Comment augmenter un loyer

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement sous la loi perissol,je voudrais savoir comment augmenter le loyer de mon locataire,je lui loue déjà 150 euros plus bas que les prix pratiqués mais c'et un choix.
depuis 3 ans que je lui loue je ne l'ai jamais augmente mais mes charges ont hélas augmenté .
j'ai achete pour me faire un pecule pour ma retraite mais je sors plus d'argent qu'il en rentre.
En faisant le calcul avec l'indice de reference je trouve une augmentation de 21 euros mais les calculs ont change et avec le pourcentage prevu je ne trouve que 14 euros .
je me suis apercu que les 21 euros couvraient l'augmentation des 3 ans que je n'ai pas réalisé puis je augmenter
de 21 euros sachant qu'il n'a jamais été augmenté.merci de m'aider briget