éviter (légalement) la préemption de la SAFER [Fermé]

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- - Dernière réponse : Poisson92100
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7 juillet 2019
- 20 oct. 2016 à 14:44
Bonjour à tous,
Je suis un particulier propriétaire, par le biais d'une SARL familiale, d'un terrain en nature de pré situé en zone agricole NC du POS.
Ce terrain, acquis il y a 25 ans et depuis libre d'occupation et non exploité, est considéré comme "petite parcelle", le statut du fermage ne s'appliquant pas dans le département aux parcelles de terre ou pré inférieures à 1,5 ha.

Depuis 3 ans la SAFER m'empêche de vendre ce terrain. A la suite d'un compromis avec un acquéreur, la SAFER a fait préemption avec offre d'un prix inférieur des 2/3 au prix convenu (motivation = lutte contre la spéculation foncière) et j'ai donc dû renoncer à la vente. Depuis, la SAFER décourage les acquéreurs en leur disant que mon terrain est réservé pour le fils de mon voisin agriculteur qui a essayé à plusieurs reprises de l'occuper avec ses moutons.

Je dois donc absolument trouver une solution pour vendre mon bien en échappant, en toute légalité, au prix lésionnaire imposé de la SAFER.

Une solution m'avait paru être l'adjudication volontaire, mais il semble que cette idée doit être abandonnée, car l'arrêté préfectoral impose une offre amiable préalable à la SAFER; ce qui, sauf erreur, lui permettrait donc de préempter encore à prix réduit.

Une autre possibilité m'a été suggérée : consentir au futur acquéreur un bail emphytéotique de 99 ans et lui vendre le terrain quelque temps après.
Cependant, je me demande si le preneur aura alors un droit de préemption prioritaire après 3 ans d'exploitation. Si non, est-il déja arrivé que la SAFER exerce son droit de préemption sur un bien grevé d'un bail emphytéotique de 99 ans ? Quel moyen pourrait être dissuasif ?

Le bail de 25 ans présente l'inconvénient majeur d'un loyer réglementé, certes majoré, mais néanmoins bas, ce qui n'incitera pas le locataire à l'achat. Ce bail donne au preneur un droit de préemption prioritaire au bout de 3 ans, mais je me demande cela est applicable à une "petite parcelle" non soumise au statut du fermage.

Enfin, le démembrement de propriété vous semblerait-il une solution envisageable ?
La nue-propriété serait vendue au "jour J" avec réserve d'usufruit temporaire au profit du vendeur pendant 6 ans. Cet usufruit s'éteignant à "J+6ans", le nu-propriétaire deviendrait alors plein-propriétaire sans autre formalités et il n'y aurait donc pas de vente de l'usufruit. Pour garantir l'acquéreur, le vendeur-usufruitier consentirait un bail pour les 6 années de durée de l'usufruit. L'acquéreur de la nue propriété serait une personne morale et le bénéficiaire du bail serait une personne physique.

Je remercie par avance pour toute aide !
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mercredi 21 novembre 2012
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10 juillet 2019
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Bjr,
Plantez y des arbres types "frênes" (pousse très rapide) puis faites changez la nature de la parcelle sur la matrice cadastrale en "bois"
Pour une même parcelle la moitié de la surface suffit (+de50%) pour que la totalité soit considéré en bois

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Bonjour,

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La consultation d'un notaire pour renseignements est gratuite.
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10 avril 2012
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Merci
Merci pour votre attention.
En fait, j'ai consulté deux notaires, mais les réponses ont été très évasives. J'ai eu l'impression qu'ils ne voulaient pas se mouiller et qu'ils avaient peur de la SAFER.
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20 novembre 2013
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Merci
j ai un peu ce probleme je loue un terrain agicole de 2 hectares pour mes chevaux depuis 4 an et demi maintenat j ai un bail rural de 9 ans je pensais que ca suffisait pour etre prioritaire et bien non il faut par surcroit cotise a la msa , chose que je n e suis pas ... donc compromis de vente qui devait etre signe il y a 2 jours sroppe car notre notaire nous a averti du droit de premption de la safer .. que faire ?? j aime mes chevaux par dessus tout il me faurt ce terrain pour continuer a les rendre heuruex , sachant que cest moi qui ai reglee la division ( 1200 euros ) , c est moi qui ai implante les ckoture et monter un abri ...
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5 avril 2013
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Merci
Bonjour,

