choisir usufruit ? Résolu

Question

Bonjour, 
Mon époux vient de décéder, J'ai 58 ans nous avons 3 enfants,deux sont maries et ont trois enfants chacun, la plus jeune qui est étudiante continue de vivre avec moi, nous étions mariés sans contrat, nous avons fait une donation au dernier vivant, nous sommes propriétaires d' une maison principale et avons 3 voitures au nom de mon époux, une de ces voitures comportait un crédit qui a été remboursé par l'assurance qu'avait pris mon mari, le notaire me demande de choisir entre le quart en pleine propriété + l'usufruit sur les trois quarts de la succession ou l'usufruit en pleine propriété, quel est le plus avantageux pour moi? Aurai je des frais de succession?  et mes enfants ?
Et si l'age venant et la difficulté d'entretenir ma maison je désirais vendre ma maison pour acheter un petit appartement?

Merci de me lire, j'attends vos réponses

mamou

JJLGLL · Answer

Bonjour,
Pour choisir entre les options que vous donne la donation au dernier vivant, on peut considérer la valeur relative de l'usufruit et de la nue-propriété pour l'ensemble de la masse successorale.
La masse successorale est égale à la moitié de la valeur des biens communs. 
L'autre moitié vous appartient. Tous vos biens sont communs si les 3 voitures ont été achetées pendant la durée de votre mariage, avec des fonds communs. Point à vérifier avec votre notaire, toutefois.
La valeur relative usufruit / nue propriété dépend de l'àge du conjoint survivant.
A 58 ans l'usufruit est évalué à 50% de la valeur du bien, et la nue propriété à 50%.
Donc pour 100000 € (vous pourrez faire le calcul pour la valeur réelle de vos biens)
- 100 % usufruit = 50000 €
- 1/4 PP, 3/4 usufruit = 62500 €

L'option 1/4 PP, 3/4 usufruit parait donc plus avantageuse pour vous. Mais un autre facteur doit ètre considéré. Vous voulez probablement continuer à occuper votre maison principale. Il faut donc que vous en ayez l'usufruit complet.  Pas de problème si vous optez pour 100% usufruit. Pour l'autre option il faut que 3/4 usufruit de la masse successorale soit au moins égal à l'usufruit de la moitié de la maison incluse dans la masse successorale. Calcul à faire en connaissant la valeur des autres biens communs, et raisonnement à vérifier auprès du notaire....
Vous serez usufruitière de la maison. Vous pourrez donc l'occuper ou la donner en location. Mais vous ne pourrez la vendre sans l'accord des nu-propriétaires (vos enfants).

Depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant ne paie aucun droit de succession sur sa part d'héritage.  Vous aurez par contre à payer les honoraires du notaire.

Toujous depuis la loi TEPA, vos enfants sont exonérés de droit de succession jusqu'au seuil de 159000 € par héritier. Ils auront également à payer les honoraires du notaire.

Voilà, j'espère avoir aidé un peu....

mamou · Answer

Bonsoir JJLGLL et merci de votre réponse
Oui je voudrai continuer à occuper ma maison, j'attends le résultat de l'expertise de ma maison pour prendre ma décision et je comprend que dans les deux cas il me faudra l'accord de mes enfants pour la vendre quand l'age ne me permettra plus de l'entretenir.

Est ce que c'est maintenant que mes enfants devront payer des frais de succession s'il y a ? 
Ou quand viendra le moment de la vente de ma maison?
Merci de me donner encore de votre temps 

Mamou

JJLGLL · Answer

Les honoraires de notaire sont à payer au moment de la succession. Pour les droits proprement dits (impôts) il faut distinguer la succession de votre conjoint (actuelle), la vente éventuelle de la maison, et la succession à votre propre décès (que je souhaite le plus lointain possible...).

Succession de votre conjoint
Vos enfants doivent des droits de succession si leur part d'héritage dépasse 159000 € par héritier. La maison principale étant l'essentiel de votre patrimoine, supposons pour simplifier que leur part soit la nue-propriété de la moitié de la maison (vous avez l'usufruit de cette moitié, plus la pleine propriété de l'autre moitié).
Compte tenu de votre àge, la nue-propriété représente 50% de la valeur de la maison.
Donc, vos 3 enfants paieront des droits si la valeur marchande totale de la maison est supérieure à:
159000 x 3 x 2 x 2 = 1908000 €
Il est donc très probable que vos enfants n'ont pas de droits à payer.  Ou bien vous avez une fort belle maison....

Vente de la maison
L'impôt qui s'applique ici est la taxe sur les plus-values immobilières, et non les droits de succession. Compte tenu du seuil élevé d'exonération que nous avons vu au paragraphe précédent, vous n'avez aucun intérèt à sous-évaluer votre maison dans la succession de votre conjoint. Ainsi la plus value sera minimum, voire nulle.

Votre propre succession
A votre décès vos enfants hériteront
1) de la moitié de la maison que vous aviez en pleine propriété, pour laquelle ils paieront des droits de succession si leur part est supérieure à 159000 € par héritier.
2) de votre usufruit sur l'autre moitié de la maison. Cet usufruit ayant été obtenu par succession, est exonéré de droits de succession (gros intérèt du démembrement usufruit / nue-propriété)

Le 2) ci-dessus s'applique si vous n'avez pas vendu la maison.  
Mais si vous avez vendu la maison pour acheter un autre bien, quels droits vos enfants devront-ils payer à votre décès ? J'avoue que je ne suis pas sûr de la réponse à cette question intéressante, je vais ouvrir une question dans le forum. 

Bien cordialement.

mamou · Answer

Bonjour JJLGLL

Merci de vos explications claires, je viendrai lire la réponse à votre questionnement quant à ma propre succession.
Passez une bonne journée

Mamou

mamou · Answer

Bonsoir et merci beaucoup de votre aide JJGLL

mamou

Choisir usufruit ?

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