Restitution de caution d'un logement insalubr

Bonjour,
Nous avons récupéré un logement loué depuis trois ans à une personne qui ne la jamais entretenu. Cette personne a laissé le logement en trés maunvais étât (saleté, objets jonchant le sol, odeurs nauséabondes). Il ne nous a donc pas été possible de le faire visiter pendant les trois mois de préavis. De plus, cette personne possédait un chien rockweller impressionnant toute personne s'en approchant et rajoutant à l'étât de saleté et d'insalubrité des lieux.
De ce fait, nous n'avons pu faire visiter la location qu'après son départ et qu'aprés deux semaines de nettoyage, travaux de peinture et désinfection.
Nous nous demandons dans quelle messure nous pouvons en tenir compte. A savoir, que nous avons envoyé un courrier recommandé avec AR à cette locataire sans aucune réponse en retour.
D'autre part, nous avons effectué les travaux par nous-mêmes et n'avons que des factures de peinture.
Pouvons-nous comptabiliser les heures passées à rénover ce logement et pouvons-nous tenir compte de la perte des trois mois de préavis pour la recherche d'un nouveau locataire.
Merci de nous répondre.