Refus de PPD

Question

Bonjour, 


La caution "crédit logement" m'a été refusée. J'ai fait une demande de PPD. J'ai bien compris que le PPD fonctionnait pour les logements déjà construits. Mais plus précisément, quels sont les critères d'acceptation ou de refus par la banque: financier, nature du bien, localisation?

J'ai tendance à penser que le PPD est une garantie forte pour la banque quand le bien est situé dans une zone qui ne perd pas de valeur. Si bien que je ne vois pas quelles pourraient être les raisons d'un refus.

Merci de votre réponse.

Lila

Lila · Accepted Answer

Merci Le courtier de la Réunion

La banque est ok pour me prêter mais pas crédit logement donc j'ai fait une demande de PPD.

Je vois bien ce que vous voulez dire avec "capacité" et "volonté", je pense pouvoir démontrer les deux.

Merci en tout cas de votre aide.

Lila

Germain · Answer

L'IPPD (et non le PPD) est une garantie hypothécaire. Du fait de son coût (pour l'emprunteur) et par sa difficulté de mise en oeuvre en cas de contentieux, la banque préfère une caution du type "Crédit Logement".
Si ce dernier organisme a refusé le dossier, votre banque peut accepter l'IPPD mais elle n'est pas obligée. Il faut savoir pour cela quel est le réel motif de refus.

Lila · Answer

Merci Germain de votre réponse.

Le refus porte sur mon statut d'emploi. Je comprends bien que ma banque ne soit pas obligée mais en étant le titulaire de l'hypothèque, elle se protége au maximum.

Peut-on dire que les critères d'acceptation sont propre à chaque banque: il n'y a pas de critère systématique comme pour crédit logement mais plutôt évaluation par la banque à partir variables arbitraires de la crédibilité du projet. 

Dans ce cas, la décision repose plus sur des critères subjectifs (relation à la banque, négociation, rapport de confiance, anciénneté dans l'établissement).

Qu'en pensez-vous?

Lila

Le Courtier de la Réunion · Answer

Bonjour,

Chaque banque a ses propres critères d'acceptation des dossiers de crédit liés :

- d'une part, à des ratios financiers, d'endettement, de revenus, etc...

- d'autre part, au bouclage "juridique" du projet (et c'est là qu'intervient la garantie);

- et enfin, à une appréciation générale du dossier qui tient compte des éléments cités ci-dessus mais également de l'ensemble des informations plus qualitatives qui se rapportent à l'emprunteur et à son acquisition.

Sur ce dernier point on peut bien sûr parler d'arbitraire dans le sens où il n'y a aucune recette prédéfinie pour emporter une décision favorable mais personnellement je parlerais plutôt de dire d'expert sur un dossier particulier à un moment donné. Ce que cherche à évaluer la banque c'est la capacité ET la volonté de l'emprunteur de rembourser son prêt sur la durée. Et après, le reste (taux, frais de dossier, contreparties) c'est du commerce mais cela n'a rien à voir avec l'accord ou le refus.

Ensuite comment fonctionne une banque normale :

- Elle instruit votre dossier et l'accepte ou le refuse sous certaines conditions. En matière de garanties, ce qui se passe généralement c'est qu'elle recourt à Crédit Logement plutôt qu'à un PPD ou une hypothèque parce que c'est plus simple (au plan administratif) à mettre en place et cela coûte moins cher à tout le monde.

- Elle soumet ensuite le dossier à Crédit Logement.

- Si Crédit Logement le refuse (ce qui arrive rarement si la banque a bien fait son travail car elle est censée connaître les critères d'acceptation de Crédit Logement), la banque vous imposera alors généralement un PDD ou une hypothèqe. Sauf si le Refus de Crédit Logement est motivé par une information "nouvelle" qui n'avait pas été prise en compte lors de la décision de la banque. Cela peut bien sûr arriver... mais c'est quand même très très rare dans la mesure où c'est la banque qui transmet le dossier à Crédit Logement !

Mais je doute que la banque refuse un PPD plutôt qu'une société de cautionnement mutuelle au motif que ce serait plus compliqué à faire jouer en cas de contentieux. Le PPD est une garantie de très grande qualité. Pour une décideur, j'aurais même tendance à penser que c'est une garantie de meilleure qualité qu'une société de cautionnement mutuelle qui peut très bien faire faillite (ou tout comme) ce qui est déjà arrivé dans le passé ou se réfugier derrière certaines clauses pour refuser de payer...

Après, comme tout est possible, on peut toujours trouver des banques (ou plutôt des agences bancaires) qui plutôt que d'instruire elles-mêmes un dossier le soumettent directement (sans même l'ouvrir) à Crédit Logement et font reposer leur propre décision sur celle de Crédit Logement. Mais ça doit être assez rare...

Bon courage,

Lila · Answer

Merci Courtier de la Réunion. 

Cela est donc plus facile pour la banque de passer par crédit logement. Je comprends bien. 

