Réaménagement : banque refuse le lissage

Question

Bonjour à toutes et tous, 

Je viens vers vous afin d'obtenir des informations concernant le rachat de crédit. 

Notre situation est la suivante. 

Il y a 18 mois, mon épouse et moi même avons souscrit un pret principal à 4.70 taux fixe hors assurance et pret à taux 0 pour le financement de notre maison neuve. La banquier a alors lissé les 2 prêts, à savoir que sur les 96 premiers mois correspondant au remboursement du PTZ, il a minoré le montant des mensualités du pret principal, des mensualités du PTZ afin de permettre le remboursment du ptz en priorité sans que les mensualités soient énormes. Cette minoration effectuée sur le pret principal est ensuite compensée par les mensualités suivantes (une fois que le ptz est remboursé), soit à partir du 97 eme mois jusqu'au 300 eme dernier mois, s'agissant d'une prêt sur 25 ans. 

Les taux ont bien baissé et nous avons fait une demande de révision à notre banque sur 20 ans...ce qui nus fait gagner environ 33 000 euros. Nous avons donc agi sur la durée plutot que sur le montant des mensualités.

Une chose nous étonne : la banque refuse cette fois ci de lisser les deux prets sur la durée qui reste à rembourser pour le ptz, au motif que lorsqu'il s'agit d'un réaménagement de prêt, le lissage ne se pratique pas. 

Nous ne comprenons pas pourquoi et souhaitons savoir si une telle pratique est utilisée par l'ensemble des banques ou si la notre y trouve un intérêt. Ceci est il régi par un code quelconque ? 

Si nous acceptons la proposition de réaménagement, la mensualité du ptz ajoutée à celle du pret principal risque de nous restreindre sur le plan financier.

A l'heure actuelle, nous réglons :

Pret principal 687 euros + ptz 197 euros +assurance pendant 96 mois 
puis pret principal 885 euros + assurance du 97ème mois jusqu'au 300 eme mois.

Si nous acceptons le réaménagement  

Nous paierons jusqu'au 96 eme mois le pret principal 819 euros + ptz 197 euros + assurance ce qui augmente notre mensualité de 132 euros.
A partir du 97 eme, nous paierons 819 euros de pret principal + assurance. 

Vraiment si vous pouviez nous aider et nous renseigner, nous vous en saurions bien reconnaissants, d'autant que nous ne comprenons pas l'interet financier de la banque.

Avec tous nos remerciements anticipés

zephyr-78955 · Answer

bonjour, si la banque accepte votre demande de réaménagement elle enregistre une perte sur les intérêts restants à courir puisqu'elle percevra moins que prévu. donc son intérêt financier n'est pas en cause dans votre demande. Je pense plutôt que ses règles et procédures ne permettent pas d'effectuer un lissage sur un prêt existant. ou alors votre interlocuteur ne sait pas faire ou ne veut pas perdre de temps. 

Compte tenu de la baisse des taux avez vous envisagé un rachat total de vos 2 prêts par un établissement concurrent, tout en notant que vous perdez le bénéfice du ptz.

cdlt

Manonmichael · Answer

Merci Zephyr pour votre intervention. J'ignorais, en effet, que partir por la concurrence, nous faisait perdre le bénéfice du pret à taux 0. Cela signifie que le pret principal sera racheté au taux du moment par la banque concurrente tout comme le ptz au meme taux du moment ?

zephyr-78955 · Answer

en fait dans la pratique on ne peut comme un pel ou un ldd faire transiter un ptz de banque en banque.

Donc vous devriez étudier le rachat total de vos crédits en un seul. 

Compte tenu de l'environnement concurrentiel qui règne en ce moment un autre banque pourrait vous faire une proposition très acceptable.

de plus je vous conseille d'opter pour un montage en 2 parties avec un prêt sur durée courte (84 mois) ou vous bénéficierez d'un taux plus faible et d'un deuxième sur la durée totale avec lissage avec un taux plus élevé.

vous doublerez ainsi vos cout de garanties 2 x 300€ si crédit logement. Mais vous réaliszerez des économies sur la cotisation d'assurance calculée sur la capital emprunté et donc vous économiserez la part d'assurance du premier prêt lorsqu'il sera terminé.

