Projet de 10 appartements, sans apports.

Question

Bonjour, 
Je me renseigne depuis quelques temps pour l'achat d'un logement avec 3 ou 4 appartements et me rapportant une garantie locative mensuelle dépassant le crédit hypothécaire.

Aujourd'hui je tombe sur un projet immobilier de 10 appartements flambants neufs avec garages privatisés, balcons de 20m2 cuisine équipée, et situé dans une superbe ville fleurissante, à 600m de la gare qui désserte la capitale et les grandes villes bref super facile à louer.

Seulement voilà, je ne suis pas professionnel, ma compagne et moi travaillons en tant que fonctionnaires et nous aimerions des conseils.

Est il déjà envisageable de se présenter devant les banquiers avec un tel dossier? Ou est ce réservé à une élite de l'immobilier (on parle quand même de 3/4 de millions d'euros).
D'après les calculs d'un ami comptable, le crédit échelonné sur 30 ans avec taux variable tous les 3 ans (le mieux d'après lui) reviendrait à 3850€ pour 650000€ du bien, 85000€ droits d'enregistrement, 3000€ frais notaire et 2000€ frais sup (timbres droits). Donc un total de 720000€ sachant que l'on peut miser facilement sur du 10 x 700€ de loyer (loyer moyen dans cet endroit environ 850€) au minimum donc 7000€ et donc au minimum 3000€ de bénéfices par mois. (non?)

Sommes nous dans le bon calcul? Que puis je faire pour tenter de convaincre un banquier? Car je n'ai pas les moyens de faire un apport. Je n'ai pas de bien à moi, nous avons 2 crédits voiture et un prêt personnel de 10000€ en cours. 

On m'a parlé de se mettre en indépendant ou en société, est-ce possible? Sachant que je compte ne pas m'arrêter à ce bien dans un avenir proche si le projet se réalise.

D'avance merci.

kasom · Answer

Bonjour

je prends votre question au sérieux même si vous donnez l'impression de .....enfin bref ..

projet irréaliste pour vous , vous ne trouverez aucune banque qui vous prêtera 

une banque prête pour ce type d'investissement si vos revenus permettent de rembourser les mensualités , ou au minimum que votre taux d'endettement ne dépasse pas 50 à 55 % max 

oubliez le raisonnement du  " ça se rembourse tout seul " les banques ne raisonnent pas comme ça ( ou tout au moins le projet doit être en rapport avec vos moyens ) 

et donc au minimum 3000€ de bénéfices par mois.

hélas non , ça c'est si tout va bien, loyers payés dans les temps, pas de turn over, pas de travaux, , aucun pépin 

vous oubliez les taxes, les impôts ....

voyez déjà en réduisant à un seul appartement avec la même rentabilité théorique, vous verrez leur réponse

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour :   "on ne prête qu'aux riches" " j'ai deux voitures à crédit, et un crédit de 10 000 euros"   

Et bien pour moi, une voiture à crédit, c'est déjà impensable, alors deux encore moins, question d'éducation sans doutes. On m'a appris à ne pas dépenser l'argent avant de l'avoir gagné, et ça reste les habitudes.  Mais je roule tout de même en voiture, , je fais des économies et j'achète mes voitures d'occasion.  J'évite les crédits, sauf pour faire construire ou acheter une maison.   

Quant aux crédit à taux variable....  il ne varie généralement qu'à la hausse, et ça peut faire très mal.  

Le fait d'avoir un peu d'apport personnel, de posséder quelque chose donne un peu confiance au banquier, de même que de l'argent mis de côté chaque mois. Ils appellent ça le "taux d'effort". Un crédit dans de telles conditions serait un "casse G..... " pour le banquier et pour vous.  

Si vous n'avez pas une maison à vous, si vous êtes locataire, peut-être que la première idée serait d'être propriétaire de votre résidence principale.   

Et deux fonctionnaires s'en sortent plutôt mieux que des vendeurs de super marché, qui arrivent quelquefois à faire construire leur maison, pas en région parisienne, je le précise quand même.   

On peut dire que ceux là, ils ont tout compris.   

Attention les châteaux en Espagne, la location n'est pas un long fleuve tranquille avec uniquement de bons locataires qui paie rubis sur l'ongle et qui rendent les logements impeccable.   

Si votre projet était viable, il n'y aurait plus de locataires, les gens achèteraient au lieu de louer. 

Attention aux blas blas : "les loyers me paient le crédit", OUI MAIS, j'ai mis un bon apport personnel pour cela, sinon ça ne marche pas, et en plus, il faut adapter la durée du crédit. Et quand tout les loyers partent dans le crédit, on n'a pas un sou pour l'entretien et pour ... les impôts. 

Chaque choses en son temps, il faut essayer d'éviter les crédits et d'aller à fond sur les économies. Et un jour peut-être!!!!  

Mais bon, les propriétaires bailleurs sont très mal considérés à cause de quelques brebis galeuses sans doutes, mais on généralise, et puis il faut voir la législation en matière de location, mais pour cela il faut être assis sur une chaise lorsqu'on voit le déséquilibre de cette législation.

GERDAN · Answer

Bonjour,
Je suis tout à fait d'accord avec ce qui a été dit. Pour qu'une banque vous suivent dans ce type de projet, il faut que l'emprunteur prennent des risques en engageant un peu de capital sinon ce serait trop facile. Dans votre raisonnement c'est le cas, la banque prend tous les risques, si cela marche tant mieux pour vous, mais si ça ne marche pas , c'est pour la banque.

mathus · Answer

Ok, je vais retourner sur mon premier projet alors, en faites je voulais prendre un projet plus gros car le premier prêt est à 12% puis le second à 21% et il vaut mieux payer 6% de 720000 que 12% ^^

Nous avons un petit apport à mettre, mais celà semble très négligeable (à peine 7000€), même si nous arrivons à mettre entre 500 et 1000€ sur le compte tous les mois, ce qui ferait que dans un an nous ayons entre 15000 et 20000€, mais comme l'on me conseil de ne pas attendre 4 ans pour acheter j'éssaie de trouver le moyen. 

Merci pour vos conseils alors. (Ps: les 2 voitures à crédit ce n'est pas des voitures de luxe, et nous travaillons à 100 et 150km de notre habitation et le voyage en transport commun prendrait plus de 2h pour l'un et 3H30 pour l'autre, allez simple, doublé pour le retour).

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : petit détail, il faut quand même un minimum de gestion, s'occuper de la location et effectuer les remises en état même minimes à chaque changement de locataire,  donc si vous travaillez tous les deux et en plus à 100 km, je ne sais pas où vous trouverez le temps.

Il y a la solution : agence immo, mais ça coûte environ 8% des loyers et charges, et un mois de loyer à chaque changement des locataires, et les réparations à faire par des entreprises, et ça chiffre tout ça....

ça ne marche pas vraiment comme sur des roulettes...

doubler.cara · Answer

Commencez par un studio.  
Si vous arrivez à faire face aux frais et au temps à passer pour la gestion pendant un ou deux ans alors passer à l'étape suivante.  

Ce n'est pas un excès de prudence, mais franchement selon vos dires vous donnez l'impression d'une personne naïve, pas solvable, et qui ne sais pas calculer ...   
Ce que détectera très vite le moindre conseiller débutant.  

La société est comme ça, il y a des couches et pour passer à celle suprérieure ce n'est pas si facile. Le système est là pour ralentir les choses et pour les suivantes ce seront des concurrents. Ne croyez pas que vous êtes seul sur le marché.

Projet de 10 appartements, sans apports.

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