Achat d'une villa locataire sans bail

Bonjour,

Je souhaite obtenir quelques renseignements.
je suis sur le point d'acquerir une maison séparée en deux appartements, a l'étage la locataire quitte les lieux début juillet cet appartement nous souhaitons le relouer aprés rénovation en revanche. au rez de chaussée, nous souhaitons y vivre.

Le RDJ est donc loué depuis 5-6 ans. il y a eu une résiliation de bail il y a de ça 1 an pour vendre plus facilement la maison. le locataire ne souhaite pas partir il paye toujours le loyer en revanche sans bail et je pense et je souhaite sans quittance de loyers.
le propriétaire étant agé n'a pas souhaité faire de procédure de part son age et je pense aussi pour ne pas s'embeter avec ça.
le hic c'est que le locataire à plusieurs fois annoncé qu'il ne partirait qu'avec la force il y vit uniquement avec son fils de 10-12 ans.
je suis actuellement locataire dans un duplex a prix attractif type HLM mais géré par la SNCF donc à prix trés attractif, on peut dire que c'est un logement social.

mes questions sont :

* Quels sont mes droits ? Puis je l'exclure ? délais ?
* Peut on commencer à rénover l'appartement (F2) en vue de le louer il est trop petit pour y vivre nous avons 2 enfants et rester dans notre logement à faible loyer en attendant l'explusion du locataire. si je reste dans notre appartement actuel puis je percevoir tt de meme son loyer sans quittance ? et etre en règle vis à vis des droits français ? je souhaite commencer la procédure une fois l'appartement du dessus loué histoire de rentrer dans mes frais.

je précise, beaucoup vont me dire de paser mon chemin mais cette maison se trouve en bord de mer dans le sud à un prix de ce fait trés inférieur au marché, je pense qu'il s'agit d'une opportunité et d'une plue value non négligeable une fois ce problème de locataire réglé. Enfin voila mon budget me permet à peine de penser à un F4 aussi bien situé.