Comment transformer une indivision en SCI

Question

Bonjour, 
A la mort de notre père, nous avons hérité de biens immobiliers qui ont été mis a l'époque en  indivision (foret + champs). Au niveau des impôts, je (je suis le gérant) n'arrive pas a savoir comment déclarer les revenus des ces biens d'autant qu'ils sont ponctuels. Par contre, je paye, en tant que gérant, tous les ans les  impôts fonciers.

Donc je me suis dis que en transformant cette indivision en  SCI familiale, ce serait plus simple. Ce serait la société qui gèrerait les recettes et les dépenses, et les propriétaires (donc les anciens indivisaires), recevraient, quand il y en a, les bénéfices de la société, et les déclareraient comme tel au niveau de leurs déclarations de revenus.

Donc en fait j'ai 2 questions :
  - est ce que je veux faire vous semble intelligent
  - si oui comment faire ? Comme on est déjà propriétaire des biens, est-ce possible ?

Avec mes remerciements,


Damien

Sssue · Accepted Answer

Bonjour, 

Je comprends que vous souhaitez faciliter la gestion au quotidien des biens indivis. 
Il vous est possible pour cela de créer une SCI et d'effectuer un apport des biens indivis à ladite société. il vous faudra pour cela l'accord de tous les indivisaires.
L'apport, s'il est effectué à titre pur et simple ne devrait pas générer de droits d'enregistrement. l'opération devrait être exonérée.
En revanche si l'apport est effectué à titre onéreux (apport avec, le cas échéant, prise en charge du passif par la société), l'apport sera soumis aux droits d'enregistrement. 
Ne connaissant pas la composition exacte des biens que vous souhaitez apporter, il est préférable de faire valider votre opération par un avocat fiscaliste.
Cdt, 
S.

Damien · Answer

Bonjour,
Merci de la réponse
A ce jour l'indivision n'as pas de passif (si ce sont bien les dettes).
Nous sommes en regle avec les impots. Et les possessions de l'indivision sont 1 foret, quelques champs, et quelques parts de GF, ainsi qu'un compte en banque et un compte sur livret.
Donc si j'ai bien compris, ce que j'aimerais faire est possible ? Pouvez vous me dire comment procéder ? Faut il un acte notarié, etc...

Merci
Damien

Sssue · Answer

Bonsoir,

Par passif, j'entends celui lié aux biens visés au cas où ils vous auraient été transmis avec un prêt restant à rembourser par exemple.

L'apport pur et simple d'immeuble à une SCI nécessite un acte notarié. La société deviendra propriétaire du bien apporté et vous recevrez des parts en contrepartie.

Vous détenez des parts de groupements forestiers (fonciers?) qui s'apparentent à un apport d'immeuble dont je ne maitrise pas le traitement fiscal.

J'attire votre attention sur le risque de plus-value si la valeur d'apport retenue excède celle d'acquisition (= au moment de la succession).

Il convient également de s'interroger sur l'opportunité d'un partage avant l'opération d'apport.

Votre opération peut paraitre simple mais les opérations sur immeubles sont toujours délicates eu égard aux conséquences fiscales qu'elles peuvent entrainer. Par conséquent, je ne saurai que trop vous conseiller de vous rapprocher d'un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité patrimoniale. Votre patrimoine semble important, il convient de sécuriser l'opération. 

Cdt, 
S

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