Intérets d'emprunt du locatifRésolu

Question

Bonjour, 

je possède un bien que je loue 500€ / mois. il s'agit d'un investissement locatif fait en 2008. 
Les intérêts d'emprunt sont encore de l'ordre de 280€/ mois voir un peu plus. 
Le bien est loué en bail meublé. 

Si j'ai bien compris, je ne peux pas déduire ces intérêts mais je bénéficie de 50% (pour cette année 2010) d'abattements sur les revenus touchés ? 

Je m'apprête aujourd'hui à acheter un 2ème bien pour faire un second investissement. 
Celui ci sera loué 650€. Il s'agira d'un bail classique de 3 ans renouvelable. 

Dans ce dernier cas, ai-je le droit de déduire les intérêts d'emprunt ?  
Si non, qu'ai-je le droit de déduire ? 
Si oui, ai-je le droit de déduire autre chose ? 

Merci d'avance

flocroisic · Accepted Answer

les intérêts du meublé  ne pourront pas être déduits du bien loué en vide. 

pour le logement loué en vide : 
vous aurez 2 solutions pour déclarer : 

1) le micro foncier : vous déclarez les loyers et ne déduisez rien et vous avez un abattement de 30 % 

2) le régime réel ( vous déposez une déclaration 2044  : obligé de le faire 3 années consécutives )
vous pourrez déduire  en particulier  : 
- les intérets  correspondant à ce bien loué vide 
- la taxe fonciere  ( hormis les ordures ménagères ) 
- les travaux eventuels ( sauf ceux de reconstruction  ou agrandissement )

romalina · Answer

Pour votre meublé. Deux solutions :
- soit vous délarez en micro bic vos revenus (directement sur la 2042) et vous bénéficierez de l'abattement forfaitaire de 50%
- soit vous optez pour un régime simplifié. Dans ce cas vous pourrez déduire l'intégralité des dépenses (int emprunt, foncier, autres charges) ainsi que l'amortissement du bien. Cela permet en fait d'obtenir un revenu défiscalisé.
En revanche le formalisme est un peu plus lourd puiqu'il faut tenir une comptabilité commerciale. Le recours à un professionnel (expert-comptable) est donc conseillé. Ceci entrainera bien entendu quelques honoraires (mais également déductibles).
Il faut donc voir les impacts financiers pour déterminer quelle est la meilleure solution.

- Pour votre logement nu : c'est le meme principe sauf que l'on se positionne en revenu fonciers :
- soit le micro foncier (pour recettes < 15 K€) et dans ce cas vous bénéficirez d'un abattement forfaitaire de  30 % sur le revenu sans possibilité de déduire d'autres charges.
- soit vous optez pour le régime réel, dans ce cas vous pourrez déduire les intérets d'emprunts (néanmoins sous certaines limites en cas de déficit foncier) et vous déposerez alors en plus une déclaration 2044.
Le choix dépend en fait du montant de vos charges reelles. Si elles sont supérieurs au montant de l'abattement forfaitaire, alors la solution est plus interessante.

Cordialement
romalina
expert-comptable
diplomé en gestion de patrimoine
romalina@cegetel.net

Nashtbg · Answer

Merci à tous les 2 pour votre réponse. C'est clair et j'ai toutes les explications nécessaires.

Pour mon logement loué vide, il apparait plus intéressant d'opter pour le régime réel.

Dans le cas micro foncier:
- 650*12 = 7800 -30 % = 5460 (imposé à 30%)

Dans le cas du régime réel:
Environ 450€ (voir +) d'intérêts d'emprunt *12 soit 5400€ + 400€ de taxe foncière soit 5800 €. Donc 7800 - 5800 = 2000 € (imposé à 30%)

J'ai juste ?

Merci.

Intérets d'emprunt du locatif

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