Augmentation du loyer de 9.53%

Bonjour,
je vie dans un studio depuis 4 ans. J'ai un bail initial de 3 ans qui s'est prolongée sans contestation. Ma propriétaire souhaite vendre cet appartement avec le bail. A cette occasion elle souhaite augmenter mon loyer de 41 € soit une augmentation de 9.53% par rapport au loyer initial qu'elle n'a pas augmenté depuis ces quatre dernières années. A t elle le droit de l'augmenter d'autant en une seule fois? Et si oui dans quelles conditions ?
Doit-on faire un avenant de contrat ou est-il possible de l'exiger en vue du changement de propriétaire ?

Par ailleurs elle m'a informée de cette décision par téléphone hier soit le 30 décembre 2009, (bien qu'elle prétende m'avoir envoyé une lettre non recommander que je n'ai jamais reçu, au moi d'octobre date anniversaire du contrat m'expliquant la situation).
Elle me demande également de lui payer la taxe d'ordure ménagère pour ces quatre dernières années. J'ai vérifié dans le bail, et contrairement à ce que je pensais, je dois effectivement les payer en plus de mes charges initiales qui sont de 40 €.
Mais elle m'informe que sur le montant de ces charges, ils ont eu un trop perçu qui équivalait à peu prés (plus ou moins selon les années) au prix de la taxe d'ordure ménagère. Elle a donc fait le calcul de ce trop perçu et du montant des taxes sur les quatre années. Là encore est ce légal de me réclamer l'ensemble de la somme des 4 ans de location? N'aurait elle pas du le faire à la fin de chaque années?

Lors de la vente n'est il pas possible de faire une modification de charges sur le baille qui serait plus adapté à ma consommation? (surtout si je doit payer la taxe d'ordure ménagère à part en plus de celles-ci).

Merci de vos réponses,

Mikaela Ortola