gavroche03
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Modifié par gavroche03 le 24/04/2012 à 18:25
allo -
27 avril 2012 à 19:58
Bonjour,
je commence par vous mettre en situation car sinon, on ne comprend pas
2005, mon pere hérite de ses parents (fils unique) d'une maison et de 130 000€ (de mémoire)
2009, mon père s'est remarié depuis six mois, et meurt d'un cancer
il habitait cette maison depuis environ un an
les comptes sont à découvert
sa veuve faisait des virements par internet pour payer les loyers de ses propres enfants (pas prouvés, mais on sait que c'est elle qui a utilisé l'argent à ses fins personnels, ou pour ses enfants)
elle se retrouve avec un quart en pleine propriété, et 3/4 en usufruit car il y a eu donation
mon pere, marié 3 fois, a eu 6+3+0 enfants
sur les 6 premiers, dont je fais partie, l'ainée est décédée en laissant 3 enfants, maintenant majeurs mais sans contacts avec nous, en ce qui concerne 2 des 3
j'ai appris il y a une semaine, que la troisieme (l'ainée de mes nièces donc) est locataire de la maison
il y a des dettes mais on ne connaitra le montant exact que lorsqu'on signera la succession
la veuve est d'accord pour renoncer à la donation donc, reste propriétaire d'1/4, sans dedomagement d'usufruit (depuis une semaine)
un des héritiers n'est pas d'accord pour vendre
la succession n'est toujours pas signée à ce jour, car tout le monde n'est pas d'accord, pourtant, il serait logique de vouloir regler les dettes qui pourraient atteindre 30 000€
on en arrive aux questions:
est ce que l'on peut vendre avec un heritier en désaccord?
est ce que l'on peut casser le bail qui aurait été conclu pour 9 ans, à la date du 1er février 2012, pour vendre?
si les deux autres nièces ne se manifestent pas, peut on les obliger à prendre une décision?
la maison a été louée pour bloquer la vente, est ce que le fait que la locataire soit une des héritières peut avoir une incidence?
un grand merci à tous ceux qui pourront me conseiller car il est norml que les créanciers veuillent leur argent, mais sans vendre, on ne peut pas payer
non, ce serait un bail professionnel, j'en attend la copie pour en savoir plus, mais ce qui est sur, c'est qu'elle u habite, pas qu'elle y travaille
c'est ce que j'expliquais, il y a plein de magouilles dans cette succession de la part de la veuve
est ce que l'on peut casser le bail qui aurait été conclu pour 9 ans, à la date du 1er février 2012, pour vendre?
Peut-être avez-vous un bail d'une durée différente, sinon selon la loi de 1989, habituellement :
Bail professionnel : durée 6 ans
Bail mixte pro + habitation : durée 3 ans ou 6 ans selon le statut du locataire (personne physique ou morale)
Vous devez donner congé au moins 6 mois avant la fin du bail, et si bail mixte il a priorité pour acheter.
Sauf à vous entendre avec le locataire, vous ne pourrez pas le forcer à partir avant.
Sinon vous vendez occupé.
il y a des dettes mais on ne connaitra le montant exact que lorsqu'on signera la succession vous devriez pouvoir connaître les dettes avant de signer, vous y avez intérêt si vous voulez exercer votre droit de renoncer à la succession ou de faire une acceptation à concurrence de l'actif net.
est ce que l'on peut vendre avec un heritier en désaccord? oui si les "vendeurs" représentent les 2/3 de la valeur du bien, mais il faudra en passer par une décision du tribunal de grande instance, et dans ce cas il risque de décider d'une vente aux enchères ou d'un report si la vente porte préjudice à quelqu'un.
la succession n'est toujours pas signée à ce jour, car tout le monde n'est pas d'accord, pourtant, il serait logique de vouloir regler les dettes qui pourraient atteindre 30 000€ votre logique, oui ; ceux qui ne sont pas d'accord risquent de rechigner à payer les dettes ; normalement ils en sont redevables à proportion de leur part de la vente, mais... s'ils ne payent pas, les autres héritiers devront payer pour eux ; assurez-vous avec le notaire que ces dettes seront bien déduites de ce que les héritiers toucheront de la vente, et pas laissées ensuite à leur bon vouloir.
si les deux autres nièces ne se manifestent pas, peut on les obliger à prendre une décision? oui, toujours par l'intermédiaire du notaire
la maison a été louée pour bloquer la vente, est ce que le fait que la locataire soit une des héritières peut avoir une incidence? seul l'usufruitier a le droit de louer, il a aussi le droit de refuser la vente, le fait de louer ne bloque pas une vente, on peut vendre occupé.
