Droit de passage / compliqué

Question

Bonjour, 

Nous avons acheté une maison en juillet 2008. Sur notre acte est récapitulé la liste des servitudes. Nous avons plusieurs servitudes grévant notre terrain. Les plus anciennes sont rappelées pour accès au puits, accès au lavoir, accès à la mare, etc... 
Le problème est que la maison mitoyenne à la notre a son entrée sur notre terrain (les 2 maisons longent le trottoir). Nous le savions car lors de l'achat une note indiquait "M. X indique que les voisins passent par le terrain pour accéder chez eux et au sous sol" mais suivant la jurisprudence une déclaration ne vaut pas droit de passage. D'autre part une rampe d'accès a été construite illégalement par d'anciens propriétaires de la maison mitoyenne. 
A ce jour nous rencontrons des problèmes d'inondations et souhaitons nous en protéger (réseau public saturé, c'est une autre histoire). Nous voulons construire un mur en limite de propriété pour éviter de nous faire inonder tous les 6 mois (à chaque grosse pluie ou orage). 
Nous avons rencontré la propriétaire de la maison mitoyenne et expliqué qu'elle n'avait peut être pas de droit de passage et qu'on voulait protéger notre maison, qu'il fallait qu'on trouve une solution. Elle nous a soutenu mordicus qu'elle avait un droit de passage. Nous lui avons conseillé d'aller voir son notaire et nous présenter le document disant que le propriétaire A et le propriétaire B on signé un accord écrit concernant le droit de passage. Nous la rappelons 1 mois plus tard, elle a bien été voir son notaire qui a fluoté ses parcelles, mais pas de servitude par rapport à notre terrain pour l'accès à sa porte d'entrée. Elle voulait utiliser la mention accès au lavoir comme servitude de passage pour nous dire qu'elle avait bien le droit de passer (lavoir qui n'est plus en activité, et que nous allons bientôt démolir). 
Nous ne voulons pas nous mettre la voisine à dos mais elle n'a pas l'air de comprendre que même si elle a une porte donnant sur notre terrain, ça ne lui légitimise pas un droit de passage (autant pour son entrée que pour son sous sol) vu qu'il n'y a qu'uin acte sous seing privé ou chez le notaire qui soit valable.

Nous ne voulons pas nous la mettre à dos non plus mais nous savons qu'à une époque la porte se trouvait bien côté trottoir et non côté cours. 
Dans cette maison il y a 4 appartements, et interdire l'accès par la cours reviendrait à lui faire faire des travaux de réaménagement  alors qu'elle n'est pas à l'origine du problème (propriétaire précédent aussi). 
Bref qu'a-t-on le droit d'exiger de la voisine sachant que si l'on ne peut pas construire notre mur (ce ne sont pas des eaux de ruissellement que nous voulons empêcher de passer mais bien des eaux du réseau public qui refoule). 
Je vous mets le lien vers les vidéos pour que vous puissiez comprendre un peu mieux :

https://www.youtube.com/playlist?list=PLF6A141822F015872&feature=view_all

Notre terrain est en contrebas et longe les 2 maisons. Il s'arrête à l'angle de la maison mitoyenne où se trouve la rampe pour l'entrée des locataires.

gerber1 · Answer

Bonjour
Au vue de votre film,le réseau communal des eaux pluviales est à revoir .( MAIRIE )


A voir si il n'y a pas eu transformations trop rapides des lieux,votre habitation était elle vraiment destinée à etre habitée( contre bas )

magicvic · Answer

Oui le réseau pluvial est en cours d'étude à la mairie. En fait il y a beaucoup d'endroits qui ont été goudronnés ce qui fait que les eaux n'arrivent plus à s'infiltrer naturellement dans le sol. Un lotissement a été construit au dessus de chez nous, des magasin avec des grands parkings déversent leurs EP de ce côté de la route. Nous somme un peu le bassin d'orage du coin !

Je ne sais pas ce qu'était notre maison à l'origine, on y voit des reliques de pièces métalliques sur les façades comme s'il y avait des enseignes lumineuses. Peut être un commerce ?

Les habitations sont là depuis longtemps (je dirais constructions début 20ème siècle). 

Notre entrée était aussi côté rue à l'origine. Je ne sais pas non plus à quelle époque ça a été rebouché.

magicvic · Answer

Suite des évènements : 
Nous avons été voir le notaire de la voisine avec la voisine. Celui-ci soutient que la déclaration inscrite dans notre acte de authentique suffit pour dire qu'il y a un droit de passage (car les faits datent d'avant 1956, donc pas inscrit aux hypothèques). Là dessus je lui renvoie un mail documenté avec toute les articles de lois concernant les servitudes comme quoi il doit y avoir un document écrit, et que suivant la jurisprudence de la cour de cassation, chambre civile 3, 12 avril 2012, 10-28015, on ne peut pas considérer une déclaration d'un vendeur comme un acte constitutif d'une servitude. 
Sur ce, le notaire répond qu'il maintient que la voisine a un droit de passage quand même. 
Soit, considérons que la voisine a le document prouvant que... 
On lui propose une solution de muret arasé à +0.20 m au dessus du niveau de son seuil au bout de notre parcelle. Au bas de la passerelle existante, le muret aurait une hauteur de 60 cm et là où on propose le passage (3 m plus loin), les locataires pourraient arriver face à la porte d'entrée sur une plateforme empierrée. On fait un 2eme mur pour soutenir le remblai et appuyer un escalier pour accéder aux caves (donc beaucoup plus pratique que l'accès actuel). Bref on a proposé une solution sympa pour arranger la voisine avant tout. Et là, la voisine refuse complètement cette solution, parce que son parking se retrouverait inondé en cas de forte pluie. (On considère aussi que les travaux de la mairie ne seront pas faits rapidement). 

Nous avons repris rendez vous chez notre notaire mercredi pour avoir son avis sur ce qu'on a le droit de faire ou pas. Nous avons réfléchi à une seconde solution en laissant en l'état la rampe de la voisine, et son accès de cave, consistant à agrandir notre sous sol actuel afin de réaliser une terrasse devant notre entrée au RDC, et sur le côté monter un mur avec un escalier pour accéder à notre sous sol (solution dont nous avons touché 2 mots à la voisine mais pour laquelle elle s'oppose également car en cas de forte pluie, notre cave ne pourrait plus servir de bassin de rétention). 

Le notaire de la voisine nous a dit texto que nous ne pouvions élever de digue ou de barrage pour empêcher les eaux de ruissellement naturelles de s'écouler sur notre terrain. Nous avions beau lui expliquer que ce sont des eaux venant d'un regard qui déborde (donc la main de l'homme est passée par là, donc plus considéré comme naturel), il nous déconseille la solution du muret.
Dans le cas de la 2ème solution, nous comptons mettre en place un caniveau en pied de mur afin de capter les eaux dites "normales" pour les renvoyer dans le réseau existant qui traverse notre terrain. 

Question : la voisine peut-elle s'opposer comme elle le veut aux travaux qu'on souhaiterait réaliser sur notre terrain ? Quelle recours aurait-elle pour nous en empêcher ? Peut-on lui modifier son accès sans son accord (en sachant que nous n'avons pas de détails sur quoi que ce soit concernant son droit de passage) ?

Droit de passage / compliqué

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