Je suis dans le meme cas que vous, la safer a prehemté mon terrain agricole pour la moitié de la valeur que mon acquèreur, pourtant agriculteur m'avait proposé.
Avez vous résolu votre problème ?
Faire un bail ne donne pas au loueur le drpoit de prehemption car la surface est infèrieure à 3ha
Il me semble que votre proposition de céder la nue propriété et de garde l'usufruit pendant 6 ans est la meilleure solution, est ce celle là que vous avez tnetée ou bien un autre moyen ?
Merci beaucoup pour votre réponse
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Merci
Je suis toujours en train d'étudier la meilleure solution. Mon problème est que le terrain appartient à une SARL.
La meilleure solution, lorsque le propriétaire est une personne physique et non une société, serait de faire une "donation" à l'acheteur. La SAFER ne peut absolument pas intervenir dans ce cas.
Il faut aussi alerter votre député sur les méfaits des SAFER spoliatrices et voter en conséquence. On finira ainsi par changer la loi et interdire aux SAFER de pouvoir baisser le prix.
fanchb29
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jeudi 19 août 2010
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12 juillet 2018
832 -
Autre solution qui pourrait à mon avis être envisagée :
Vente des parts de la SARL à l'acquéreur, au lieu du terrain.

Dans ce cas également, la SAFER ne pourra pas agir vu que son action est limitée aux biens immeubles...
0
Merci
Bien vu en effet. Cette solution m'a été suggérée par un avocat.
Le problème c'est qu'en rachetant les parts de la société il y toujours un risque de voir la société inquiétée pour des faits antérieurs.
Les acquéreurs craignent de courir ce risque, même en étant garantis par le vendeur. Pour les rassurer il faudrait trouver une garantie absolue indépendante du vendeur.
Si quelqu'un a la solution...
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Merci
Merci, c'est intéressant en effet. Je n'y avais pas pensé, mais ne faut-il pas une autorisation pour planter du bois ?
Serait-il mieux de mettre des frênes ou des peupliers ?
Le changement au cadastre peut-il se faire dès la plantation ou lorsque les arbres ont poussé ?
Le problème dans ce cas serait la probabilité de voir les plants détruits par le voisin qui a fait intervenir la SAFER, sachant que je n'habite pas sur place et qu'il peut facilement agir la nuit.
bern29
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10 juillet 2019
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Pour les essences, je ne saurai vous en dire plus. Voir le meilleur pour bois de chauffage :)
Le changement au cadastre peut se faire après plantation,cela entend de fait que le terrain à changé de nature (renseignez vous tout de même sur ce point,car vous paierez moins de foncier)
Pour le voisin, dans ce cas,il s'agira de dégradation sur propriété privée
Un terrain d’agrément n’est pas soumis au droit de préemption de la SAFER
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1064 VENTE 14|04|2009



La SAFER de l’Ile-de-France, informée par un particulier de son intention de vendre une parcelle d’environ 6 500 m2, figurant sur la matrice cadastrale en nature de terre et située en zone de protection des sites, mais utilisée comme terrain d’agrément, prétendait être fondée à exercer son droit de préemption.

Ses prétentions sont écartées par la cour d’appel, à défaut pour le terrain de remplir la condition d’utilisation agricole ou de vocation agricole, conformément à l’article L. 143-1 du Code rural.

La Haute juridiction rejette le pourvoi de la SAFER, en reproduisant l’argumentation détaillée des juges du second degré, riche d’enseignement pour des hypothèses voisines : « ayant constaté que la parcelle était plantée d'arbres divers tels que peupliers en bordure de ru, sapins, noisetiers, acacias, autres conifères, pommiers, bouleaux et diverses autres essences d'arbres, que la présence de ces arbres excluait une exploitation agricole, que sur cette parcelle était édifié un bungalow construit en dalle et parpaings de béton couvert en tôle ondulée, que la SAFER avait elle-même indiqué dans sa décision d'exercer son droit de préemption que cette parcelle, à la date de la déclaration d'intention d'aliéner, était en nature réelle de terrain d'agrément, qu'elle avait été acquise par Mme X. en 2002 d'une association de pêche qui n'avait pas vocation à en faire un usage agricole ou forestier, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'avant son aliénation, et à tout le moins depuis plus de deux ans, cette parcelle était le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole ou forestière, a exactement déduit de ces motifs que la parcelle en cause n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER ».


Source : Cass. civ. 3e, 4 mars 2009 (rejet), arrêt n° 283 FS-P+B, pourvoi n° 08-11281, Bull. civ. III, à paraître ; Defrénois 2009, à paraître
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7 juillet 2019
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la cession de parts (99%) de SARL ne donne pas lieu a safer si vous en conservez une partie et en restez gérant non ?
la SARL loue ensuite à votre acheteur ou le met à disposition de votre acheteur par bail long terme...
Vous cédez le dernier % un peut plus tard (conditions prévues sous seing privé avant) mais l'occupant n'est pas éjectable

si c'est la SARL qui change de mains le terrain lui n'a jamais été vendu donc pas de safer
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