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maylin27
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3 août 2011 à 13:46
3 août 2011 à 13:46
Bonjour,
En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail. S'il estime le loyer sous-évalué, le propriétaire peut ainsi proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.
D'après la jurisprudence, la date de réception de la lettre recommandée est celle portée sur l'accusé de réception. Si le locataire la refuse ou ne va pas la chercher au bureau de poste, le délai de six mois risque donc d'être dépassé. Le propriétaire a donc intérêt à prendre une marge de précaution en terme de date d'envoi ou à utiliser les services d'un huissier.
La proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d'équipement, etc), ainsi que la reproduction intégrale de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur doit fournir au moins trois « loyers de référence » (six dans les communes dépassant un million d'habitants) pris dans le même groupe d'immeuble ou dans des immeubles comparables à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n'y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l'immeuble, l'étage du logement, la qualité et l'âge de l'immeuble, la surface, le nombre de pièces et l'équipement du logement.
Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci convoquera alors les deux parties (qui peuvent se faire éventuellement se faire assister par la personne de leur choix) et tentera de parvenir à un accord. Elle rend ensuite un avis (de conciliation ou de non-conciliation) dans les deux mois qui suivent sa saisine.
La Commission, qui comprend des représentants des locataires et des propriétaires, siège à la préfecture. Le propriétaire doit lui adresser sa demande par lettre recommandée avec AR et joindre l'ensemble des pièces justificatives du dossier.
Si le désaccord persiste, le propriétaire saisit alors le tribunal d'instance (du lieu de situation de l'immeuble), qui fixera le nouveau loyer en tenant éventuellement compte de l'avis de la Commission. Attention : la saisine du tribunal doit impérativement intervenir avant la fin du bail.
Précision importante : la hausse du loyer n'intervient pas en une seule fois mais est étalée dans le temps.
Quand la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 9%. Si le nouveau bail est de trois ans, la hausse sera de 3% par an pendant trois ans. Si le nouveau bail est de six ans, la hausse sera de 1,5% par an pendant six ans.
Quand la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d'un sixième par an, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 12%. La hausse sera de 2% par an pendant six ans.
Naturellement, la révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) s'applique chaque année au loyer augmenté.
Exemple : le 1er mars de l'année N+1, le propriétaire obtient un loyer de 10 000, soit une hausse de 9%, à raison de 3% par an sur trois ans. Au 1er mars N+2, la variation de l'IRL autorise une augmentation de 0,5%. Le nouveau loyer sera de 10 000 x 1,03 x 1,005 = 10 351,50
En Région parisienne, l'augmentation du loyer en fin de bail est strictement encadrée. Elle ne peut dépasser :
soit 50% de la différence entre l'ancien loyer et les loyers de référence,
soit 15% du coût des travaux d'amélioration réalisés par le bailleur depuis la date d'effet du bail dans le logement ou l'immeuble (ces travaux devant représenter au moins un an de loyer).
Cette interdiction touche Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et de nombreuses communes de l'Essonne, du Val-d'Oise, des Yvelines et de la Seine-et-Marne. (Loyer encadré en Ile-de-France)
cordialement
En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail. S'il estime le loyer sous-évalué, le propriétaire peut ainsi proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.
D'après la jurisprudence, la date de réception de la lettre recommandée est celle portée sur l'accusé de réception. Si le locataire la refuse ou ne va pas la chercher au bureau de poste, le délai de six mois risque donc d'être dépassé. Le propriétaire a donc intérêt à prendre une marge de précaution en terme de date d'envoi ou à utiliser les services d'un huissier.
La proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d'équipement, etc), ainsi que la reproduction intégrale de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur doit fournir au moins trois « loyers de référence » (six dans les communes dépassant un million d'habitants) pris dans le même groupe d'immeuble ou dans des immeubles comparables à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n'y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l'immeuble, l'étage du logement, la qualité et l'âge de l'immeuble, la surface, le nombre de pièces et l'équipement du logement.
Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci convoquera alors les deux parties (qui peuvent se faire éventuellement se faire assister par la personne de leur choix) et tentera de parvenir à un accord. Elle rend ensuite un avis (de conciliation ou de non-conciliation) dans les deux mois qui suivent sa saisine.
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Précision importante : la hausse du loyer n'intervient pas en une seule fois mais est étalée dans le temps.
Quand la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 9%. Si le nouveau bail est de trois ans, la hausse sera de 3% par an pendant trois ans. Si le nouveau bail est de six ans, la hausse sera de 1,5% par an pendant six ans.
Quand la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d'un sixième par an, quelle que soit la durée du nouveau bail.
Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 12%. La hausse sera de 2% par an pendant six ans.
Naturellement, la révision annuelle en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) s'applique chaque année au loyer augmenté.
Exemple : le 1er mars de l'année N+1, le propriétaire obtient un loyer de 10 000, soit une hausse de 9%, à raison de 3% par an sur trois ans. Au 1er mars N+2, la variation de l'IRL autorise une augmentation de 0,5%. Le nouveau loyer sera de 10 000 x 1,03 x 1,005 = 10 351,50
En Région parisienne, l'augmentation du loyer en fin de bail est strictement encadrée. Elle ne peut dépasser :
soit 50% de la différence entre l'ancien loyer et les loyers de référence,
soit 15% du coût des travaux d'amélioration réalisés par le bailleur depuis la date d'effet du bail dans le logement ou l'immeuble (ces travaux devant représenter au moins un an de loyer).
Cette interdiction touche Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et de nombreuses communes de l'Essonne, du Val-d'Oise, des Yvelines et de la Seine-et-Marne. (Loyer encadré en Ile-de-France)
cordialement
maylin27
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3 août 2011 à 13:14
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Bonjour,
la clause de révision annuelle et son indice de référence sont-ils mentionnés sur le bail ? Si non, impossible de le faire.
Cordialement
la clause de révision annuelle et son indice de référence sont-ils mentionnés sur le bail ? Si non, impossible de le faire.
Cordialement
Je vous remercie c'est ce que j'avais vu. Je ne pense pas augmenter autant mais uniquement de 2 %. C'est possible ?
maylin27
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Modifié par maylin27 le 3/08/2011 à 13:54
Modifié par maylin27 le 3/08/2011 à 13:54
oui c'est possible mais en suivant toutes les étapes de la procédure quelle que soit le % d'augmentation.
cordialement
cordialement
maylin27
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3 août 2011 à 15:00
3 août 2011 à 15:00
Comme vous l'avez vu c'est TRES TRES reglementé. Donc il va falloir vous déplacer un peu car vos référence doivent etre très détaillées. Voir :
Auprès des professionnels de l'immobilier,
Auprès des associations de locataires ou de propriétaires,
Auprès de l'Observatoire des loyers, dans les agglomérations où il en existe un. En région parisienne, consulter le site de l'OLAP.
Le site de l'ADIL, pour trouver l'agence départementale dont vous dépendez.
Cordialement
Auprès des professionnels de l'immobilier,
Auprès des associations de locataires ou de propriétaires,
Auprès de l'Observatoire des loyers, dans les agglomérations où il en existe un. En région parisienne, consulter le site de l'OLAP.
Le site de l'ADIL, pour trouver l'agence départementale dont vous dépendez.
Cordialement
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