Comment avantager ma nièce ?

Bonjour,
Je n'ai pour seule héritière qu'une nièce. Pour l'instant mon héritage se résume à une petite maison de village + quelques placements (notamment assurances vie). Or, je lis que les assurances vies qui étaient une façon d'avantager ses héritiers "éloignés" deviennent taxables tout particulièrement sur les versements après 70 ans (j'ai 65 ans).
Même les donations sont taxées un maximum pour les héritiers éloignés (d'ailleurs je ne veux pas faire une donation qui me priverait de ma maison alors que je risque d'avoir besoin de la vendre pour finir "mes vieux jours" !).... mais au cas où ... quel est le meilleur moyen de faire payer le moins possible d'impôts et taxes diverses à ma nièce ? Merci de vos renseignements.