Où investir, le problème

Question

Bonjour,

Je me situe en Région parisienne et dernièrement un  conseiller d'Essor Conseil m'a proposé deux bien pour un investissement Loi Scellier:
Avignon/Monfavet T3 60.7m2 Kaufmann & Broad pour 190 000 euros : rejeté car à coté de l'aéroport !

Toulouse la Roseraie 198 000 € du groupe Dezon ( Beau standing,etc,etc...) pour T3 de 67.05m2 +terrasse 26.55 +jardin et Parking  : Pas mal MAIS !!!!

MAIS : Je vais sur les agence immo de Toulouse et je peux voir beaucoup de biens à louer , beaucoup de ce type d logement ( me semble t il en tout cas !!!!) pour 660 euros hors charges...

Alors voilà,  ensuite j'ai regardé plusieurs villes et j'ai toujours eu cette impression qu'il y a de quoi louer et ce, partout en France à quelque chose prêt ( sauf Paris) !!!

Les scellier and co c'est super mais voilà... si ce n'est pas loué cela devient le cauchementrd et qui peut assurer que le logement ne sera pas vide ??Bref... je ne sais plus quoi faire ou quoi penser de totu cela !!!

cordialement,

Don Quichotte

GM Martin · Answer

Votre sentiment est bien légitime.
Etudier le stock de logements dans certaines régions est trés bien et donne une bonne idée du marché locatif.
En ce moment beaucoup de programmes neufs sont remis sur le marché ainsi que leur disposition.
L'abondance d'offres que vous pensez percevoir ne veut pas spécialement signifier un déséquilibre de la demande mais peut-être la mise sur le marché locatif de programmes neufs ou bien des biens ne correspondant pas à la demande locale. Cependant ces deux exemples ne sont pas exhaustifs. Mais en tout cas cela pose problème pour certains investisseurs alors que pour certaines région il y a un réel manque de logement locatif.
D'autres éléments, pour veiller à la bonne location, doivent être pris en compte pour certains programmes: l'environnement du bien (outre l'attrait économique et démographique de la région les facteurs commerce, transport, qualité de vie sont à prendre en compte), la mixité du bien (c'est à dire savoir si dans l'immeuble susceptible d'investissement des gens de la région sont devenus propriétaire d'un bien dans l'immeuble), standing évidemment de l'immeuble, qualité du gestionnaire. Ce dernier aspect peut s'avérer trés important car il permet de connaître toutes les garanties liés à la qualité de gestion du bien. Savoir quelles sont les garanties liés à la vancance locative, aux loyers impayés, etc.
Avant de se jeter dans l'investissement mesurez tous les paramètres vous assurant une certaine tranquilité dans la gestion du bien.
Si je peux vous aider en matière d'investissement locatif vous pouvez toujours m'écrire via "message privé" ou encore par mail à l'adresse gmmartin@hotmail.fr

Paulin · Answer

bonjour : Le montant du loyer "possible" par rapport à l'investissement est faible. Si on enlève le foncier, les impôts sur les loyers (autour de 12%), la part de charges de copropriété restant à la charge du propriétaire (au moins autant que les charges locatives), les réparations qui peuvent intervenir au bout de quelques années, ravalement, réfection de toiture, goudronnage des accès et parking, réparations suite à dégradation : pas négligeable.

Si vous n'êtes pas sur place, il vous faut faire obligatoirement appel à une A.I. qui prend un pourcentage sur le loyer (dans ma région c'est 8%) qui prend au propriétaire l'équivalent d'un mois de loyer, les bilans et contrôles divers et variés que l'on nous invente et qui se multiplient, même avec des logements neufs, il risque de vous rester que les yeux pour pleurer, même si vous avez la chance que ça se loue bien.

Si le gouvernement a "inventé l'avantage fiscal", c'est pour compenser le fait que l'investissement locatif apporte surtout beaucoup de soucis, mais n'a guère d'interêt. Un "cadeau" du gouvernement cache toujours quelque chose, sinon, il n'y aurait pas de cadeau. Et sans parler d'un grand nombre d'investisseurs qui gardent leur logement sur les bras.
Si vous n'êtes pas sur place, et que le locataire ait un problème, vous serez obligé de vous fier uniquement à l'agence immobilière...  Si en plus vous prenez l'assurance loyers impayés..... ce qui n'est peut-être pas superflu par les temps qui courent....

Je me demande si à la rigueur, il ne vaudrait pas mieux deux petits logements histoire ne pas mettre tous les oeufs dans le même panier.

Ce n'est pas pour vous décourager, c'est la triste réalité.

Don Quichotte · Answer

Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses et conseils.

Après avoir eu Avignon et Toulouse entre les mains, nous avons décidés de privilégier non pas le rendement mais la sureté.

Le bien à Avigon était de bonne qualité mais trop proche de l'aéroport.
Quand à Toulouse ,superbe mais voilà... la vérité est que je ne connais pas la mentalité des toulousains et il y avait beaucoup de choses à louer.

Nous avons donc opté pour un 2 pièces 37 m2 + parking + cave à Chatillon., près de Paris ( 3km du périph)
Celui ci se situe à 10 m d'un arrêt de bus et à 30 m du futur Tramway.

Voilà, c'est lancé, nous devrions avoir sous peu les propositions bancaires.

En tout cas, notre conseiller a été très efficace.  

A suivre
Don Quichotte

jacques340 · Answer

on entend très peu parler d'investir dans les résidences services
loi scellier ,borloo  etc ne  m'attire pas

Où investir, le problème

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