BAIL COMMERCIAL ou BAIL PROFESSIONNEL ?

Bonjour,
Propriétaire d'un local à usage de bureaux que je cherche à louer, une agence immobilière au statut de SASU me demande un bail commercial et refuse le bail professionnel (6 ans) que je lui propose. Jusqu'à maintenant j'ai toujours fait que des baux professionnels (je veux rester propriétaire du bail, et ne souhaite pas la création d'un Fonds de Commerce)
Par ailleurs, il m'a soumis un bail COMMERCIAL (3-6-9) qu'il a fait rédiger par un notaire et dans lequel a été introduite une clause de "non cession du droit au bail". Cela est-il légal ? Tout le monde sait bien que l'on peut signer n'importe quoi mais que si c'est illégal, la loi s'appliquera et que donc cette claure ne s'appliquerait pas.

Donc en résumé, 3 questions :
1) Un local professionnel se transforme-t-il en local commercial du fait de la nature du bail et sans que cela nuise au futur (redevenir local professionnel par la suite) ?
2) dans le cadre d'un bail COMMERCIAL, le droit au bail peut-il être invendable par le locataire selon son engagement stipulé dans une clause du bail ? Cela est possible dans un bail PROFESSIONNEL contrairement à un bail commercial il me semblait...
3)une agence immobilière dont la forme juridique est une SASU, est-elle une entité juridique qui impose un bail commercial et non un bail PROFESSIONNEL ?

Un grand merci pour toutes les réponses et les précisions que vous pourriez m'apporter