Rachat appartement par SCI

Bonjour,

J'ai acquis un appartement en régime perissol il y a 11 ans, avec un prét qui se termine dans 3 ans. Pour optimiser la défiscalisation, j'ai pensé me racheter cet appartement via une SCI (en mon nom et celui de mon épouse) pour reprendre un prêt (in fine cette fois) afin d'augmenter la defiscalisation. Le capital de la vente me servira à rembourser mon pret sur ma résidence principale.
Question: est-ce légal juridiquement et fiscalement ?
Quelles sont les conséquences vis à vis de la transmission de patrimoine aux enfants (doit-on les inclure dans la SCI ?)

Autre question: nous allons signer l'achat d'un autre appartement en régime scellier d'ici la fin de l'année (réservation faite): le scellier est-t-il compatible avec une SCI (comment sont calculés la réduction de 25% sur l'IR ?)

Merci