Une propriétaire louche sur le loyer...

Bonjour,
Voici la situation,

Mon ami est le seul locataire d'un 35m² et paye 350€ par mois ( les charges sont à ses frais). Il a signé un bail de 3ans depuis le 6 septembre 2010 (qui prend donc fin le 6 septembre 2013).

Mais suite à des raisons personnelles, je vis chez lui depuis septembre 2011. Par conséquent, la propriétaire veut nous refaire un contrat de location avec nos deux noms dessus qui prendra fin le 6 septembre 2013 et aussi augmenter le loyer de 350€ à 420€ (soit 70€ !!!!) à partir de mars 2012 avec un rappel depuis septembre 2011 (soit 420€). Sous prétexte que le montant du loyer n'est pas le même pour deux personnes.


Mes questions sont:

*Un loyer ne calcule-t-il pas à la surface de la maison et non aux nombres de personnes qui y habitent?

* A-t-elle le droit d'augmenter le loyer comme sa si elle le désire? et si oui de combien?? (car je trouve que +70€ pour des étudiants qui ne travaillent pas c'est excessif)

*Et la propriétaire nous a dit qu'elle demandera une augmentation de l'INSEE. Comment savoir de combien cela va augmenter?

*es ce que c'est légal que deux personnes peuvent vivre dans un 35m²?

Merci d'avance