fiducie ...).
Valenchantée
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17 février 2019
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"Bénéficient aussi de cette exonération les dépendances « immédiates et nécessaires » de la résidence principale vendues en même temps qu'elle : une cave, une place de parking, une chambre de service, un jardin privatif, une cour, mais aussi le terrain qui entoure la maison... Toutefois, si la distance qui sépare la dépendance du logement est trop importante, l'exonération ne peut pas jouer. C'est le cas, par exemple, d'un garage situé à plus d'un kilomètre de la résidence principale, ou encore d'une chambre de service qui ne serait pas située dans le même immeuble que l'appartement vendu."

http://www.micheldeckers.com/details-chapitre+5+08+d+exoneration+d+impot+sur+les+plus+values+immobilieres-1062.html
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Merci
Bonjour. L'exonération concernant la résidence principale s'applique également aux dépendances immédiates et nécessaires ,
cédées SIMULTANEMENT avec l'immeuble constituant la résidence principale.Dans cette définition , il faut entendre un ensemble. Dès lors qu'une partie du terrain a fait préalablement l'objet d'un détachement de cet ensemble (pour construction certainement) il ne bénéficie plus de l'exonération car il ne constitue plus une dépendance nécessaire.
Le notaire a raison et ce sont les réponses de valenchantée et de feloxe qui sont les bonnes.
PS: sous réserve évidemment que la durée de possession soit inférieure à trente ans.
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Merci
Bon, je résume, pour l'exonération de la taxe sur la plus value en cas de vente concomitante, il faut :
. bien évidemment que la mise en vente des deux biens (maison + terrain) soit concomitante, ie : qu'elle ait lieu au même moment
. que le terrain soit attenant à la maison
. que les deux biens n'aient pas fait l'objet d'une division préalable

C'est bon pour tout le monde ?
corionne
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bin pas vraiment, pour moi le problème de la loi d'avril 2012 vous contredit : vente d'en terrain à batir, détaché ou non préalablement, n'est pas exonéré de la plus value
Valenchantée
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Ah ben voui ... désolée, voici le texte :

122. Régime des terrains au regard de l'exonération des dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale.

La notion de dépendances immédiates et nécessaires s'apprécie différemment selon la
nature du terrain.

Ainsi, lorsque le terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l'exonération prévue au 3° du II de l'article 150 U du CGI ne peut s'appliquer, à l'exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages et, en général, de
tous les terrains servant de voies d'accès à l'habitation et à ses annexes (voir sur ce point le D de la section 1 de la fiche n° 2 de l'instruction administrative du 14 janvier 2004 publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 8 M-1-04).
En effet, l'exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires."
Bonjour;Je ne comprends rien à ce que dit corionne. Si on vend le terrain seul ,il est forcément détaché!Je vous confirme valenchantée que c'est vous qui avez raison, le texte que vous citez est conforme au texte officiel de l'Administration fiscale. Attention toutefois , le terme exact n'est pas"vente concomitante" mais "cession simultanée" et n'a pas la même signification.
Valenchantée
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17 février 2019
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Bonjour Rio,

En fait, cela n'a rien à voir avec le fait que le terrain soit vendu seul ou détaché : cela a à voir avec la nature du terrain, comme le dit d'ailleurs le texte cité : "En effet, l'exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés ...". En le vendant en tant que terrain à bâtir, Corionne ne peut pas être exonérée de la taxe sur la plus-value. Il en aurait été autrement si le terrain avait été, par exemple : un jardin d'agrément ou un verger ...

