Charges Sous-estimées et régularisation

Question

Bonjour,

Nous sommes entrés dans notre appartement au 1er janvier 2008.
A la signature du bail, le loyer était de "Loyer 1100€ + Charges 150€ = 1250€", 
ce qui correspondait au plafond maximal de notre budget.

Aujourd'hui nous venons de recevoir la régularisation des Charges 2008.
De fait au réel, le loyer 2008 est de "Loyer 1140 € + Charges 220€ = 1360€"
soit une hausse de +110€.

La hausse du loyer est compréhensible (indice annuel revu)
mais les charges...
J'ai donc pris RDV pour avoir acces au décompte des charges 2007 et 2008
Je constate que les Charges 2007 réelles sont de 250€ par mois (idem pour 2006).
Or notre bail indique une provision pour charges de 150€ pour 2008. 
=> L'agence a intégré dans notre bail une provision pour charges plus faible que la réalité.

Si nous avions eu connaissance de cette sous-estimation des charges, nous n'aurions pas pris cet appartement car au-dessus de notre budget.

Existe t'il un recours dans la mesure ou l'agence semble nous avoir "caché" la réalité du cout de cet appartement au moment du bail?

Il me semble que l'agence a volontairement sous-estimé les charges afin de rendre le logement attractif. Ensuite, une fois dans l'appartement, nous ne pouvons que constater les couts et payer... n'est-ce pas prendre le client au piège?

Merci par avance pour votre aide!

juju · Answer

Bonjour, 

je n'ai qu'un debut de reponse. Me trouvant dans la meme situation j'ai eu le meme raisonnement que vous, et j'ai cherche si une loi allait dans le meme sens. voici ce que j'ai trouve : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=211 
a savoir si le cout global de la location depasse de 10% le cout annonce (du fait de charges plus importantes qu'annonce), le proprietaire doit diminuer d'autant le prix du loyer. Si il n'accepte pas de le faire a l'amiable, la procedure se passe au gref du tribunal du coin, sans frais ni avocats. facile donc... sauf qu'il est dit ici "en cas d'eccart de + de 10 %"... dans les charges reellent m'ont coute 360euros de +que prevu sur 2008 et 755,50euros de +pour2009, et cela ne fait qu'une difference de 5% environ sur le cout global anonce de la loc+charges.... 

je continue mes recherches pour savoir si sous le seuil des 10% nous pouvons esperer qqchose. Un autre site indique qu'on peut toujours presenter ce cas a un juge, en ayant d'abord paye ces charges bien sur.  

Je suivrai ce sujet, donc si vous glanez d'autres infos je suis preneuse.

ps : j'ai fais la demande d'une copie d'un arret de la cour d'appel de paris qui donne raison a un plaignant dans notre cas. n'hesitez pas a me contacter d'ici un bon mois, je l'aurai sans doute recu et pourrai vous en dire plus.
j.ls arobase hotmail point fr

titi · Answer

Bonjour,

je me retrouve dans la même situation 2 ans après vous. 
Apres régularisation des charges, il ne me reste plus rien de ma caution et les provisions de charges auraient du être de 95e au lieu de 50 e. Le loyer étant lui de 850e.
Dans mon cas c'est la taxe d'ordure ménagère qui a été déduite de ma caution sur plusieurs année.

J'ai clairement la sensation de m'être fait avoir. 

Comment cela s'est finalement conclu pour vous? Votre histoire m'intéresse :)

Cordialement.

marmenard · Answer

Bonjour
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire. Elles viennent en supplément du loyer proprement dit
 En charge tout bénéfice est interdit car c'est un remboursement de frais pour votre logement
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Précisons que le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.

djam2300 · Answer

slt   oui c 'est un dol  caractérisé .Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre ne pourrais contracté, article 1116 Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804 bon courage

Nikchen9999 · Answer

Effectivement, j'ai été à la maison d'accès au droit pour des travaux de ravalement, VOLONTAIREMENT cachés jusqu'à leur commencement. Dans mon état de santé, connu à l'agence, je n'aurais pas pris cet appartement si j'avais su que 5 mois plus tard, des travaux d'une telle envergure, impliquant de devoir démonter et débarrasser à mes frais les étagères non-réglementaires laissé par le propriétaire + les inconvénients habituels (odeurs etc.) allaient commencer. 
Il y a quelques jours, le comble: les charges récupérables annoncé de 90€ à la visite, augmenté à 100€ à la signature du bail sont maintenant (pour 9 mois d'occupation dont 7 mois de RÉELLE occupation car hospitalisation de deux mois) de 115 €/, mois. On me réclame 240€ en plus pour 9 mois d'occupation, dont absente 2 mois. 
J'ai contacté mon assureur et la protection juridique: Le propriétaire a le devoir de prévoir la provision sur charges au plus juste. S'il a volontairement sous-estimé les charges pour louer son appartement (resté inoccupé une année dans mon cas) ceci constitue un DOL.
La signature du contrat à été obtenu de manière frauduleuse, par mensonges et omission d'informations importantes

Nikchen9999 · Answer

D'ailleurs il incombe au propriétaire ou Agence de prouver que leur évaluation était juste.
Ce n'est pas les locataires, dans un tel cas qui doivent prouver la mauvaise foi mais le propriétaire /Agence d'avoir estimé une évaluation juste car les charges sont du pur bénéfice pour le propriétaire, ne rentrant pas dans les revenus imposables en tant que loyer.
Le locataire est doublement lésé car un loyer bas = Allocation logement plus bas mais on ne tient pas compte des charges pour ces allocations.

Nikchen9999 · Answer

Certes, mais c'est le cas. J'ai vu les charges que la propriétaire a payé.
Les charges ont VOLONTAIREMENT été sous-estimé, soi- disant eau, chauffage entretien des parties communes inclus.
La différence: l'eau calculé de 0 m3/ an.
Marqué comme récupérable: 54m3 d'eau froide, 13m3 d'eau chaude.
L'agence à prétendu que j'aurais trop chauffé, alors que je l'ai éteint car la colonne d'eau chaude chauffait déjà trop. 
Le ravalement lui semble être facturé directement mais durant un an, personne n'a consommé d'eau, et marqué : 
Charges récupérables.

Charges Sous-estimées et régularisation

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