Achat en direct apres bon de visite

Bonjour,
Je poste ici car j'aimerai avoir vos avis. Je tiens d'abord a vous avertir du caractere amoral de ma demande. Enfin, amoral... C'est a vous d'en juger. Personnellement cela ne me pose aucun cas de conscience.

Je suis a la recherche d'une maison. J'en trouve une sur un site et je contact l'agence qui me propose en rdv. Je suis surpris quand le propriétaire ouvre la porte car c'est une personne que je connais. Apres la visite, l'agent immo me fais signer un bon de visite.
2 jours apres je croise le propriétaire lors d'une soiree et nous tombons d'accord sur le fait qu'il soit vraiment dommage de ne pas avoir traité en direct du nous avions ete au courent que lui vendait et que moi j'achetais.
Mais vient le probleme du bon de visite.... Lui me confirme qu'il n'a pas d'exclusivité avec cette agence.
Certains me mettent en garde si je traite en direct avec lui, car l'agence peut me demander des dommages et ingérées.
D'autres me disent que je n'ai rien a craindre. J'ai meme lu quelque part qu' un bon de visite n'a aucune valeur juridique.
Une ami, qui connait bien un agent immo, m'a dit que pour contourner le probleme, il faut que le compromis de vente soit signer par un autre vendeur avec une clause de substitution (ou option de substitution). Ainsi, l'agence ne pourra rien faire.

J'aimerai avoir vos avis sur le sujet, en m'épargnant vos critique sur le caractere amorale du probleme. Ce qui est amoral c'est les 8000€ de com que l'agence se met dans la poche pour 15min de visite, sachant que je connais bien le vendeur, et que nous aurions pu traiter en direct si nous avions su.......

Merci beaucoup ;-)