BON DE VISITE

J'ai signé un bon de visite avec une agence, mais en passant directement avec le propriétaire qui lui n'avait pas donné l'exclusivité à l'agence, cette maison me reviens moins chère. Quels sont les droits de l'agence vis à vis de cela, en créant une SCI, puis-je acheter ce bien sans rien devoir à l'agence? URGENT Merci
J'ai pris connaissance le lendemain de cette visite avec l'agence, en regardant sur le bon coin, que la maison était aussi en vente de PAP