droit de préemption et frais d'agence ?

Question

Bonjour,
Nous sommes locataires d'une maison qui va être mise en vente. Nous n'avons reçu pour l'instant aucun écrit et notre bail expire dans un an. C'est l'agence qui a un mandat d'exclusivité qui nous a contacté pour venir estimer la maison sans nous dire que c'était pour la vendre. L'agence nous rappelle  ensuite pour nous dire que le proprio veut vendre, que l'agence a estimé à 160000 € FAI mais que le proprio vend à 150000 € FAI.
Nous avons appelé le propriétaire directement pour faire une offre : 140 000 € FAI. (Il n'était même pas au courant du montant proposé par l'agence !). Nous avons fait cette démarche en estimant que l'agence n'avait réalisé aucun travail puisque nous sommes déjà dans les lieux.
Le proprio appelle bien sûr l'agence, qui nous rappelle pour nous insulter "gens malhonnêtes" "vous avez essayé de me blouser" "je ferais tout pour que vous n'ayez pas cette maison" : quel professionnalisme !
Tout de même, entre deux insultes l'agence baisse ses honoraires de 9000 € à 7000 € (quelle fleur ! mais c'est nous qui sommes malhonnêtes...)
Après visite de la banque et estimation des travaux, nous refaisons une offre : 130000 € FAI - refusée bien sûr.

Tous ces échanges se sont faits par téléphone.
Aujourd'hui, l'agence va mettre enfin réellement la maison en vente. Quelle stratégie adopter pour annuler leurs honoraires ? doit-on payer cette commission même lorsqu'on exerce un droit de préemption ? dans quelle mesure puis-je m'adresser à nouveau directement au propiétaire ?
Merci de vos réponses

Chevalier d'éon · Accepted Answer

Bonsoir, 

Le principe voulu par la loi est que le locataire exerce son droit de préemption, aux prix, charges et conditions communiquées par le vendeur ou son représentant, ce qui signifie, que vous devez reprendre les conditions arrêtées par les parties dans le compromis, en d'autres termes, il s'agit d'une substitution d'acquéreur, vous achetez aux mêmes conditions que le premier acquéreur, et, notamment, si la commission a été mise à la charge de l'acquéreur dans le compromis, en principe, le mandat étant signé par le vendeur, c'est ce dernier qui doit en principe, supporté cette charge, relevons, que si la commission est versé par le vendeur, il s'agit d'une charge augmentative du prix, donc plus de frais à acquitter.

Cordialement,

Marie S · Answer

Si  vous ne vous alignez pas sur le prix que le bailleur vous en propose, celui-ci, (ou l'agence qui n'est que son mandataire), n'a pas à revoir le prix à la baisse.
Le droit de préemption des locataires a ses limites, ce n'est pas à vous de fixer un prix et si le bailleur vend pour le montant qu'il veut en tirer vous êtes déchu de tout droit d'occupation au terme de votre bail.

Marie S · Answer

Le problème est que pour l'instant vous n'avez pas reçu de congé pour vendre de la part du propriétaire avec congé pour vendre, tout est verbal, donc je pense que l'agence joue là-dessus et dans ce cadre, il semblerait qu'elle soit parfaitement fondée à réclamer sa commission.

Le risque pour vous d'attendre le congé pour vendre est que le bien dans lequel vous êtes locataire soit vendu avant l'échéance du bail donc en "occupé" auquel cas votre droit de préemption ne pourrait plus s'exercer.

Chevalier d'éon · Answer

Bonsoir, 

Il me semble, qu'en matière de préemption, le notaire à l'obligation de notifier au préalable le projet de vente, le locataire disposant en cas d'oubli, la possibilité de demander la nullité de l'acte.

D'autre part, la notification du projjet de vente doit indiquer la charge de la commission de l'agent immobilier, en cas d'oubli, il est exact que la commission n'est pas à la charge du locataire, cela a déjà été jugé par la cour de cassation, et à ce moment là, la responsabilité du notaire sera engagé.

Cordialement,

sophiag · Answer

bonjour 
en effet, l'agence ne peut pas vous reclamer des frais, car le proprietaire est obligé de vous faire une offre en bonne et du forme selon l'article l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ce qui sous entend evidement, qu'une agence n'a aucune reprensatation legale prevu par les textes , car c'est par le notaire et votre proprietaire que les choses se passent, d'autant plus, que vous pourriez faire casser la vente, si celui ci ne respectait pas les delais et les clauses impartits pour vendre son bien 
lisez bien ces textes, vous avez des delais et des modes operatoires qui doivent etre respecter , et de plus, vous restez acquereur et prioritaire, si le bien etait vendu ensuite, plus bas que le prix proposé 

cordialement 






https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475123/2006-06-14/


II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965  fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.


A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.


Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.


Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.


Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.


Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.


Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.


Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.


Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.


III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.


Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.


L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.


https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475094/2009-04-23/


Article 11
Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.


Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.


Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.


Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.


Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.


Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.

Cm0075 · Answer

Bon chacun son avis alors.

Concernant les frais, effectivement, en theorie, il n'y a pas de frais d'agence puisqu'il y a transaction directe entre le proprio et le locataire.

Toutefois, ici, le propriétaire a donné mandat de vente à une agence qui a procédé au moins à une visite, à la suite de laquelle il y a eu une offre. 

(sans doute encore un qui aurait du consulter un professionnel avant de bouger l'oreille mais bon...)

ce n'est pas le problème des locataires qui n'ont eu vent de la vente que parce qu'ils étaient aux premières loges.

La question des frais ne se posent pas pour eux. elles risquent de se poser pour le propriétaire. Mais ca se plaide.
 
Enfin, dans ce cas précis, tant que le propriétaire n'a pas donné congé, il n'a aucune obligation de céder le bien au locataire : je maintiens avec toute certitude à ce sujet.

Pour conclure, il est possible que l'agence ne soit venue que pour faire une estimation à la demande du propriétaire qui envisage de donner congé pour vendre. Mais visiblement  elle a mandat de vendre. Tout ca se passant par téléphone. Elle est pas belle la vie ?

Pour répondre à la question de base, si j'étais le locataire, je ferais un peu de résistance par exemple en m'opposant aux visites et en exigeant au minimum un courrier et un justificatif du mandat en espérant gagner du temps et arriver après le délai de six mois avant l'expiration du bail.

Parallèlement, je ne ferais plus d'offre. J'attendrais que le propriétaire prenne position.

Le seul danger est qu'il vende à quelqu'un d'autre sans donner congé, suffisamment tôt pour que le nouveau propriétaire puisse lui se prévaloir d'un droit de reprise. La manoeuvre, assez classique ayant pour but de ne pas faire jouer le droit de préemption justement. 

raison pour laquelle gagner du temps pourrait être utile.

Celà étant bonne journée

Droit de préemption et frais d'agence ?

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