Acheter un bien loue'

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mercredi 28 octobre 2009
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18 juin 2014
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Bonjour,
Avec mon mari nous avons l'intention d' acheter un appartement qui est loue jusqu'en 2014 mais le loyer est en dessous du marche, à partir de cette date est il possible déloger le locataire simplement avec un préavis de 6mois et ensuite le relouer au prix du marche à un autre locataire? On m'a dit qu'il est possible aussi revoir à la hausse le loyer à la date anniversaire du contrat avec le même locataire, mais selon des grilles.. De quoi s'agit-il? Merci

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Bjr

NON il n'est pas possible de déloger le locataire pour relouer l'appartement au prix du marché.
Si vous donnez congé à votre locataire, vous pouvez le faire à condition de revendre l'appartement ou pour y habiter (6 mois avant la fin du bail).
Pas pour le relouer.
Si vous y habitez, il faut rester 2 ans avant de relouer.

https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/595-resiliation-du-bail-de-location-par-le-proprietaire-ou-locataire/


Concernant la hausse de loyer, il est possible de réévaluer le loyer annuellement en fonction de l'IRL (vous pouvez remonter 5 ans en arrière)

https://www.pap.fr/bailleur/calcul-revision-loyer
oui il y a possibilité plus de six mois avant la date de renouvellement du loyer et avec des loyers de référence etc...de faire réévaluer le loyer mais comme c'est un peu compliqué et surtout comme il y a une procédure à suivre, il serait bien de vous rapprocher de l'ADIL de votre lieu de résidence (infos logement) qui a des juristes qui vous renseigneront efficacement et gratuitement.
précisions : lire : avant la date de renouvellement du bail...
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Bonjour,

Effectivement le loyer peut être réévaluer à la date annuellement à la date anniversaire du bail et ce, selon l'indice IRL (attention, cette révision doit être notifié dans le bail).

En dehors de cela, le loyer ne peut pas être augmenté (si ce n'est l'augmentation qui intervient chaque année), sauf s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire doit faire une proposition de nouveau loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, au moins 6 mois avant l'expiration du bail, en joignant les éléments de référence qui lui ont servi pour calculer ce nouveau loyer et en reproduisant intégralement l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.

Si le loyer peut être augmenté, la hausse doit être étalée sur la durée du nouveau bail. Elle s'applique par tiers, ou, si la hausse est supérieure à 10%, par sixième même si le nouveau bail n'est que de 3 ans.

Cas particulier de la région parisienne
Lorsque le loyer est " manifestement sous-évalué ", l'augmentation ne peut excéder la plus élevée des 2 limites suivantes :

50% de l'écart constaté entre le dernier loyer payé et le loyer de référence du voisinage ;
ou, si des travaux d'amélioration ont été réalisés par le propriétaire, une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût TTC des travaux réalisés par an.
Le propriétaire peut retenir le calcul le plus favorable pour lui.

L'augmentation s'étale sur 3 ans si elle est inférieure à 10%, sur 6 ans si elle est supérieure.

En cas de désaccord sur l'augmentation de loyer, la commission de conciliation peut être saisie.


Il faut tout d'abord que le propriétaire cite les loyers de logements " comparables " à celui de son locataire : la qualité de l'immeuble doit être similaire (construction, isolation, état d'entretien, présence ou non d'un concierge, installation éventuelle d'interphone ou de digicode...), la superficie, le nombre de pièces et le confort (on doit même tenir compte de l'étage et de l'ensoleillement !) du logement doivent être identiques.

Les logements comparés doivent être situés dans le " voisinage " : dans une grande ville, on ne pourra comparer qu'avec un logement situé non seulement dans le même quartier, mais aussi dans le même groupe d'immeubles. Dans une petite ville, le voisinage peut s'étendre à la ville entière.

Enfin, et surtout, les loyers de référence doivent avoir été fixés au cours des 3 dernières années ; pour au moins 2/3 des références, il ne doit pas y avoir eu de changement de locataire.

Combien de références le propriétaire doit-il donner ?
Il en faut au moins 3. Mais à Paris et en région parisienne, ainsi que dans les zones géographiques où il existe un observatoire des loyers agréé, il devra en fournir 6.

Où peut-on se procurer des références de loyer ?
Que l'on soit propriétaire ou locataire (il sera utile au locataire d'avoir lui-même des références à opposer à celles fournies par le propriétaire, en cas de désaccord), on peut s'adresser auprès de syndics d'immeubles, d'agents immobiliers, d'associations de propriétaires ou de locataires.
Mais il existe aussi, dans beaucoup de régions, un "observatoire des loyers", dont les informations sont très rigoureuses.
En région parisienne on peut s'adresser à l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) (21 rue Miollis - Paris 15e).

L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) peut fournir les coordonnées de ces organismes, tout comme les directions départementales des territoires (DDT) présentes dans chaque département.