Par contre si vous renégociez ce nouveau montage (peu probable eu égaard auxx taux pratiqués actuellement vous devrez également changer  de banque

Manonmichael · Answer

Et bien Zephir, je vous remercie ...en revanche pouvez vous m'expliquer ce ci "vous doublerez ainsi vos cout de garanties 2 x 300€ si crédit logement. Mais vous réaliszerez des économies sur la cotisation d'assurance calculée sur la capital emprunté et donc vous économiserez la part d'assurance du premier prêt lorsqu'il sera terminé. " J'avoue que certains éléments m'echappent. Cela ne nous dérange pas de changer de banque mais nous trouvons cela dommage pour une simple histoire de lissage et l'entetement de notre banquier à ne pas vouloir le pratiquer.

MErci encore pour votre savoir partagé !

zephyr-78955 · Answer

une nouvelle fois je ne suis pas sur que ce soit de l'entêtement mais peut être une impossibilité logicielle ou règlementaire de votre établissement.  

concernant ma solution vous avez deux prêts au lieu d'un et si vous êtes cautionnés par crelog la commission de caution est doublée le versement au fond mutuel étant calculé au pourcentage ne bougeras pas.

concernant l'assurance, elle est généralement calculé sur la capital initial emprunté par exemple 0.3% sur 100000 soit 300€ par an.

 si vous faites 2 prêts par exemple 50 000 et  50 000 l'assurance est donc de 150 et 150 par an.

Mais vous avez un prêt sur une période plus courte  et quand il est remboursé vous ne payez plus la cotisation d'assurance attachée.

soit sur une durée totale de 20 anns avec un prêt "court" sur 8 ans 12 années d'économie d'assurance 12 * 150€ soit 1800€ qui avec le lissage viennent donc amortir plus vite votre crédit

de plus le prêt sur durée courte à généralement un taux d'intérêt plus faible que celui sur durée longue....... .

le seul inconvénient est donc le doublement des frasi fixes de caution


cdlt

Manonmichael · Answer

C'est bon, j'ai compris !!! L'exemple est tres parlant ! je vous en remercie ! Pensez vous qu'un courtier pourrait m'etre d'une grande utilité pour trouver un etablissement bancaire concurrent défiant justement toute concurrence et sachant adopter, tel que vous le faites, les pratiques en matiere de prêt à notre avantage ?

Si vous le permettez, nous reprendrons cette discussion tres instructive demain. Il se fait tard !!! Merci beaucoup et excellente soiree !

zephyr-78955 · Answer

bonne nuit

chez les courtiers comme chez les banquiers (ou dans d'autres corps de métiers) les rêgles sont les mêmes.

 ce qui diverge c'est la couleur du papier et la personne en face de vous.

je ne suis pas adepte des courtiers qui au prétexte de présenter votre dossier à plusieurs banques vous font payer des frais en vous obtenant des conditions supérieures à celles que vous pouvez avoir part vous mêmes .

de plus ils sont commissionnés par la banque en plus des frais versés par vous et ont la fâcheuse tendance à proposer votre dossier  à l'établissement le plus intéressant pour...............eux.

Donc sauf si vous ne disposez pas du temps nécessaire, abstenez vous de passer par un courtier (à mon avis).

néanmoins dans ce monde de requin la cafpi en règle générale travaille correctement (et pratique ces montages) mais tout dépend une fois de plus de votre interlocuteur.

 cdlt

coco · Answer

Bonsoir,
Sachez que certaines banques effectivement peuvent refuser le lissage, certains conseillers ne savent pas le faire, d'autres n'en ont pas la possibilité matérielle...
Pour ma part, je suis courtier et mon avantage est de connaitre toutes les banques et leurs possibilités, en ce qui concerne les conditions c'est le volume qui prime et nous permet d'obtenir des taux plus bas... Les rares personnes qui obtiennent de meilleures conditions en faisant le tour des banques ont en général un dossier "béton" (gros revenus, beau profil professionnel à venir,...). De plus sachez qu'en fin d'année les banques ont déjà presque toutes bouclé leurs objectifs et sont moins à même de minorer leur marges en direct.
A bon entendeur ....

Réaménagement : banque refuse le lissage

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