Changement de locataires entre amis

Bonjour,

Je loue un appartement T1bis ,vide à l'origine,avec un bail de trois ans à Toulouse
Mon locataire actuel ( depuis 1an 1/2) part et cède sa place à une "cousine" qui le reprendrait avec ses meubles.
Mes questions sont celles ci :

1/je dois faire un état des lieux entrants et sortants avec les deux le même jour .
Le premier locataire a des chances de repartir avec sa caution , pas forcemment le second une fois les meubles enlevés et les dégats constatés ! ( dans le pire des cas ) qui auraient pu être fait au cours de la précédente location
Quel litige cela pourrait engendrer ?et s'il y en a un , comment le résoudre ?

2/ je n'ai pas augmenté le loyer depuis 5 ans environ autrement que par l'augmentation annuelle de l'indice de référence de l'insee .
Puis je , au cours de ce changement, augmenter ce loyer ?
( raisonnablement et en fonction de la cote moyenne des locations à Toulouse )

3/ Cette deuxième locataire est étudiante et marocaine comme les deux précédents .
Je ne peux jamais obtenir les derniers bulletins de salaire , ni les avis d'imposition et les gens qui se portent caution sont souvent des oncles à l'étranger ...donc pas de lisibilité évidente.
Je n'ai, jusqu'à maintenant, eu aucun problème de règlement ( virement bancaire ) mais sait on jamais ?
Quelles seraient les précautions à prendre pour m'assurer d'un règlement régulier ?
Je vais , comme pour les autres, demander les mêmes documents :
3 derniers bulletins de salaire,
avis d'imposition,
carte d'identité du "caution",
carte d'identité du locataire,
lettre de caution,
mais tout ça ne pourrait ne rien valoir ...les précédents ne m'ayant fourni que des photocopies de passeport ou CI et la lettre de l'oncle à l'étranger non vérifiable mais j'y ai cru ....
Maintenant ils ne sont pas tous pareils et je ne peux pas me permettre de me trouver face à des impayés...

Merci de votre soutien et de vos conseils
Cdlt











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