donation a un seul enfant

Question

Bonjour,
je suis un enfant naturel, ma mère s'est mariée et a eu un enfant, donc un demi-frère.
Le père de mon demi-frère vient de décéder.Aucun contrat de mariage n'a été fait.Ma mère veut vendre sa maison, donner à mon demi frère la part de son père et lui donner le reste de sa part en totalité qui servirait à acheter un appartement qu'elle occuperait mais qui serait au nom de mon demi-frère.Ce dernier me  proposant de me donner la part de ma mère qui me revient à son décès.Cela est il légal?

Phgr · Answer

Bonjour

Quel est l'age de votre mère ?
Votre mère et votre beau-père étaient bien ensemble (en communauté) propriétaires de la maison ?

Phgr · Answer

Ce n'est pas à proprement parler illégal, mais c'est dangereux pour vous car :

a) même si votre mère a le droit de vendre ses biens comme elle le souhaite et de faire les donations qu'elle veut, vous aurez (mais à son décès seulement) la possibilité de faire jouer votre part de "réserve" dans sa succession pour récupérer votre part (si tout a été donné à votre demi-frère)

b) la donation que vous ferait votre demi-frère serait taxée aux droits de donation enre frères (35 % au-dessus de 15 195 euros, puis 45 % au-dessus de 23 299 euros) (et il peut changer d'avis...)

Si le but est de reloger votre mère dans un nouvel appartement et de préserver à la fois vos droits et ceux de votre demi-frère, une meilleure solution pourrait être :

(je suppose que votre mère a le choix entre 1/4 en pleine propriété ou 100 % en usufruit sur la succession de son mari)

a) votre mère opte pour 100 % en usufruit (donc sur 50 % de la maison) (votre demi-frère devient donc nu-propriétaire sur 50 %)
b) votre mère fait à vous et à votre demi-frère la donation de la nue-propriété de ses 50 % à elle (vous avez donc 25 % de la NP de la maison et votre frère 25 % + 50 % = 75 %) (et votre mère conserve donc l'usufruit sur 100 % de la maison)
(la donation, avant la vente, permet d'effacer l'impot sur la plus-value éventuelle car il s'agit de la résidence principale de votre mère)
c) vous vendez tous ensemble la maison et remployez le prix de la vente pour l'acquisition d'un appartement sur lequel vous reportez exactement les mêmes droits (en usufruit et nue-propriété)
d) au décès de votre mère et à l'extinction de son usufruit, vous vous retrouvez automatiquement propriétaires en indivision de l'appartement à 25 % / 75 %, sans formalités, ni droits, ni frais (et vous êtes exonérés sur toute plus-value si vous vendez et que plus de 15 ans se sont écoulés depuis l'achat de l'appartement).

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