Degat des eaux et depot de garantie

Bonjour,
Mon locataire avait un bail jusqu'au 31/01/2010.Lors de l'état des lieux effectué le 27/01/2010, j'ai découvert , des pans de murs abimés, avec plâtres tombés, il s'agit probablement d'un dégât des eaux non déclaré.De plus , l'attestaion d'assurance fournie s'arretait le 13/01/2010.Ma voisine du dessus m'a confirmé avoir eu un dégât des eaux.Je l'ai bien sûr mentionné sur l'état des lieux.Etant donné que j'ai un crédit immobilier et que je n'ai pas beaucoup de moyens, j'ai fait les travaux moi -même, avec mon beau - père et mon conjoint, en prenant soin de facturer tous les achats inhérents à la remise en état du deux - pièces.D'autre - part d'autres choses ont été abimées, les murs encrassées, le systeme intérieur du WC ne fonctionne plus, une tablette d'armoire abimée, un égouttoir à vaiselle disparu , puis - je le rajouterpar courier RAR , car découvert après l'état des lieux ?
Je refuse pour l'heure, de rendre la caution, qui s'élève à 1400.00 euros car j'en ai déjà pour 500 euros de matériel.
Puis - je compter le temps passé à trois en mettre en ordre l'appartement , ou suis-je obligée d'avoir une facture?
Etant donné cette découverte , j'ai du ce week-end procédé aux travaux, car trois jours après je devais signer un autre bail , si je ne le faisais pas , je perdais un mois de location donc, 600.00 euros de crédit bancaire de ma poche, moi qui gagne 1300.00 euros par mois et loue moi - même ailleurs.Le locatire menace de saisir un avocat or , l'état des lieux de sortie mentionne les importantes dégradations dues à un dégâts des eaux non déclaré.Le locatire , m'a téléphoné, en demandant si il ne pouvait pas s'arranger avec moi en faisant une déclaration de sinistre alors que l'état des lieux de sortie est fait !!!!Je lui est dit que ce n'était pas légal et qu ' en plus , je ne pouvais attendre un mois qu ' une entreprise ou un expert passe. J'ai bien sûr l'avant et l'après des dégât et travaux que j'ai du réalisés.Je suis perdue car il a prévenu ma voisine du dessus qu ' il allait prendre un avocat , et qu ' elle était obligée de faire une lettre antidatée au 25/01/2010 ( deux jours avant l'état des lieux ) en expliquant qu 'elle était à l'origine d'un dégâts des eaux.At - il le droit de faire ça et que douis - je faire??
Je viens de passer trois jours de 8h00 à 23h00 pour remettre en état mon deux - pièces, et pouvoir le relouer de suite après, c'est horrible.Que dois - je faire, quelle est la loi?Devrais - je lui rembourser le deôt de garantie alors qu ' il est en tort et que les réparations locatives non pas été exécutées?Comment rajouter tout ce que j'ai découvert après , en revérifiant les détails?Merci beaucoup de me venir en aide et de m'apporter votre expérience ou savoir.