Libre concurence agences immobilières

Bonjour,
Nous avons visité une maison par l'intermédiaire d'une agence qui n'a pas d'exclusivité. Nous avons signé un bon de visite. C'est une grosse enseigne.
L'après midi de notre visite, ce bien a été mis par le propriétaire sur un site gratuit et proposé en direct à un prix inférieur. Le bien est également en vente dans deux autres agences.
Nous n'avons cependant pas été tenté de faire une proposition directement au propriétaire ( à cause du bon de visite) et avons préféré faire une offre écrite à l'agence.
L'agence nous a répondu par téléphone que notre offre avait été refusée. Nous avons répondu le lendemain par message électronique que nous avions pris en compte ce refus. Plus aucune nouvelle depuis...
Entre temps, le propriétaire nous a fait comprendre qu'il serait d'accord sur un prix (légèrement supérieur à notre proposition faite à l'agence mais sans leur commission 15000 €! ). A ce prix là, nous pourrions l'acheter.
Aujourd'hui nous sommes complètement coincé car le montant de la commission de l'agence empêche de nous mettre d'accord.
Un collègue (pas de ma famille) qui a une carte d'agent immobilier dans une structure de vente différente des grandes enseignes, me propose de faire un mandat avec la propriétaire et de prendre une commission très en dessous de celle d'une agence classique. Il me dit que c'est légal et que c'est la libre concurence compte tenu qu'il n'y a pas d'exclusivité .
Prenons nous un risque de l'écouter ?
Mon notaire pourrait-il me conseiller ?
Merci par avance.