Aide choi réel ou micro foncier

Bonjour,

J'ai besoin de votre aide pour faire le choix entre micro-foncier ou réel
j'ai fait tous les calculs et je sais que la 1ère année est intéressante pour le réel car j'ai des frais mais moins intéressante (de peu) pour l'année 2 et 3
Après je me mettrais au micro-foncier
Mais comment faire le calcul si je dois faire la comparaison sur les 3 ans car la 1ère année je serais en déficit donc super intéressant

Voici les chiffres :
pour la 1ère année
Loyer de sept 2010 à déc 2010, recettes de 2967 euros
frais et charges de 2478 euros
intérets d'emprunt de 681 euros
donc déficit de -192 euros
PS : ça veut dire que je ne vais pas être taxé sur les revenus fonciers ?

Pour la 2ème année (c'est environ)
loyer sur 12 mois recettes de 8760 euros
frais et charges de 1435 euros
intérets de 650 euros
donc bénéfice de 6675 euros
Soit si je ne me trompe pas une différence de 550 euros environ si j'étais au micro-foncier

Pr la 3ème année c'est identique à la 2ème

Donc faut-il mieux payé plus la 1ère année en restant au micro-foncier et gagner sur l'année 2 et 3
Ou alors gagné la 1ère année qui couvrirait la perte de l'année 2 et 3
je ne sais pas si je suis très claire désolée

Sinon autre solution (refaire peinture, salle de bain, store à hauteur de 600 euros)? mais ça passe en frais d'amélioration.

Merci de votre aide car ça fait 3 mois que je suis sur la déclaration et je suis un peu perdue

merci
cordialement