maintenant il semble qu'il ait changé d'avis, mais c'est un peu tard pour vendre vide tout de suite.
s'il paye le loyer, la qualité d'héritier du locataire ne change rien s'il a un bail en bonne et due forme.
vous pourriez peut-être vérifier la conformité de l'activité "libérale" du locataire avec un bail professionnel strictement réservé à ce genre d'activité ?
bonjour et merci pour votre réponse allo
concernant l'acceptation à concurrence de l'actif net, nous aurions dépassé les délais pour cette option (d'après le notaire)
concernant le bail, ce que vous me mettez est très intéressant, j'espère recevoir copie du bail très rapidement, car je sais qu'elle y habite, donc ce ne peut être un bail purement professionnel, le bail pourrait donc ne pas être valable
toutefois, même si il était transformé en bail de 3 ans, je doute que ça change le problème aujourd'hui, vu qu'elle y est depuis février, et qu'on ne peut pas attendre la fin du bail pour vendre
nous avons reçu du tribunal de nimes un commandement de payer environ 3500€ de dettes à une société de crédit. je me suis endetté de ce qu'il faut pour acheter ma maison, et il est clair qu'aucun de nous n'a les moyens de payer les dettes, même en sachant qu'on sera remboursé lors de la vente
pour finir, il n'est pas certain de trouver un acheteur pour la maison louée, je suis le plus proche de la maison (sauf la locataire) et habite en Auvergne, la maison étant dans le Gard, et les autre héritiers étant en région parisienne, donc, je ne sais même pas réellement dans quel état est la maison
si d'autres choses vous viennent en tête, je me ferai un plaisir de vous lire, vos liens sont très intéressants, surtout celui du bail pro
merci
concernant l'acceptation à concurrence de l'actif net, nous aurions dépassé les délais pour cette option (d'après le notaire) Si personne (autre héritier, créancier, Etat...) ne vous oblige à faire un choix, vous avez 10 ans pour le faire.
Si vous acceptez, vous ne pouvez plus renoncer ni accepter à concurrence de l'actif net ; mais si vous renoncez et tant que personne d'autre n'a accepté la succession, vous avez 10 ans pour changer d'avis.
Dans votre cas il semble toutefois que des créanciers vous aient fondu dessus, puisque vous avez un commandement de payer, vous avez sans doute accepté ?
toutefois, même si il était transformé en bail de 3 ans,.....'on ne peut pas attendre la fin du bail pour vendre... aucun de nous n'a les moyens de payer les dettes Si vous voulez vraiment chinoiser et mettre tout ce petit monde dans l'embarras, vous pourriez aussi vérifier si tout est conforme du côté de la destination du bien, je m'explique : affecter une maison d'habitation à une activité professionnelle requiert en général une autorisation de la mairie. Je note aussi que "La demande est faite par le propriétaire ou par le locataire après obtention de l'accord de son propriétaire.", or vous pourriez être un propriétaire (indivis) qui ne donne pas son accord ? en tout cas tant que certains problèmes ne sont pas réglés, comme le partage immédiat du paiement des dettes par exemple, car après tout vous paraissez être le seul à vouloir vous inquiéter, mais tous les héritiers sont supposément solidaires.
http://www.apce.com/pid567/baux-professionnels.html
[petite note à part : sur ce site il est dit que les baux professionnels peuvent aussi être affectés à des activités artisanales - à vérifier donc]
Renseignez-vous aussi auprès de votre avocat ou notaire sur la conséquence du commandement de payer si vous ne payez pas : vous serez saisi, sur quel bien ? est-il possible que ce soit sur cette maison faisant l'objet de l'héritage ? après tout cela ne ferait peut-être que vous sortir une épine du pied ?!
il n'est pas certain de trouver un acheteur pour la maison louée Puisque votre locataire est aussi l'un des héritiers, elle a un droit de priorité sur l'achat de ce bien ! (ainsi que tous les autres co-héritiers d'ailleurs). Peut-être une solution ? Au lieu de payer un loyer, elle rembourse un emprunt pour vous payer vos parts ?
