Achat avec bail en cours pr résidence princal
ccristofe
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kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Bonjour,
J'ai trouvé auprès d'un particulier, un appartement qui me convient en vue d'une résidence principale (premier achat).
Seul bémol, le bien est occupé par 2 colocataires et ce jusqu'à mi-2011 (environ 6 à 7 mois) ; je ne sais pas si le bail arrive à expiration à cette date ou si les 2 occupants ont prévenus de leur départ à cette date : ils sont étudiants.
Plusieurs questions me viennent à l'esprit :
- quelles précautions dois-je prendre avant de signer un compromis de vente (nous sommes d'accord sur le prix, très légèrement inférieur au marché) ?
- si on considère que les lieux seront vides dans 7 mois mais que j'achète l'appartement au plus vite (d'ici 2 à 3 mois), n'aurais-je pas quelques soucis pour obtenir des avantages réservés aux acheteurs d'une première résidence principale (pret patronal, PTZ, crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts, autres avantages ?) ?
- si les occupants ont annoncé (même par écrit) qu'ils partiraient en juin prochain et que le bail ne se termine que dans 1an et 1/2, ont-ils le droit de faire marche arrière et de rester dans l'appartement même si je l'ai acheté ?
- voyez-vous d'autres points auxquels je n 'ai pas pensé ?
Merci par avance de toutes vos réponse/suggestions.
J'ai trouvé auprès d'un particulier, un appartement qui me convient en vue d'une résidence principale (premier achat).
Seul bémol, le bien est occupé par 2 colocataires et ce jusqu'à mi-2011 (environ 6 à 7 mois) ; je ne sais pas si le bail arrive à expiration à cette date ou si les 2 occupants ont prévenus de leur départ à cette date : ils sont étudiants.
Plusieurs questions me viennent à l'esprit :
- quelles précautions dois-je prendre avant de signer un compromis de vente (nous sommes d'accord sur le prix, très légèrement inférieur au marché) ?
- si on considère que les lieux seront vides dans 7 mois mais que j'achète l'appartement au plus vite (d'ici 2 à 3 mois), n'aurais-je pas quelques soucis pour obtenir des avantages réservés aux acheteurs d'une première résidence principale (pret patronal, PTZ, crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts, autres avantages ?) ?
- si les occupants ont annoncé (même par écrit) qu'ils partiraient en juin prochain et que le bail ne se termine que dans 1an et 1/2, ont-ils le droit de faire marche arrière et de rester dans l'appartement même si je l'ai acheté ?
- voyez-vous d'autres points auxquels je n 'ai pas pensé ?
Merci par avance de toutes vos réponse/suggestions.
A voir également:
- Achat avec bail en cours pr résidence princal
- En cours d'acheminement - Guide
- Bail à imprimer - Guide
- Achat cb en cours france - Forum carte bancaire
- En cours etranger - Forum carte bancaire
- Bail résidence secondaire - Forum Louer un logement
3 réponses
Merci pour vos contributions,
Partons du principe que le vendeur ait effectué les démarches nécessaires auprès de ses locataires en vue de la vente (je viens de découvrir tous ces points et n'ai pas eu le temps de contacter le vendeur à ce sujet), si dans le compromis, je précise une date butoir pour la libération du bien (1 juin 2011), il existe la possibilité que lors de l'acte notarié, le logement soit toujours occupé et que donc, à cette date, je devienne propriétaire d'un bien locatif et non pas d'une résidence principale (même pour 1 mois ou 2).
Dans ce cas de figure :
- je peux faire une croix sur d'éventuels avantages cités dans mon 1er message ?
- si oui, puis-je "légalement" demander une compensation financière au vendeur au titre d'un "préjudice" quelconque ou dois-je seulement compter sur sa compréhension (j'achète son bien avec ses locataires mais je perds mes avantages) ?
Partons du principe que le vendeur ait effectué les démarches nécessaires auprès de ses locataires en vue de la vente (je viens de découvrir tous ces points et n'ai pas eu le temps de contacter le vendeur à ce sujet), si dans le compromis, je précise une date butoir pour la libération du bien (1 juin 2011), il existe la possibilité que lors de l'acte notarié, le logement soit toujours occupé et que donc, à cette date, je devienne propriétaire d'un bien locatif et non pas d'une résidence principale (même pour 1 mois ou 2).
Dans ce cas de figure :
- je peux faire une croix sur d'éventuels avantages cités dans mon 1er message ?
- si oui, puis-je "légalement" demander une compensation financière au vendeur au titre d'un "préjudice" quelconque ou dois-je seulement compter sur sa compréhension (j'achète son bien avec ses locataires mais je perds mes avantages) ?
Bonsoir
"
Si vous achetez aujourd'hui , l'appartement étant loué, vous êtes" coincé" pour un achat à titre de résidence principale sauf si vous avez un congé donné par les locataires , ainsi le jour de l'acte le bien serait vide de toute occupation , avec un libre choix d'utilisation.
