Capifrance

CAPIFRANCE, CIMM immobilier, et autres...
Réseau immobilier performant ou petite arnaque entre amis ?

Combien rapporte réellement ce business ?
Connaissant bien le réseau Capifrance (j'y suis resté 2 ans) et m'étant penché sur quelques autres je vais vous éclairer sur les dessous de ce métier.
CAPIFRANCE Centre d'Affaire des professionnels de l'immobilier. On pourrait croire que sous ce nom pompeux le métier d'agent immobilier est le but premier de ce réseau (et des principaux autres). Tout d'abord savez-vous pourquoi en 2010 il a été enregistré plus de créations d'entreprises, malgré la crise, que les années précédentes ? Tout simplement parce que c'est la crise. La perte d'emploi a incité certains à créer leur job quand à d'autres, vu la baisse des revenus des ménage ou de la retraite, cherchent un complément de revenu pour boucler le mois ou améliorer le quotidien.
Comme par hasard, c'est pendant ces deux dernières années que les réseaux immobiliers on vu une envolée incroyable de leur adhérents et profits. Normal ils surfent sur la détresse des gens en faisant miroité de l'or en barre alors que leur seul souci c'est d'employer d'une manière détournée des personnes sans que cela ne leur coûte rien et aussi pour arriver en objectif final d'avoir environ 2500 négociateurs et vendre le bébé. Coup financier machiavélique.
Machiavélique parce que les dès sont truqués. Je vais vous expliquez d'entrée de jeu les mensonges, manipulations de chiffres et d'informations, manipulation des gens.
Les chiffres :
Voici le barème 2011 de Capifrance :
Recevez 70% des honoraires d'une transaction jusqu'à 39 000 euros de CA, 75% de 39 001 à 59 000€, 80% de 59 001 à 75 000€, 85% 75 001 à 85 000 €, 90% de 85 001 à 150 000 €, 95% de 150 001 à 190 000€ et 98% au dessus. Mais tous ces % sont habilement truqués.
Pour les deux dernières tranches oubliez, vous gagnerez du temps. Pour faire parti de la tranche à 90% il faudra faire parti des 150 meilleurs sur 1 200, et la tranche de 95% les doigts d'une main sont trop nombreux pour les compter! Et encore avec le nombre de négo qui augmente par zone cela sera de plus en plus difficile. Capifrance annonce d'ailleurs un chiffre moyen de 45 000 euros par négociateurs.
A présent les vrais % :
Pour le calcul ci-dessous il faut que vous sachiez que vous allez vous acquitter chaque année de 4320 euros HT par an pour le package publicitaire soit 5166€ ttc (la aussi il y en à beaucoup à dire), 50 € chaque fois que vous ferez une vente (juridique en réalité comment payé un pseudo service juridique fait principalement pour contrôler les mandats et protéger la société et non vous), 25 euros pour l'association capifrance pour avoir des prix sur l'assurance !!! Hé oui on raque pour tout, 250 euros de RCP.
Capifrance encaisse donc 4595€ HT plus les 50€ par vente par an et par négociateur.
Les honoraires moyens des ventes sont de 7500 euros mais, je vais prendre 9 000 pour être très large.
Enfin vous aurez des frais annexes comme le portable illimité (85€/mois) obligatoire pour bien travailler (1020€/an), Internet 12*35 = 420€, déplacements 20 000 km à 0.343 (barème fiscal) 6860€, timbres 150€, encre et papeterie 150 soit des frais récurrents de 8 600€ / an.
Mais aussi un minimum d'un micro-ordinateur 600€, un télémètre digne de ce nom 160€, une imprimante 150€, 1 aps grand angle 1000€, 1 mallette 25€, 1 logiciel retouche image 100 € total 2 035€ amortissable sur 5 ans soit 407 € par an.
Total frais annexes : 8 600 + 407 = 9 007€ annuel

