Litige avec une agence immobilière

Bonjour,
Voila, il y a un mois nous recherchions un terrain sur les petites annonces, nous en avons trouvé un qui nous correspondait, nous avons pris rendez-vous pour visiter et il s'est avéré que c'est une agence immobilière.
Nous avons visiter avec un autre client de l'agence sans bon de visite.

Le terrain nous a convenu et l'agent immobilier nous a dit qu'il fallait faire une offre écrite tout de suite, qu'il nous a envoyé par mail, (l'offre d'achat fait référence à un bien immobilier sans numéro de mandat).
Nous avons donc renvoyé la proposition d'achat sans s'inquiéter et dans la même journée l'agent immobilier nous a rappeler pour confirmer l'acceptation de l'offre par le propriétaire.

Deux jours après il nous rappelle pour nous informer que le propriétaire s'était rétracté qu'il en voulait plus cher que le prix que nous avions proposé.
Nous n'avons eu aucune autre explication et l'agent a refuser de négocier les frais d'agences.
pendant un nous n'avions plus de nouvelle.

Nous avons donc contacter nous même le propriétaire pour comprendre son refus et vérifier les faits.
Le propriétaire nous dit qu'il n'avait accepté qu'oralement sans voir l'offre donc sans la contre signée et que de toute manière il ne voulait plus passer par l'agence car le mandat de vente simple était révolu depuis 1 an et qu'il ne devait plus rien à l'agence et que celle-ci n'était plus censée faire de publicité.

Aprés s'être renseigner avec différentes connaisances qui travaillent dans l'immobilier,nous avons décidé de passer en direct et de signer chez le notaire mais le propiétaire a préféré se renseigner auprès de son notaire et s'assuré que les mandat était bien terminés.

Ce notaire a souvent travailler avec cet agent immobilier et lui a dit que les mandat n'était plus bon mais qu'il était en mauvaise posture, que nous ne pouvons pas signer et qu'il doit prévenir l'agent immobilier et lui demandé un mandat valide.
Aujourd'hui nous avons donc cet agent immobilier qui nous contacte pour nous dire que son avocat avait tout le dossier et voulait savoir ce que nous lui proposons? Nous avons donc répondu que nous lui proposons rien du tout qu'il n'est plus mandater pour ce terrain et que nous sommes dans notre droit.
Il prétend avoir un mandat de vente correct mais il ne nous la toujours pas montre et le proprietaire dit qu'il n'a jamais rien signé d'autre et qu'il n'avait aucun autre document.
Le notaire ne me répond pas.

Je souhaite savoir ce que nous pouvons faire aujourd'hui et si le notaire peut s'opposer à une vente dans un contexte pareil?
Egalement ce que nous encourons si nous signons avec un notre notaire?

ps: nous avons vu les mandats et effectivement il ne sont plus valides mais en plus la surface indiquée sur le mandat n'a rien avoir avec la surface de celui qui nous intéresse, et l'offre ne comporte aucun numéro de mandat.


Merci d'avance pour vos réponses

Cordiaement