Propriété d'un mur de soutènement Résolu/Fermé

Question

Bonjour, 

Entre ma propriété et celle de mon voisin, un mur de soutènement d'une hauteur d'un mètre et une épaisseur de 33cms et qui retient ma terre nous sépare. Ne sachant à qui ce mur appartenait, le voisin à fait venir un géomètre qui n'a pas su définir qui en est réellement le propriétaire. Je précise que toutes les maisons et propriétés situées dans la rue sont agencées de la même façon, à savoir que chaque mur qui soutient la terre est en alignement avec le mur du pignon de chaque maison. Seul le mur séparant ma propriété de celle du voisin diffère car il a été refait il y a une quarantaine d'années par l'ancien propriétaire qui l'a reconstruit en partie sur le terrain du voisin (à raison de 2/3 chez lui et un tiers chez moi) mais depuis personne n'avait émis la moindre réclamation (y a-t-il donc "prescription trentenaire ?)
Le géomètre, ne sachant donc pas définir à qui appartient le mur, m'a alors conseillé de céder la propriété de celui-ci à mon voisin, qui s'est engagé par procès verbal à le reconstruire à l'identique et en lieu et place de l'actuel qu'il juge trop vétuste.

Or je me retrouve aujourd'hui assignée devant le tribunal par ce voisin qui prétexte qu'il ne peut pas démolir ce mur, pour le refaire ensuite,  à cause de la présence d'un simple joint de ciment reliant ce mur au pignon de ma maison, ce qu'il a fait constater par huissier. Bien que mon mari ait enlevé ce joint, le voisin persiste à vouloir nous poursuivre en justice.

La question que je me pose est : étant donné que mon mari et moi-même sommes tous deux propriétaires du terrain, le procès verbal par lequel nous avons cédé ce mur au voisin aurait dû être signé par nous deux, or je suis la seule à l'avoir signé (mon mari étant absent), cela peut-il entrainer la nullité de ce procès verbal, ce qui nous permettrait alors de récupérer la propriété de ce mur, et ainsi de le reconstruire par nos propres moyens, à nos frais, mais cette fois en alignement de notre pignon de maison ?

lucini · Accepted Answer

Bonjour,

Dans l'hypothèse où il n'y aurait pas de titre ou de marque susceptible de préciser le statut de ce mur, il suffit de laisser jouer la présomption.

Si sur un mur séparatif il pèse une présomption de mitoyenneté.

Dans un mur de soutènement la présomption légale ne s'applique pas

En revanche le mur de soutènement est présumé appartenir à celui dont il soutient les terres parce que le mur est dans son intérêt, c'est lui qui en profite et qui en a l'usage.  Les tribunaux ont posé ce principe.

Ainsi si le mur sert uniquement à soutenir les terres du fonds le plus haut , sans empêcher la vue du terrain en contrebas; il est présumé appartenir au propriétaire du fonds supérieur, car son rôle est d'empêcher la terre se s'écouler.
(Cassation Civile 3è chambre du 10 05 2001 N° 99-17771).

S'il joue aussi un rôle de cloture en masquant la vue de la proprité du bas depuis la propriété la plus élevée ( le sommet du mur dépasse alors largement le niveau du terrainsupérieur). Il est présumé mitoyen car il bénéficie alors aux deux voisins.

La présomption de mitoyen ne joue pour un mur pignon d'un batiment séparant celuiçci ou de la cour de la propriété voisine.
ce mur est en effet censé appartenir au seul propriétaire de la construction.

Le simple joint de ciment reliant au pignon de votre maison n'a aucune incidence sur la propriété de ce mur de soutènement.

Cordialement

lucini · Answer

Qui est propriétaire du mure de soutènement ?

Le rôle d'un mur de soutènement a pour objet de soutenir les terres de l'une des propriétés lorsque les deux propriétés voisines ne sont pas à la même hauteur et que l'autre terrain surplombe les terres. 