Prenons donc la première tranche, celle à 70% soit 39000 euros de ca. Nous avons :
39000/9000=4.33 ventes. Disons 4 vente donc, 4*50€ de juridique = 200€. Total versement annuel : 4595+200=4795€.
4795/39000 représente 12.30%. Votre % de rémunération sera donc de 70%-12.30% =57.7% et ou cela change tout !!!
Combien allez vous gagner ?
(39000*70%)-(4 795 € + 9 007€)= 13490 € à cela enlevez 48% de RSI reste net avant impôt 8 368€ !
Si on fait le calcul pour le C.A moyen annoncé par capi on obtient 11 228€ soit 926€ par mois ! Conseil : faite autre chose.
Voici le résultat des vrai % du barème capifrance (suivant même calcul, (% annoncé moins redevance capi)
La tranche de
75 % passe à 63.20%
80% passe à 66,80%
85% passe à 68.57%
90% passe à 76.4%
Au delà ne l'envisagez même pas.
En conclusion, comment faire confiance à une société qui d'entrée de jeu manipule des chiffres facilement contrôlables ? Imaginez les données aux qu'elles nous n'avons pas accès...
Le package publicitaire.
Ils vous diront haut et fort que vous allez bénéficier de la publicité illimitée sur tous les sites. Lorsque vous vous apercevrez que vos annonces ne sont pas diffusées en continues sur les sites principaux comme SELOGER, par exemple, ou les sites majeurs du groupe SPIR alors, ils vous répondront que c'est la faute de ces sites. Mauvaise fois, c'est tout simplement parce qu'il ne payent pas le bon nombre d'annonces et que Jean Claude CM se gave sur votre package. Il vous expliquera que cela coûte un bras, en réalité si vous vous penchez sur les achat en masse d'annonces auprès de ces sociétés vous constaterez que votre package est bien suffisant pour publier toutes vos annonces sur ces sites. Mais si vous vous manifestez un peu trop alors on vous fera comprendre ouvertement que la porte, c'est par là...
En ce moment (hé oui j'ai des amis qui sont encore dans ce groupe est sont en train de changer de groupement ou, aller en agence) il y à 24 000 annonces actives dans le logiciel adaptimmo de capifrance. Tapez seloger capifrance sur google et vous vous apercevrez qu'il n'y a que 14 000 annonces soit 58%. Pour faire simple 1 sur 2 est diffusée. On vous affirmera que cela est impossible et qu'ils n'ont pas le temps de faire cela (et oui ils sont à présent 1 300) mais, c'est sans savoir que l'administrateur peur paramétrer pour chaque négo un % d'annonces à envoyer sur les sites de diffusion. Une case à cocher et 20, 30, 40, 60, 70% de vos annonces sont diffusées. Alors vous l'aurez compris les plus performants seront favorisés et aussi les derniers entrés, c'est normal ils ont peu d'annonces et il faut savoir s'ils sont rentables ou pas.
Alors voila, le package est tout simplement une escroquerie et ne vous rends pas ce qui vous ai du. Le pire c'est que cela vous fera inévitablement raté des ventes. Capi gagne sur tous les tableaux. Un bon moyen pour dissimuler des emplois en faisant porter aux petites gens le risque financier, les frais divers et même la responsabilité en cas de pépin.
Petite arnaque entre amis :
Une avant dernière chose, démissionné de capifrance et vous serez immédiatement appelé par un groupe ami pour vous récupérer avant que vous ne finissiez chez la véritable concurrence. Et oui, loi informatique est liberté tu es bafouée.
En plus ils enverrons à vos clients encore actifs une lettre leur signalant que vous avez du quitter le groupe pour.... Raisons de santé ou familiales !!! Oui vous ne rêvez pas.
Contre productivité :
Tout ce que j'ai écrit plus haut est vrai et sincère, l'info que je vais vous donner à présent, je n'ai pu la vérifier. Il paraîtrait que dès que vous entrez un mandat de vente Capifrance revend les coordonnées à un groupe de particulier à particulier (le partenaire européen me semble-t-il). Et oui, il est déjà difficile de faire ce job mais et en plus ils nous mettent eux même en concurrence avec le particulier. Mais cela ne m'étonne pas vu la mentalité axée uniquement sur le profit rapide.
Dernier point et je vous laisse, promis :
Il y à environ 7 mois capi comptait environ 750 négociateurs et il y avait 23400 annonces actives sur adaptimmo, à ce jour ils sont 1300 négociateurs et sur adaptimmo il y a ... 24000 annonce. 550 négo de plus pour moins de 1000 annonces en plus !!!
Quelle société digne de ce nom, si elle ne magouyait pas sur des tas de choses et sur des tas de gens se permettrait de quasiment doubler ses effectifs sans que son CA augmente en proportion ??? Mais comme je vous l'ai expliquez plus haut ils se gavent sur votre package alors être 100, 1000 ou 10000 ce n'est pas grave bien au contraire. 1 300 négociateurs payant simplement leur package publicitaire rapportent 6 708 000 € annuel ! Pourquoi faire de l'immobilier !
Je vous le dis haut et fort, ce groupement ne fait pas de l'immobilier mais profite de la crise pour exploiter la misère de chacun. Si vous souhaitez restez dans l'immobilier, je vous conseille de créer votre agence ou d'aller dans une véritable agence. A défaut, prenez un réseau qui vous offre le plus gros % des la première vente, que le compteur ne soit pas remis a zéro chaque année et que vous ayez une cotisation la plus basse possible.
Le slogan de capi est l'immobilier autrement. Bien sur c'est autrement mais, c'est tout sauf de l'immobilier.