bonjour et merci
la veuve tarde à m'envoyer copie du bail, je ne lui évidemment pas dit pourquoi je voulais le voir
le commandement de payer, je l'ai reçu il y a environ 3 mois, et depuis, ils ne m'ont pas inquiété, peut etre donc, ils se serviront sur la maison
la locataire ne pourra apparemment pas emprunter à cause de faibles revenus, mais il est clair que cela aurait été la meilleure solution pour tout le monde
pour la concurence de l'actif net, le notaire m'a dit que l'on avait que 6 mois pour choisir cette option, et de toutes façons, il n'y a eu aucun inventaire de fait au moment du décès, et ce, pour deux raisons:
1 lorsque nous sommes arrivés au moment du décès, la veuve nous a fermé la porte au nez
2 nous ne connaissions rien du tout de ce que nous devions faire, et pas spécialement les moyens de rester sur place
les relations ayant été coupées, notre notaire a meme eu du mal à établir un contact serieux avec le notaire en charge de la succession
pour finir, j'ai cru comprendre grace à vos liens, que un bail professionnel doit, si il est mixte, avoir une activité déclarée comme telle, et si il n'est pas mixte, il ne peut servir d'habitation
merci de votre aide et de votre soutien, vous m'aidez à y réfléchir autrement
La législation juridique et financière évolue en permanence...
25 avril 2012 à 07:58
c'est ce que j'expliquais, il y a plein de magouilles dans cette succession de la part de la veuve
Modifié par allo le 25/04/2012 à 08:29
Peut-être avez-vous un bail d'une durée différente, sinon selon la loi de 1989, habituellement :
Bail professionnel : durée 6 ans
Bail mixte pro + habitation : durée 3 ans ou 6 ans selon le statut du locataire (personne physique ou morale)
http://www.bureaux-commerces.com/fiches-pratiques/droit/signer-un-bail-professionnel/signer-un-bail-professionnel-a4923
http://www.credit-ssima.fr/credit-pro/actus-pro/actu-pro_235.html
Vous devez donner congé au moins 6 mois avant la fin du bail, et si bail mixte il a priorité pour acheter.
Sauf à vous entendre avec le locataire, vous ne pourrez pas le forcer à partir avant.
Sinon vous vendez occupé.
il y a des dettes mais on ne connaitra le montant exact que lorsqu'on signera la succession vous devriez pouvoir connaître les dettes avant de signer, vous y avez intérêt si vous voulez exercer votre droit de renoncer à la succession ou de faire une acceptation à concurrence de l'actif net.
est ce que l'on peut vendre avec un heritier en désaccord? oui si les "vendeurs" représentent les 2/3 de la valeur du bien, mais il faudra en passer par une décision du tribunal de grande instance, et dans ce cas il risque de décider d'une vente aux enchères ou d'un report si la vente porte préjudice à quelqu'un.
la succession n'est toujours pas signée à ce jour, car tout le monde n'est pas d'accord, pourtant, il serait logique de vouloir regler les dettes qui pourraient atteindre 30 000€ votre logique, oui ; ceux qui ne sont pas d'accord risquent de rechigner à payer les dettes ; normalement ils en sont redevables à proportion de leur part de la vente, mais... s'ils ne payent pas, les autres héritiers devront payer pour eux ; assurez-vous avec le notaire que ces dettes seront bien déduites de ce que les héritiers toucheront de la vente, et pas laissées ensuite à leur bon vouloir.
si les deux autres nièces ne se manifestent pas, peut on les obliger à prendre une décision? oui, toujours par l'intermédiaire du notaire
http://www.vos-droits.justice.gouv.fr/deces-succession-11957/deroulement-de-la-succession-principes-et-regles-11987/option-successorale-20362.html
la maison a été louée pour bloquer la vente, est ce que le fait que la locataire soit une des héritières peut avoir une incidence?
seul l'usufruitier a le droit de louer, il a aussi le droit de refuser la vente, le fait de louer ne bloque pas une vente, on peut vendre occupé.
maintenant il semble qu'il ait changé d'avis, mais c'est un peu tard pour vendre vide tout de suite.
s'il paye le loyer, la qualité d'héritier du locataire ne change rien s'il a un bail en bonne et due forme.
vous pourriez peut-être vérifier la conformité de l'activité "libérale" du locataire avec un bail professionnel strictement réservé à ce genre d'activité ?
