Problème avec agence immobilière

Bonjour,
J'ai un souci avec l'agence immobilière qui gère mon T1bis.
HISTORIQUE : Ils y ont mis un locataire gagnant 1100euros/mois alors que le loyer était de 530euros. Au bout de quelques mois : paiements irréguliers des loyers. L'agence ne se bougeant pas on a fini par prendre rendez vous avec le directeur. Suite à ça un huissier a été mandaté auprès du cautionnaire qui a réglé la totalité du solde. Un mois après le problème revenait... On a demandé au directeur de l'agence de mettre fin au bail locatif, il nous a été répondu que ce n'était pas possible. Après renseignements nous sommes allés mettre sous le nez du directeur de l'agence que c'était possible pour paiements irréguliers et tardifs, 6 mois avant la date anniversaire du bail, ce qui arrivait dans 7 mois. Quelques détails plus tard le locataire donnait congès fin Juillet 2008.
PROBLEMES : Dernier loyer non payé.
L'appartement était dans un état de grande saleté avec des traces d'humidité au dessus de la baignoire et sur un mur de la chambre. La moquette de la chambre a été enlevée et remplacé par un bout de moquette non collé, (ce qui n'a pas été noté dans l'état des lieux...), etc...
Grandes difficultés à contacter l'agence. Septembre rien n'est fait. On contacte une entreprise afin de faire un devis de rénovation que l'on fournit à l'agence... pas de suite... Courrier en AR... pas de réponse. En novembre nouveau courrier en AR. Pas de réponse, on apprend l'existence d'un autre directeur chapotant cette agence, que l'on appelle, s'en suit une réponse laconique de l'agence. Janvier toujours aucune nouvelle de l'agence. Février nous faisons faire d'autres devis. En mars l'agence nous envoie le compte rendu de gérance: le dernier loyer est payé, et sur la caution il a été retiré 350€ pour la réfection de la salle de bains et 13 € pour le ménage !
Depuis, pas de nouvelle... De notre côté nous avons fait faire les travaux qui sont maintenant finis.
QUESTIONS : Il y a t il un recours face à l'incompétence de cette agence, voire a demander une indemnité vue le manque à gagner du fait de leur inertie ?
Que faut il faire pour casser le contrat de gérance ?
Nous avons contacté une autre agence, est il possible de leur donner la gérance sans attendre la fin du contrat avec la première agence ?
Quels sont les droits et devoirs d'une agence lorsqu'elle a la gérance d'un bien immobilier ?
Merci d'avoir pris le temps de tout lire ! et de laisser vos idées sur les questions ... !