Indemnitée t pr retard et indivision

Bonjour,
Je découvre votre forum et suis ravie qu'il existe!
Mon problème est le suivant: je suis veuve avec 2 enfants majeurs. Mon mari voulant me protéger jusqu'à ma mort m'a nommé usufruitière à 100%. Mes enfants ne possèdent que la nue-propriété. Un des deux, a voulu m'obliger à vendre notre propriété qui se compose d'une maison avec terrain, et d'un autre terrain jouxtant le 1er. Ce faisant, il a découvert chez le notaire, qu'il n'avait droit qu'à 3/16ème du total tout comme son frère et que je possédais les 10/16ème restants. D'où depuis une guerre sans merci! 1ère question : puis-je me déclarer gérante de l'indivision, par accord tacite, puisque je suis la seule à entretenir cette indivision et qu'aucune convention a été signée.
Ensuite, ce même fils, étant criblée de dettes, étant seule pour gérer 8000 m2 de terrain, j'en suis venue avec l'accord des 2 fils à proposer de vendre le terrain jouxtant le 1er. Accord des 2 fils, agent immobilier, vente, et compromis signé avec la clause suivante: sous réserve d'accord des permis de construire. Cependant, j'ai vendu ce terrain à un agent immobilier qui doit réaliser 3 maisons dessus. Il y a eu du retard dans les autorisations de DDE et de mairie, mais il devait normalement nous régler ce bien au plus tard le 23 janvier 2010. Après avoir discuté avec lui, l'indivision lui a accordé un report final au 31 mars 2010, sans indemnité de retard. La semaine passée, j'apprends que mon notaire n'étant pas au courant de cette vente du 23 mai 2009. Je recontacte l'agent immobilier, le promoteur et son notaire, qui lui non plus ne savait rien. Donc il n'y a eu de sa part aucun suivi du dossier. De plus, le promoteur nous fournit le dépôt de permis de construire des 3 maisons en date du 27 JANVIER 2010 !!!
Ce qui nous soumet encore a une attente de 2 mois, ensuite, l'acte chez le notaire on ne peut espérer une transaction finale que la 1ère quinzaine de mai 2010.
Il y a une clause pénale dans le compromis pour ce gente de problème, mais je ne veux pas aller au tribunal car trop long et vente bloquée. Nous sommes donc en passe de signer une indemnité transactionnelle de retard. Je m'occupe de tout, je gère la vente, je négocie avec un pouvoir signé des 2 enfants je cours partout pour cela bouge, mes fils ne font rien. Le plus jeune normal, pris dans ses études et un travail, quant à l'aîné il attend assis dans son canapé que le chèque arrive.
2ème question : cette indemnité de retard : suis-je obligée de la partarger avec mes deux fils indivisaire ou celle-ci me revient de plein droit en vertu du code civil article n° 582
Je peux vous paraître vénale, mais ce n'est pas le cas, je vous assure. Je veux reïnvestir cet argent dans la maison, qui au final leur reviendra à ma mort.
Vous remerciant,
Cordialement
Mary