Il y a tout de même un point qui m'échappe: puisque le PPD est une garantie forte pourquoi certaines demandent de crédit son refusées? La banque a l'assurance d'être remboursée en cas de défaillance: tout le monde devrait avoir accès au crédit dans ce cas dans la mesure où le bien acheté est valorisable.  

D'où mon idée de base: l'acceptation du PPD se fonde sur la qualité du bien: localisation, prix d'achat, entretien... 

Je pars donc confiant, non? 

Lila

Le Courtier de la Réunion · Answer

Lila a écrit :"Il y a tout de même un point qui m'échappe: puisque le PPD est une garantie forte pourquoi certaines demandent de crédit son refusées? La banque a l'assurance d'être remboursée en cas de défaillance: tout le monde devrait avoir accès au crédit dans ce cas dans la mesure où le bien acheté est valorisable. "

Là, vous confondez prêt sur gage à l'américaine et prêt immobilier à la française.

En Amérique, pour accorder un prêt on se rencontre, on se regarde droit dans les yeux, on montre ses biscotos, on parle religion (je caricature un peu mais en réalité c'est presque ça), on regarde la valeur de la maison aujourd'hui, on estime combien elle vaudra demain, et on se tape dans la main... et on voit le résultat aujourd'hui.

En France, c'est un peu l'autre extrême très bureaucratique mais beaucoup plus sécurisant pour l'emprunteur. On accorde un prêt en fonction de la capacité et de la "volonté" de l'emprunteur de rembourser son prêt. La capacité à rembourser on la mesure en examinant les charges et les ressources de l'emprunteur. La "volonté" de rembourser on la mesure en analysant la cohérence du projet et l'historique bancaire de l'emprunteur. 

La garantie (caution, PPD) c'est en quelque sorte l'ultime recours... Personne ne souhaite faire jouer une garantie, ni l'emprunteur (qui perd tout) ni la banque (qui s'y retrouve rarement en totalité).

Lila a écrit :"D'où mon idée de base: l'acceptation du PPD se fonde sur la qualité du bien: localisation, prix d'achat, entretien..."

Il n'y a aucune critère pour la mise en place d'un PPD. C'est une formalité qui se fait devant notaire. Point. 

Si votre dossier a été accepté avec Crédit Logement, il devrait être accepté avec PPD. Maintenant comme je l'écrivais plus haut, s'il n'a pas encore été accepté du tout par la banque et qu'en plus Crédit Logement l'a refusé c'est un autre problème. Mais posez la question à votre conseiller, il doit être en mesure de vous répondre.

Germain · Answer

Si votre banque accepte l'IPPD (Inscription dans le Privilège de Prêteur de Deniers), il ne faut pas oublier la note plus salée que vous aurez chez le notaire (vous n'aurez pas les frais de Crédit Logement par ailleurs). Je persiste à dire, pour en avoir été l'un des acteurs, que Crédit Logement est préféré d'une part pour son coût faible pour le client, par la qualité d'étude de ses dossiers, par sa facilité de mise en oeuvre et celle de son intervention en cas de contentieux. La banque n'a aucun intérêt à gérer un contentieux, il lui en coûte souvent plus que ce qu'elle récupère...
Cela dit, si Crédit Logement a refusé le dossier, c'est un très mauvais point pour votre dossier. Votre prêt passera peut-être avec l'IPPD mais en aucun cas votre banque n'est tenue d'accepter cette nouvelle garantie et par là, d'accepter le prêt.

Lila · Answer

Merci Germain 

Je sais bien que le refus de crédit logement est un mauvais point .  

Mais je pense avoir les capacité pour rembourser l'emprunt en dépit de mon statut d'emploi: avec mes diplômes je trouverai toujours un emploi.  

L'acceptation par la banque de l'IPPD dépendra de nos capacité avec mon ami (en CDI) à convaincre la banque nous avons quelques arguments mais il va falloir discuter. 

Il me semble simplement qu'avec l'IPPD, les choses sont plus floues, moins écrites, il y a de la marge pour faire valoir les situations particulières. 

Lila.

Germain · Answer

Dites-vous bien une chose, c'est qu'un prêt repose sur la confiance qu'a la banque dans le remboursement de celui-ci par le client.
La garantie est annexe et n'est pas sensée intervenir dans la décision. Si le refus de Crédit Logement est justifiée par votre situation professionnelle, la garantie que vous proposez ajoutée à votre négociation avec votre banque peuvent enlever la décision.
Bonne chance.

Lila · Answer

Les banques sont d'accord pour me prêter, j'ai leur accord car elles considèrent que même en étant en CDD, j'ai peu de probabilité d'être au chômage. Trois banques sont d'ailleurs favorables, elles attendaient simplement l'accord de crédit logement.

Si bien que j'ai tendance à penser (optimiste par nature) que l'accord initial de la banque me laisse mes chances pour le IPPD.

Lila

hannah · Answer

Lila, avez vous une réponse de votre banque ??

