Engagement compromis de vente par vendeur

Bonjour,
apres 2 semaines d'emballement pour une maison pour qui nous avions eu un coup de coeur, desancahntement. la maison était proposée par un eagence à 255000 frais d'agence inclus. nous en avons propose 210000, l'agence nous a repondu que c'étaait 245000 ou rien, qu'un autre acheteur était dejà sur le coup sinon à 255000, nous nous sommes engagés (proposition par mail avec demande de contresignature de la vendresse) à 245000 mardi. l'argent nous invite meme a signer directement un compromis mais nous preferons avoir un retour signe d'abord. depuis l'agent affirme qu'il a du mal a contacter la vendeuse. jeudi, il appelle finalement pour dire qu'ils on rendez vous aujourd'hui à 16h00. à 15h00, il appelle pour dire que la vendeuse est venue avec un acheteur qui lui achete à 250000 alors qu'en appelant la vendeuse justement, cette derniere repond qu'elle n'a meme pa eu aucune de nos offres et qu'elle a effectivement signe mais avec un vendeur qu'elle n'a meme pas vu et pour 245000, le prix que nous étions prêt à payer. peut elle se retracter? c'est mon ami qui a signe le bon de visite et la vendeuse dit ne pas avoir signe de contrat d'exclu avec l'agence et aurait donne un accord de principe jusqu'au 15 juin (date a laquelle elle aurait diffusé son bien sur tous les supports possibles, dont PAP), mais elle parle d'une clause selon laquelle elle ne peut vendre a quelqu'un qui serait passe par l'agence avant 15 mois. je ne porte pas le meme nom que mon ami, mais nous acheterions en commun, y aurait il moyen de contourner la clause? paut elle revenir sur son compromis de vente?