Pour éviter tout problème, et être sûr que le bien sera vide, le bailleur doit donner 'congé pour vente " à ses locataires en respectant une procédure très précise !!! ( voir sur ce site, dans les dossiers 'immobilier ')
et dans le compromis , pour bénéficier des prêts réservés aux primo accédant , vous devez spécifier une date butoir qui se situe après le départ des locataires
Donc nécessité de négocier avec le vendeur
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Si vous achetez aujourd'hui , l'appartement étant loué, vous êtes" coincé" pour un achat à titre de résidence principale sauf si vous avez un congé donné par les locataires , ainsi le jour de l'acte le bien serait vide de toute occupation , avec un libre choix d'utilisation.
Pour éviter tout problème, et être sûr que le bien sera vide, le bailleur doit donner 'congé pour vente " à ses locataires en respectant une procédure très précise !!! ( voir sur ce site, dans les dossiers 'immobilier ')
et dans le compromis , pour bénéficier des prêts réservés aux primo accédant , vous devez spécifier une date butoir qui se situe après le départ des locataires
Donc nécessité de négocier avec le vendeur
bonsoir, vous devez savoir que le propriétaire actuel de l'appartement a l'obligation de prévenir ses locataires de la mise en vente du bien, et à même l'obligation de leur proposer ce logement à l'achat, et seulement si les locataires ne souhaitent pas se porter acquéreur de ce bien, alors il doit leur donner un préavis datant de au moins 6 mois avant la date de reconduction du bail...
donc quoiqu'il en soit on arrive sur le délai de 6 à 7 mois comme vous le disiez précédemment.
en ce qui vous concerne, vous avez la possibilité de mettre une date butoir pour la libération totale du logement, à déterminer avec le notaire.
voilà pour ma part, je n'en sais pas plus. désolée et bonne acquisition à vous.
donc quoiqu'il en soit on arrive sur le délai de 6 à 7 mois comme vous le disiez précédemment.
en ce qui vous concerne, vous avez la possibilité de mettre une date butoir pour la libération totale du logement, à déterminer avec le notaire.
voilà pour ma part, je n'en sais pas plus. désolée et bonne acquisition à vous.
@ sonia : vous mélangez et inversez beaucoup de choses, vos réponses sont erronées !!!
le propriétaire n'est pas tenu d'informer ses locataires quand il vend son appartement avec ceux ci en place !! et ils ne sont pas prioritaires pour l'achat
le propriétaire prévient ses locataires dans un délai max de 6 mois avant la fin du bail si et seulement si il souhaite vendre l'appartement vide
dans ce cas , le locataire a effectivement deux mois pour se positionner par rapport à l'achat !
et il peut quitter le logement à tout moment !
le propriétaire n'est pas tenu d'informer ses locataires quand il vend son appartement avec ceux ci en place !! et ils ne sont pas prioritaires pour l'achat
le propriétaire prévient ses locataires dans un délai max de 6 mois avant la fin du bail si et seulement si il souhaite vendre l'appartement vide
dans ce cas , le locataire a effectivement deux mois pour se positionner par rapport à l'achat !
et il peut quitter le logement à tout moment !
du coup, si l'accord entre le propriétaire et les locataires sur le départ de ceux-ci au 1 juin est un accord verbal, je n'ai aucune garantie d'obtenir le logement pour ma résidence principale.
Je n'ai plus qu'à l'appeler demain pour avoir des précisions sur les points qui me semblent essentiels, à savoir :
- à quelle date le bail prend fin ?
- si le bail expire bien après le 1 juin, qu'est-ce qui m'assure que le bien sera vide ?
- si le bail prend fin le 1 juin, est-ce que les démarches ont été faites (envoie congé par reco + conditions de vente) ?
Je n'ai plus qu'à l'appeler demain pour avoir des précisions sur les points qui me semblent essentiels, à savoir :
- à quelle date le bail prend fin ?
- si le bail expire bien après le 1 juin, qu'est-ce qui m'assure que le bien sera vide ?
- si le bail prend fin le 1 juin, est-ce que les démarches ont été faites (envoie congé par reco + conditions de vente) ?
La législation juridique et financière évolue en permanence...
dans ce cas, il faut annexer au compromis ce congé pour vente , pour prouver que ce sera bien votre résidence principale ...
Que voulez-vous dire, je ne comprends pas le sens de cette phrase ?
le reste de la réponse est valable
Je n'ai plus qu'à tirer cela au clair avec le vendeur (et s'il ne connaissait pas ses obligations^^ ).
- le bail ne se termine pas au 1 juin
- les locataires sont étudiants et vont partir au 1 juin
Du coup, il comprend bien la situation et nous avons convenu que les locataires envoient leur congé dès maintenant (et non pas 3 mois avant de partir), en indiquant la date de sortie. Comme cela, j'aurai un justificatif à fournir dès la signature du compromis...
Est-ce là une bonne manière de procéder ?