Je me demande également étant dans une situation quasi-similaire, si une banque peut refuser La garantie PPD ...

hannah · Answer

Si elle refuse un dossier c'est qu'elle ne prend même pas la peine de le présenter à Crédit Logement donc ?

Dans mon cas, nous avons déjà essuyé un refus de la part d'un organisme de caution et je me demandais si la banque n'allait pas tout simplement nous donner un refus de prêt sans même proposer de PPD. Nous serons malheureusement à 38% endettement (mais deux fonctionnaires), je suppose que cela aura un impact sur leur décision ?

Germain · Answer

33% c'est une limite prudentielle, en aucun cas une frontière infranchissable.

Lila · Answer

Hannah 

3 banques ont accepté mon dossier. Je leur ai répété plusieurs fois que j'étais en CDD, elles m'ont toutes dit qu'il n'y aurait pas de problème. 

L'une d'elle a fait une demande à Crédit logement qui a refusé de garantir mon emprunt.  
J'ai demandé une IPPD, j'attends la réponse de la "cellule risque" de la banque. 

Donc si on suit Courtier de la Réunion, puisque mon dossier est accepté par la banque il ne devrait pas y avoir de problème.  

Je suis plus réservée en attendant la réponse. 

Lila

Germain · Answer

Il est très imprudent pour un conseiller bancaire de dire à un client que son dossier passera "sans problème" quand il sait que la décision ne lui appartient pas.
Je préférais dire à mes clients :"Je présente votre dossier avec un avis très favorable et ferai le maximum pour vous".

Lila · Answer

Germain

Je suis donc tombée sur trois conseillers très imprudents! Le contrecoup de la décision de crédit logement a été d'autant plus difficile à avaler. D'où toutes mes espérances dans l'IPPD.

Lila

hannah · Answer

Lila avez-vous eu enfin une réponse pour votre dossier ?

Lila · Answer

Tartif

Nous avons obtenu l'IPPD. Cette période est en effet stressante: attente, anxiété, etc...

Une indication pour connaitre la tendance: est-ce que votre banquier a consulté, avant de faire la demande officiel, ses supérieurs au service crédit pour obtenir une réponse informelle?

De mon côté, la banque avait demandé au service crédit qui avait donné une réponse de principe favorable.

Bon courage et je croise les doigts pour vous

Lila

Roulette59 · Answer

Bonjour, 

Je remercie la personne qui a posté le commentaire précédent qui est fort intéressant. 

Je reconnais mon cas en grande partie pour un problème de Crédit Logement (SACCEF). 

Le Directeur d'une des agences de la banque Écureuil, pour ne pas la citer m'a reçue et m'a demandé toutes les pièces, m'a fait miroiter que tout était correct et que mon dossier ne comportait rien d'anormal. 

La banque instruit le dossier sans même l'étudier techniquement (taux d'endettement, reste à vivre...) et ne me propose pas de trouver des solutions pour optimiser le dossier (remboursement crédit auto par exemple). 

Bille en tête, je signe tous les documents et quelques jours plus tard, la banque me réveille à 9H00 du matin m'annonçant le refus en se cachant derrière l'organisme de cautionnement : la SACCEF. Assommée par cette annonce, je suis dit après que coup qu'il était censé connaître son métier. Ce n'est que quelques jours plus tard que je découvre sur des forums que la SACCEF est très exigeantes et qu'elle scrute selon X points votre dossier (ce fameux taux d'endettement, etc...) et qu'elle n'admet pas le dépassement des 33%. 

Cette banque ne m'a même pas fait parvenir d'attestation de refus alors que le notaire en a besoin. Le Directeur part en vacances, j'appelle 3 fois et on ne me rappelle pas. Il a fallu que je pose une demie journée de congés pour faire le pied de grue à leur guichet pour obtenir un vulgaire courrier en noir et blanc qui à mon sens n'a aucune valeur juridique (pas de reprise des termes de la demande etc...)

Encore un problème de communication et de compétence. Il faut tout faire à la place des soit disant experts...'

Et finalement, une autre banque a bien pris le temps de tout regarder, nous avons ENSEMBLE optimisé le dossier et tout se passe nickel. 

Une grosse déception pour ma part et une méfiance pour l'avenir. 

Si j'ai un conseil à donner pour les futurs acquéreurs, surtout si comme moi vous achetez seul : 

- soignez bien votre compte en banque trois mois avant la signature du compromis (pas de dépassement de découvert et pas de rejet de prélèvement

- faites le tour de plusieurs banques quitte à obtenir plusieurs accords et avoir la courtoisie du choix

- un courtier ou consultant externe...pourquoi pas. Mais eux non plus n'ont pas l'air de se pencher plus que ça sur votre dossier

- calculer précisément votre taux d'endettement et votre reste à vivre (il y a plein de sites pour ça)

- éventuellement, purger un ou deux crédits en cours dans la limite du possible

- et le must du must : avoir ne serait-ce qu'un petit apport. 

Voilà pour mon expérience. 

Cordialement,

Refus de PPD

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