Problèmes avant compromis

Bonjour,
Je devais signer un compromis de vente le 22/02/2011 mais, à cause ou grâce à mon notaire (qui n'étais pas celui mandaté pour la vente) la vente à été annulée par le propriétaire sans raison.
Je m'explique:
J'ai trouvé un terrain de 1000 m2 qui provient d'une division d'une propriété qui à fait l'objet d'un document d'arpentage (c'est ce qui est écrit sur ma copie de compromis mais je ne sais pas ce que ça veut dire). En fait, le propriétaire d'un grand terrain où se trouve sa maison a créé sur celui-ci deux autres terrains de 1000 m2 chacun. Nous accédons à ce terrain par un chemin de 80 m qui appartient au propriétaire (qui portait une côte sur le document du géomètre) jusqu'à 20 m de la voie communale; les 20 derniers mètres pour arriver à la voie communale appartenant à une autre tierce personne. Le propriétaire du terrain devait amener les viabilisations en bordure de notre terrain et en bordure de route. Il devait rester à notre charge (et avec notre accord) les raccordements du bord de route au réseau puis du bord de terrain à notre futur maison.
Aucun dépôt de permis de construire n'a été fait. Autour du terrain, ils y avait les bornes du géomètre.
Suis je dans le cas d'une division parcellaire ou d'un lotissiment?

Voyant que le compromis était mal rédigé (le compromis parlait de "frais" de viabilisation et non pas des "travaux", droits passage non mentionnés etc), je suis allé voir un autre notaire qui a voulu porter deux autres conditions suspensives:

- Justifier du droit de passage sur les 20 derniers mètres du chemin restant,

- Réalisé un bornage contradictoire (obligatoire selon lui)

Que pensez vous des remarques de mon notaire?

Sur ces deux éléments, le vendeur a annulé la vente. Je voulais avoir votre avis car ce terrain nous intéressait énormément, le contrat de construction presque signé etc. Et nous ne voudrions pas reproduire la même erreur.

Merci d'avance!