Vente appartement PAP

Bonjour,
Je vends un appartement. J'ai signé deux mandats simples avec deux agences différentes. Je viens de trouver un acheteur en direct au prix net vendeur prévu avec les deux agences.

Sur les mandats il est inscrit qu'en cas de vente réalisée par moi-même ou une autre agence, je dois en informer l'agence par lettre RAR. Théoriquement, il me semble que la vente n'est "réalisée" qu'à partir du moment où le compromis est signé?? Quand suis-je tenu d'envoyer ma lettre : dès que j'ai trouvé un acheteur et qu'il me fait une offre sur laquelle nous sommes d'accord ? Ou faut-il attendre de signer le compromis?

En fait j'ai une re-visite de planifiée avec une agence en fin de semaine. Dans un premier temps je pensais laisser faire cette visite au cas où ma vente en direct ne se fasse pas. Mais si l'agence présente une offre au prix dans la foulée, il me semble que je leur devrai une commission. Qu'elle est la meilleure marche à suivre?

Puis-je envoyer un recommandé aux agences en stipulant que j'ai trouvé un acheteur et que je souhaite suspendre les visites le temps de confirmer cette vente? L'agence peut-elle refuser?

Un grand merci d'avance pour ces éclaircissements.

Cordialement