montage financier

Question

Bonjour à tous,

Je vous explique en qq termes le pb qui se pose à nous pour l'acquisition d'un bien et surtout le montage financier.

Nous souhaitons acheter une grange dont une partie a été rénové et l'autre partie restant à renover.
La partie renovée est un grand T5 et nous souhaitons créer deux T4 dans la partie restante.
Le prix d'achat de cette grange est de 365000 hors Fn et nous estimons les travaux à 150000 pour les 2 autres appartements.

Le but de cet achat est de mettre en location un ou plusieurs appartement et la revente des autres.
Sur le secteur un T4 se loue environ 1200 euros et se negocie au plus bas à 250000 euros.
Nous pouvons donc estimer un revenu locatif mensuel de 3600 euros minimum pour couvrir le credit.
Le premier T5 peut etre mis en location tout de suite ou revendu pour solder une partie du credit

Nous sommes également proprietaire de notre résidence principale.
Nous pouvons egalement acheter le bien avec mes parents qui pourraient apporter en fond propre 150000 pour couvrir l'ensemble des travaux.

A ce jour notre conseiller nous a repondu que le montage financier n'etait pas possible et trop risqué, ce que je n'arrive pas à comprendre.
Avez vous une idee d'un montage financier qui pourrait convenir à ce type d'achat.

Merci à tous pour vos reponses.

marquis de carabas · Answer

Bonjour,

Merci de m'expliquer en quoi votre "conseiller" trouve risqué , le montage, du financement envisagé ... Il a bien du vous en toucher deux mots ?!....

On peut essayer d'estimer globalement l'opération :
  
Cout de l'opération                                 515000 € 

Je met forfaitairement les FN                      25000 €  (sur 365 000 €)

Soit un budget global de 540 000€ à financer 

Au final nous aurons 1 T5 et 2 T4....

représentant un capital de  800 000 € +/-

2 X T4 = 500 000 € et 1 X T5 = 300 000 €  ( j'ai extrapolé par rapport au T4 )

Financement: 

Par un apport personnel de 150 000 €

Et par conséquent un prêt bancaire de (540 000 - 150 000 )= 390 000 €

( Financement bancaire bien inférieur à la valeur finale de l'immeuble rénové)

Hypothèse 390 000€ / 20 ans / 7 % = 3000 €/mois hors assurance et frais de dossier, également hors frais de prise d'hypothèque.

Le revenu locatif ( Car louer la totalité serait la formule.... Le reste ayant un aspect Perrette et le pot au lait et nous sommes loin des critères du financement d'une opération de promotion immobilière) , dites vous de 3600 €/mois ..... +/-

Cela est très juste en effet !

Car en tant que propriétaire bailleur vous aurez inévitablement des charges qui vous incomberont... Tout n'est jamais à la charge du locataire... 

Vous aurez également a vous acquitter de la TF
 """"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""   de la CSG/CRDS soit 12.3 % du revenu locatif 43200 X 12.3 % = 5315 € /12 = 442.80 par mois !!!

( Un peu moins, car seul le revenu  net de la sci est pris en compte)

A ce stade des évènements...pendant 20 ans vous ne gagnez rien 0 je pense même que vous perdrez de l'argent...

Quant à l'opération de revente apres restauration.... Monsieur BAROIN vous attend à la sortie..... Votre banquier aussi à son hypothèque sous le bras....


Solutions:

1) Payer cash 

2) Acheter au moins 40% en dessous du prix envisagé.... Et minorer le cout de la restauration

Tout en conservant les critères de rentabilité que vous indiquez...

Peut être ais je commencé a répondre a votre question ? Tres globalement, je vous l'accorde.

Bien cordialement

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