25 avril 2012 à 08:47
concernant l'acceptation à concurrence de l'actif net, nous aurions dépassé les délais pour cette option (d'après le notaire)
concernant le bail, ce que vous me mettez est très intéressant, j'espère recevoir copie du bail très rapidement, car je sais qu'elle y habite, donc ce ne peut être un bail purement professionnel, le bail pourrait donc ne pas être valable
toutefois, même si il était transformé en bail de 3 ans, je doute que ça change le problème aujourd'hui, vu qu'elle y est depuis février, et qu'on ne peut pas attendre la fin du bail pour vendre
nous avons reçu du tribunal de nimes un commandement de payer environ 3500€ de dettes à une société de crédit. je me suis endetté de ce qu'il faut pour acheter ma maison, et il est clair qu'aucun de nous n'a les moyens de payer les dettes, même en sachant qu'on sera remboursé lors de la vente
pour finir, il n'est pas certain de trouver un acheteur pour la maison louée, je suis le plus proche de la maison (sauf la locataire) et habite en Auvergne, la maison étant dans le Gard, et les autre héritiers étant en région parisienne, donc, je ne sais même pas réellement dans quel état est la maison
si d'autres choses vous viennent en tête, je me ferai un plaisir de vous lire, vos liens sont très intéressants, surtout celui du bail pro
merci
Modifié par allo le 25/04/2012 à 19:17
Si personne (autre héritier, créancier, Etat...) ne vous oblige à faire un choix, vous avez 10 ans pour le faire.
Si vous acceptez, vous ne pouvez plus renoncer ni accepter à concurrence de l'actif net ; mais si vous renoncez et tant que personne d'autre n'a accepté la succession, vous avez 10 ans pour changer d'avis.
Dans votre cas il semble toutefois que des créanciers vous aient fondu dessus, puisque vous avez un commandement de payer, vous avez sans doute accepté ?
http://www.vos-droits.justice.gouv.fr/deces-succession-11957/deroulement-de-la-succession-principes-et-regles-11987/option-successorale-20362.html
toutefois, même si il était transformé en bail de 3 ans,.....'on ne peut pas attendre la fin du bail pour vendre... aucun de nous n'a les moyens de payer les dettes
Si vous voulez vraiment chinoiser et mettre tout ce petit monde dans l'embarras, vous pourriez aussi vérifier si tout est conforme du côté de la destination du bien, je m'explique : affecter une maison d'habitation à une activité professionnelle requiert en général une autorisation de la mairie. Je note aussi que "La demande est faite par le propriétaire ou par le locataire après obtention de l'accord de son propriétaire.", or vous pourriez être un propriétaire (indivis) qui ne donne pas son accord ? en tout cas tant que certains problèmes ne sont pas réglés, comme le partage immédiat du paiement des dettes par exemple, car après tout vous paraissez être le seul à vouloir vous inquiéter, mais tous les héritiers sont supposément solidaires.
http://www.apce.com/pid567/baux-professionnels.html
[petite note à part : sur ce site il est dit que les baux professionnels peuvent aussi être affectés à des activités artisanales - à vérifier donc]
Renseignez-vous aussi auprès de votre avocat ou notaire sur la conséquence du commandement de payer si vous ne payez pas : vous serez saisi, sur quel bien ? est-il possible que ce soit sur cette maison faisant l'objet de l'héritage ? après tout cela ne ferait peut-être que vous sortir une épine du pied ?!
il n'est pas certain de trouver un acheteur pour la maison louée
Puisque votre locataire est aussi l'un des héritiers, elle a un droit de priorité sur l'achat de ce bien ! (ainsi que tous les autres co-héritiers d'ailleurs). Peut-être une solution ? Au lieu de payer un loyer, elle rembourse un emprunt pour vous payer vos parts ?
25 avril 2012 à 20:16
la veuve tarde à m'envoyer copie du bail, je ne lui évidemment pas dit pourquoi je voulais le voir
le commandement de payer, je l'ai reçu il y a environ 3 mois, et depuis, ils ne m'ont pas inquiété, peut etre donc, ils se serviront sur la maison
la locataire ne pourra apparemment pas emprunter à cause de faibles revenus, mais il est clair que cela aurait été la meilleure solution pour tout le monde
pour la concurence de l'actif net, le notaire m'a dit que l'on avait que 6 mois pour choisir cette option, et de toutes façons, il n'y a eu aucun inventaire de fait au moment du décès, et ce, pour deux raisons:
1 lorsque nous sommes arrivés au moment du décès, la veuve nous a fermé la porte au nez
2 nous ne connaissions rien du tout de ce que nous devions faire, et pas spécialement les moyens de rester sur place
les relations ayant été coupées, notre notaire a meme eu du mal à établir un contact serieux avec le notaire en charge de la succession
pour finir, j'ai cru comprendre grace à vos liens, que un bail professionnel doit, si il est mixte, avoir une activité déclarée comme telle, et si il n'est pas mixte, il ne peut servir d'habitation
merci de votre aide et de votre soutien, vous m'aidez à y réfléchir autrement