contestation des charges locatives

Question

Bonjour, 
je suis en litige juridique avec mon ancien propriétaire au sujet des charges locatives prévisionnelles. Il possède une résidence . Pas de copropriété.
J'ai saisi le tribunal d'instance.
Déjà, j'ai dû faire une lettre de mise en demeure pour avoir la régularisation de charges, alors qu'il s'agit d'un droit du locataire. Aucune date n'est spécifiée dans le bail d'ailleurs pour effectuer cette régularisation, ce qui n'est pas normal.
Refusant tout rendez-vous pour que je puisse dans un délais de un mois, consulter les justificatifs (factures, ...etc), j'ai fait une deuxième lettre de mise en demeure pour réclamer les justificatifs.
Beaucoup d'anomalies ont été relevées : 
1)mon propriétaire divise non-pas au prorata comme spécifié dans le contrat de location, mais par 4 (alors que nous étions 5 locataires, parfois 6) les charges locatives sur  la consommation commune d'eau et d'électricité, les frais d'entretien des parties communes...donc si je suis le seul locataire dans une résidence, je paie la totalité des charges ? Le propriétaire ne doit-il pas faire en sorte de louer un max d'appart ?
2) certaines factures sont antérieures à la période concernée : mon propriétaire peut-il me faire payer des factures supplémentaires, qui n'apparaissaient pas dans la régularisation des charges ou qui concernent  des périodes antérieures dont la régularisation a été faite ?
3) Normalement, j'ai un mois pour consulter les justificatifs après la régularisation des charges. Est-ce que toute facture reçue de sa part passé ce délais est acceptable ? 
4) Faut-il obligatoirement que sur ces factures, soit mentionné le fait que les achats ont été fait pour la résidence ou j'étais locataire ? Sinon, qu'est-ce qui prouve que ces achats n'ont pas été faits pour son compte personnel ?
5) il est incapable de me fournir ma consommation d'eau personnelle et la consommation d'eau commune ; il m' a transmis la facture totale de consommation de l'immeuble. Donc aucun moyen de vérifier le montant de la charge.
6) Sur la facture d'électricité des parties communes, aucun relevé de compteur  pour la durée concernée, donc aucun moyen de vérifier le montant de la charge.
7) Il a mis en place une antenne collective numérique , nous y a raccordé sans un accord signé  de la part des locataires. Une réunion avait été faite entre locataires et propriétaire pour parler des problèmes de la résidence, mais il n'y a eu aucun compte rendu de réunion.Dans la régularisation des charges, il me réclame 130 euros.
8) Des erreurs de calcul ont été relevées pour la taxe des ordures ménagères.
J'ai demandé à être remboursé des 130 euros et des charges non-justifiées correctement.
Qu'en pensez-vous ?

albert · Answer

bonjour :  En ce qui concerne la consommation d'eau de chaque appartement, n'y a-t-il pas un compteur divisionnaire ??

Dans ce cas, il faut le relever périodiquement.

Pour l'eau des communs, c'est un seau d'eau pour faire le ménage par ex 2 fois pas mois.  c'est négligeable.

Pour la minuterie, la conso est en rapport avec le nombre de logements occupés, donc il est logique de diviser par le nombre de logements loués.

La conso d'électricité des parties communes : minuterie, petit chauffe eau peut-être pour le ménage, ça reste extrêmement faible.

Pour les frais d'entretien des parties communes, lorsqu'il y a 36 résidents, il est nécessaire de faire l'entretien de manière rapprochée : par exemple une fois par semaine. Lorsqu'il n'y a que 4 logements, on peut réduire à une fois par mois.
Donc pas si extraordinaire qu'il partage entre le nombre d'occupants.

Et s'il y a un compteur divisionnaire, rien ne vous empêche d'effectuer des relevés en notant la date, et un autre relevé 1 mois après, sans rien changer à vos habitudes et hors période de congé. Ainsi vous aurez une idée de votre conso réelle;

Vous parlez d'une régularisation de 130 euros, mais sans savoir la durée concernée, ça ne permet pas de se faire une idée, sur un an ça ne ferait jamais qu'un peu plus de 10 euros par mois, ce qui n'est pas extraordinaire.

Bien sûr, on préfère toujours un décompte détaillé et précis, mais il vous faut voir globalement combien vous payez.

Une régularisation peut remonter sur 5 ans, même si ce n'est pas souhaitable d'attendre autant.

Même qu'une facture soit antérieure à l'exercice, si elle n'a jamais été prise en compte, elle est due.

Il serait intéressant de savoir quelle est la surface du logement, et le montant de la provision pour charges

Vous parlez de votre ancien propriétaire, ce qui suppose que vous avez déménagé.... ???

maylin27 · Answer

Bonjour, 
dans le cas de nono propriété ce qui semble etre le cas, aucune reglementation ne regit la répartition des charges entre locataire. La loi dit qu'elle doit etre faite de façon équitable et les tribunaux retiennent comme clé de repartition la surface des appartements. 
Exemple :  
2 Studio de 20 m² + 1 F2 de 50M² + 1 F5 DE 98 m² = 178 m² 
Vous occupez le 50 M² vous paierez : 1000 / 178 X 50  

1 - le bailleur doit assumer les charges des appartements vacants et diviser au prorata si bail en cours d'année. 

2 - La regularisation de charges se fait sur une année... Donc oui, toutes les charges de l'année sont additionnées et reparties au prorata du temps d'occupation. 

3 - En principe on doit disposer de toutes les factures avant de faire la regul de charge. Si pas spécifiée dans le relevé il se peut qu'il l'ai oubliée....... A vérifier. 

4 - Les factures doivent etre au nom du propriétaire......  a vous de voir si il ne vous gruge pas en comparant les articles factures avec la liste des charges recupérables par décret n°87 

5 - si vous avez un compteur individuel, vous devez IMPERATIVEMENT souscrire un contrat auprès le l'agence de l'eau. C'est votre responsabilité, pas celle du propriétaire. 

6 - C'est une facture estimative, donc au prochain décompte il fera la regul.... 

7 - L'installation d'une antenne collective est a la charge du bailleur... Donc il ne doit rien vous facturer. 

8 - Procéder de la mème maniere pour le calcul ou il peut egalement etre fait par tantième ou millième. Attention, ne pas prendre en compte les 8%..... mentionnée sur la TF qu'il doit aussi tenir a votre disposition. 

vous pouvez egalement faire le calcul les charges par tantièmes ou millièmes mais PAS par logement pour une monopropriété. 

si d'autres questions, revenez nous voir. 

Cordialement 
  
"la betise se cultive et certains ont la main verte !!!!"

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