DONNER USUFRUIT A MON AMI

Bonjour,
propriétaire de mon appartement et vivant avec mon amie, nous sommes ni pacsé ni en concubinage reconnu, je désire la protéger en cas décès ou invalidité en lui laissant l'usufruit de l'appartement, qui à son décès revient bien entendu à mes enfants,
est ce possible, aura t-elle des frais

merci pour votre réponse