Droit de passage terrain

Bonsoir,

je suis interessé par l'acquisition d'une maison avec un jardin de près de 600 m2, possédant un garage en fond de jardin qui donne sur un petit chemin bitumé de 10m avant d'accéder à la rue.
c'est là que le pb commence : ce bout de chemin ne nous appartient pas.
Le vendeur m'a indiqué qu'à l'origine ce terrain était enclavé et qu'il bénéficie d'un droit de passage depuis 30/40 ans, valable encore aujourd'hui.
Détail que les voisins du vendeur contecte ds la mesure où ce terrain peut êter considéré comme désenclavé, ds la msure où le jardin est accessible depuis la maison...
les notaires des 2 parties ne sont pas d'accord sur ce point puisque chacun défend les intérêts de son client...
bref je ne sais pas trop qui a raison et qui a tort.

je me doute que la réponse n'est certainement pas évidente, mais j'aurai souhaité bien comprendre comment fonctionne un droit de passage et surtout si un terrain accessible par la maison peut être considéré comme désenclavé

merci d'avance pr votre aide
cdlt