Dans ce cas, le mur est présumé appartenir au propriétaire du terrain en hauteur. 


Par principe, un mur de soutènement est présumé appartenir à celui dont le terrain est soutenu, ainsi que l'exprime cet arrêt de la Cour de Cassation :

« Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt attaqué (Versailles, 7 février 1992) de décider que le mur de soutènement situé entre leur parcelle et celle de Mme X... n'était pas un mur mitoyen mais la propriété privative de cette dernière, alors, selon le moyen, qu'édifié dans l'intérêt commun de l'un et l'autre fonds, également exposé aux conséquences d'un glissement de terrain, le mur présente un caractère mitoyen (violation de l'article 653 du Code civil) 

Mais attendu qu'ayant constaté que la forme du mur litigieux était caractéristique de celle d'un mur de soutènement et que sa destination était de maintenir les terres de Mme X..., la cour d'appel a exactement retenu que ce mur était la propriété exclusive de celle-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé. »

Et ceci sauf dans l'hypothèse où il est démontré qu'une partie du mur et à l'usage des deux fonds, auquel cas cette partie est mitoyenne :

« Attendu que M. Y..., propriétaire de deux parcelles de terre surplombant la parcelle voisine appartenant à M. X..., fait grief à l'arrêt attaqué (Limoges, 1er juillet 1992) de dire que le mur de soutènement édifié entre les propriétés respectives lui appartient, sauf en sa partie où M. X... a adossé un bâtiment à usage de poulailler et de le condamner à assurer l'entretien de la partie du mur dont il est propriétaire et, à frais communs avec M. X..., pour la partie du mur qui est mitoyenne, alors, selon le moyen, 1° que la cour d'appel ne pouvait décider que le mur de soutènement en cause était présumé appartenir à M. Y..., au seul motif que le terrain de celui-ci surplombait le terrain de M. X..., sans rechercher de surplus si, en l'état de la situation des lieux, il avait été du seul intérêt de M. X... ou de ses auteurs de le construire et de l'entretenir ; 2° que M. Y... avait soutenu, dans des conclusions de ce chef délaissées, tout à la fois que M. X... ou ses auteurs avaient fait procéder à une excavation dans la pente naturelle des terrains dans laquelle ils avaient fait édifier le mur litigieux, et que celui-ci se trouvait sur le terrain de M. X..., et que la cour d'appel aurait dû répondre à ces moyens de défense d'où il résultait qu'était détruite la présomption d'appartenance du mur à M. Y... et qu'était prouvée la propriété du mur à M. X... ; 3° que, dès l'instant où la cour d'appel constatait qu'une partie du mur était mitoyenne et où il n'était pas soutenu que les différentes parties du mur aient eu une origine et une qualité juridique différentes, la cour d'appel ne pouvait, sans omettre de tirer de ses propres constatations les conséquences nécessaires qu'elles comportaient, refuser de considérer qu'à tout le moins et dans sa totalité le mur de soutènement était mitoyen ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les parcelles appartenant à M. Y... étant en surplomb par rapport à la propriété de M. X..., et justement relevé que le mur de soutènement était présumé appartenir à M. Y... dont il soutenait les terres et qui en profitait, la cour d'appel a, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision en retenant que le mur, à l'endroit du poulailler, étant à l'usage des deux parties, leur était mitoyen sur tout l'emplacement du poulailler et que, pour le surplus de la longueur du mur, on ne pouvait, en l'état de l'ensemble des attestations, considérer que la preuve était faite par M. Y... de ce que le mur de soutènement serait commun et a fortiori, la propriété exclusive de M. X.... »


Voilà la réponse à votre litige, les juges appliqueront cette règle définie dans droit de la propriété.

Cordialement

Papyrusse · Answer

Le mur de soutènement est la propriété du propriétaire responsable du décaissement du terrain naturel. Sauf s'il a eu l'accord écrit du propriétaire du fonds supérieur.

Propriété d'un mur de soutènement

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