Euh, c'est quoi la différence entre "vente concomitante" et "cession simultanée" ?
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Merci
ok, mon cher notaire, supo des impôts injustes qui condamnent les petites gens à tirer la langue toute leur vie, a certainement raison, nous sommes redevables de la plus-value.
Mais alors, et j'en reviens à mon questionnement premier, puis-je faire annuler la vente au motif que la legislation a changé entre la promesse de vente et la signature ? Que donc le prix de vente est erroné ?
ou bien au motif que mon notaire Paul-Edouard-Charles de La Grande Distinction ne m'a pas informé de ce détail avant septembre, qui fiche en l'air nos projets et nous contraint à faire un emprunt à la consommation pour notre nouvel achat (on a signé une promesse d'achat sans condition suspensive d'obtention de pret.... la panade...)
Je crée un nouveau sujet ?
Valenchantée
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Pourquoi dites vous que le prix de vente est erroné ? si vous l'avez bien mis en vente comme terrain à bâtir, le prix doit être juste ...
C'est que le prix de vente net vendeur était pour moi disons de 50 000, je fais mes projets sur cet argent à venir, et j'apprends la veille de la signature de la vente que je récupèrerais 40 000. Le prix de vente en fevrier a été fixé en fonction du prix du marché et de la législation en vigueur, je suppose qu'aujourd'hui il doit valoir plus cher non ? puisque les taxes augmentent ?
Valenchantée
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le prix d'un bien n'est pas fonction du montant des taxes mais du marché ... aujourd'hui, le marché est quelque peu cahotique donc difficile de dire : ils sont à la baisse ou à la hausse ... disons que les prix de l'immobilier sont plutôt à la baisse ou plus ou moins stabilisés ... sauf dans certaines régions ou certains départements, voire certaines communes ... donc, non, le prix fixé en février n'est pas obligatoirement en dessous du prix de marché actuellement, au contraire ...
corionne
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Pas d'accord. Sous le règne du Roi Sarko, il avait été question d'augmenter les taxes sur les ventes d'immobilier, levée de bouclier de tous les professionnels, il ont reculé.
Là, la nouvelle legislation semble annoncer un coup de frein supplémentaire sur les ventes de biens.
En fait, on a signé au mauvais moment, au mauvais endroit. Le pire, c'est que - peut-être - le gouvernement va être obligé de réviser à nouveaux les textes sur les taxes pour relancer l'immobilier dans un an...

Pour cette taxe, le notaire n'a pas pour obligation de tenir informés ses "clients", nul n'étant censé ignorer la loi, donc paf, dans les dents pour moi. J'en ai bavé pendant 10 ans dans cette maison en travaux, je me permettais d'envisager depuis quelques mois de refaire ma vie autrement grace à cette rentrée d'argent, fruit de mes larmes, si si
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Les taxes participent en effet aux mouvements du marché, qu'elles soient à la baisse ou à la hausse ... mais ce n'est pas le seul critère ! il y a aussi les crédits d'impôts, les subventions, le taux des prêts, le marché de l'emploi (ou le dynamisme économique de la région), les "commodités" à proximité du bien, s'il s'agit de l'ancien ou du neuf, un soudain engouement pour une région (par des acquéreurs étrangers notamment), ...
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Merci
bonsoir

A l'attention de Rio et Val

je viens de retrouver cette réponse , mais après un aspirine j'ai renoncé



vous comprendrez mieux que moi
cdt
Valenchantée
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Bonjour Rio et Kasom,

En somme, c'est "ptêt ben qu'oui, ptêt ben qu'non" ! :)
Le mieux chers amis c'est que je trouve le temps d'aller aux impots non ? Je vous tiendrais au courant.

Par contre, je viens de découvrir dans la promesse de vente signée en fevrier une clause qui précise que nous ne sommes pas assujetis à la +value, je ne sais pas si elle est oposable au notaire et aux acheteurs.
kasom
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non , cette clause n'est opposable à quiconque , elle est bizarre d'ailleurs
Pouvez-vous me dire comment se calcule le montant de la plue-value sur la division d'un terrain?
Merci beaucoup de vos réponses et de vos remarques interessantes !
kasom
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Il faut "retrouver"" le prix de la parcelle de terrain cédée à la date de l'achat , pour cela demander l'aide d'un professionnel si c'est compliqué ( par ex s'il y avait une maison ou pas dessus )
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Merci
Moi j'ai déjà un maison a coté j'ai un terrain je veux construire est habité la bas est vendre lencien maison a coté
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